Спецможливості
Новини

Но­ве в реєстрації прав на не­ру­хомість

11.02.2015
389
Но­ве в реєстрації прав на не­ру­хомість фото, ілюстрація

З моменту запровадження нової системи державної реєстрації речових прав у 2013 р. реєстраційна служба набула, скажімо м’яко, не найкращої репутації. Причиною цьому є об’єктивні та суб’єктивні чинники.

З моменту запровадження нової системи державної реєстрації речових прав у 2013 р. реєстраційна служба набула, скажімо м’яко, не найкращої репутації. Причиною цьому є об’єктивні та суб’єктивні чинники.

К. Ло­па­тюк, юрист ЮК Jurimex

До пер­ших мож­на умов­но відне­с­ти не­до­ско­налість за­ко­но­дав­ст­ва в ціло­му, не­послідовність під час ре­фор­му­ван­ня зе­мель­них відно­син на більш ранніх ета­пах то­що; до дру­гих — низь­кий рівень ма­теріаль­но-техніч­но­го за­без­пе­чен­ня, не­до­ско­налість про­грам­но­го за­без­пе­чен­ня, ко­рупційний чин­ник то­що. Як наслідок — не­мож­ли­вість якісно та по­вно за­до­воль­ни­ти ви­мо­ги за­яв­ників. Страж­да­ють від цьо­го як пред­став­ни­ки бізне­су, так і пе­ресічні гро­ма­дя­ни. На жаль, сільсько­го­с­по­дарські ви­роб­ни­ки вхо­дять до гру­пи най­ви­що­го ри­зи­ку. Ад­же са­ме во­ни в найбільшій кількості ук­ла­да­ють до­го­во­ри орен­ди роз­пай­о­ва­них зе­мель­них діля­нок, а про­це­ду­ра реєстрації пра­ва орен­ди за­тя­гується на довгі місяці та навіть ро­ки. Наслідка­ми мо­жуть ста­ти, між іншим, не­об­грун­то­ва­не поз­бав­лен­ня ви­роб­ни­ка ста­ту­су плат­ни­ка фіксо­ва­но­го сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го по­дат­ку, пре­тензії з бо­ку по­дат­ко­вих ор­ганів що­до до­на­ра­ху­ван­ня по­датків за от­ри­ман­ня до­ходів від про­да­жу про­дукції, ви­ро­ще­ної на «не­за­реєстро­ваній» землі.
Про­те в ро­боті реєстраційно­го ор­га­ну є й певні по­зи­тивні мо­мен­ти, які спро­буємо відзна­чи­ти.

  На­ка­зом Мін’юс­ту Ук­раїни № 845/5 від 28 трав­ня 2014 р. бу­ло за­про­ва­д­же­но прин­цип ек­с­те­ри­торіаль­ності під час реєстрації до­го­ворів орен­ди сільсько­­гос­­по­дарсь­ких зе­мель. Зви­чай­но, той факт, що йо­го прий­ня­ли ли­ше у травні цьо­го ро­ку, го­во­рить про повільні тем­пи усу­нен­ня не­доліків діяль­ності реєстраційної служ­би.
У чо­му ж по­ля­гає дія вка­за­но­го прин­ци­пу? За за­галь­ним пра­ви­лом, дер­жав­на реєстрація ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, вклю­ча­ю­чи і реєстрацію прав на зе­мельні ділян­ки, про­во­дить­ся реєстраційни­ми служ­ба­ми те­ри­торіаль­них уп­равлінь юс­тиції за місцем розміщен­ня та­ко­го май­на, у на­шо­му ви­пад­ку — за місцем розміщен­ня зе­мель­них діля­нок. На прак­тиці ду­же ча­с­то рай­онні реєстраційні служ­би нерівно­мірно об­тя­жені ро­бо­тою з ура­ху­ван­ням профілю спеціалізації місце­вих підприємців. Так, дер­жавні реєстра­то­ри  сільсько­го­с­по­дарсь­ких  рай­онів мо­жуть бу­ти бук­валь­но «за­ва­лені» до­го­во­ра­ми орен­ди, пра­ва за яки­ми підля­га­ють реєст­рації. Вод­но­час сусідні рай­о­ни в ме­жах об­ласті, з менш інтен­сив­ним аг­рар­ним ви­роб­ництвом, мо­жуть пра­цю­ва­ти упівси­ли.
Із за­про­ва­д­жен­ням у дію прин­ци­пу ек­с­те­ри­торіаль­ності як зем­ле­влас­ни­ки, так і зем­ле­ко­ри­с­ту­вачі змо­жуть звер­та­ти­ся що­до реєстрації своїх ре­чо­вих прав не ли­ше за місцем зна­хо­д­жен­ня зе­мель­ної ділян­ки, але й в інші рай­о­ни від­повідної об­ласті. З од­но­го бо­ку, фер­ме­ру мо­же ви­да­ти­ся не­зруч­ним їзди­ти до іншо­го рай­он­но­го цен­т­ру за­для от­ри­ман­ня реєстраційних по­слуг. З іншо­го — як­що мо­ва йде про реєстрацію прав за де­сят­ка­ми та сот­ня­ми до­го­ворів орен­ди, які про­тя­гом ба­га­ть­ох місяців ле­жать без жод­но­го ру­ху, це мо­же бу­ти фак­тич­но єди­ним спо­со­бом більш-менш опе­ра­тив­но за­без­пе­чи­ти реєст­ра­цію прав. До плюсів но­во­вве­ден­ня до­да­мо зни­жен­ня ри­зиків ко­рупцій­но­го фак­то­ру. Ад­же не се­к­рет, що пред­став­ни­ки ок­ре­мих реєстраційних служб за ви­со­ко­го рівня об­тя­жен­ня ви­ма­га­ють ок­ре­му пла­ту за «по­за­чер­го­ву та по­на­д­нор­мо­ву» ро­бо­ту.

   Ще од­ним кро­ком на шля­ху усу­нен­ня чис­лен­них не­доліків у га­лузі реєст­рації прав на не­ру­хомість є прий­нят­тя По­ста­но­ви Кабіне­ту Міністрів Ук­раїни № 50 від 5 лю­то­го 2014 р. «Про вне­сен­ня змін до По­ряд­ку ве­ден­ня Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но».
Так, до­не­дав­на справжнь­ою про­бле­мою бу­ло ска­су­ван­ня ре­чо­вих прав на зем­лю, які ви­ник­ли до 2013 р., по­за во­­лею влас­ни­ка та­ких прав. Ма­ють­ся на увазі ви­пад­ки при­пи­нен­ня пра­ва орен­ди, пра­ва постійно­го ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею за су­до­ви­ми рішен­ня­ми. Ад­же, за но­ви­ми пра­ви­ла­ми, умо­вою ска­су­ван­ня ре­чо­во­го пра­ва на зем­лю є на­явність та­ких прав у Дер­жав­но­му реєстрі ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но. Тоб­то скла­дається аб­сурд­на си­ту­ація: для ви­ко­нан­ня су­до­во­го рішен­ня у ча­с­тині ска­су­ван­ня пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею влас­ник та­ких прав (а це — відповідач у су­довій справі) по­ви­нен спо­чат­ку за­без­пе­чи­ти реєстрацію пра­ва, а тільки потім мож­на про­во­ди­ти йо­го ска­су­ван­ня. Тож як­що зем­ле­ко­ри­с­ту­вачі не зацікав­лені у при­пи­ненні на­леж­них їм прав на зем­лю, ви­ко­на­ти такі су­дові рішен­ня бу­ло не­мож­ли­во.
У зв’яз­ку з цим бу­ло вне­се­но зміни до По­ряд­ку ве­ден­ня Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, яки­ми вка­за­ну про­га­ли­ну за­ко­но­дав­ст­ва ліквідо­ва­но. Так, відтепер дер­жав­ний  реєстра­то­р може са­мостійно пе­ре­но­си­ти за­пи­си про реєстрацію прав, що ви­ник­ли до 2013 р., до но­во­го реєстру і після цьо­го здійсню­ва­ти ска­су­ван­ня пра­ва.
Ще од­на «но­ве­ла» за­ко­но­дав­ст­ва сто­сується ос­кар­жен­ня рішень дер­жав­но­го реєстра­то­ра що­до зу­пи­нен­ня роз­гля­ду за­яви про дер­жав­ну реєстрацію прав та їх об­тя­жень, про відмо­ву в за­до­во­ленні за­яви про відкли­кан­ня за­яви про дер­жав­ну реєстрацію прав та їх об­тя­жень або про відмо­ву в дер­жавній реєстрації прав та їх об­тя­жень. У разі виз­нан­ня та­ко­го рішен­ня реєстра­то­ра не­за­кон­ним, відповідне су­до­ве рішен­ня вже ав­то­ма­тич­но є підста­вою для за­до­во­лен­ня за­яви про здійснен­ня реєстраційної дії.

   Важ­ли­вим но­во­вве­ден­ням є за­про­ва­д­же­на мож­ливість от­ри­ман­ня дубліка­та пра­во­вста­нов­лю­ю­чо­го до­ку­мен­та на зем­лю, який бу­ло оформ­ле­но до 2013 р. До­не­дав­на втра­та чи зни­щен­ня дер­жав­но­го ак­та на зем­лю ста­ви­ло зем­ле­влас­ни­ка фак­тич­но в па­то­ву си­ту­ацію — ор­га­ни Держ­зе­ма­гент­ст­ва, що до 2013 р. ви­да­ли оригінал дер­жав­но­го ак­та, вже поз­бав­лені та­ких по­вно­ва­жень, а реєстраційні служ­би ніко­ли і не ма­ли по­вно­ва­жень ви­да­ва­ти дер­жавні ак­ти та, відповідно, їхні дубліка­ти. Єди­ним ви­хо­дом бу­ло звер­нен­ня до су­ду, на під­ставі рішен­ня яко­го здійсню­ва­ла­ся по­втор­на реєстрація пра­ва влас­ності на зем­лю в но­во­му реєстрі з ви­да­чею но­во­го свідоцтва про пра­во влас­ності.
Із вне­сен­ням змін до по­ряд­ку реєстрації ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но реєстраційна служ­ба вправі ви­да­ти особі, що втра­ти­ла от­ри­ма­ний до
2013 р. дер­жав­ний акт, но­ве свідоцтво про пра­во влас­ності за умо­ви по­дан­ня виз­на­че­но­го па­ке­ту до­ку­ментів.

   Звер­не­мо ува­гу, що відповідно до з­га­да­ної ви­ще По­ста­но­ви Кабіне­ту Міністрів Ук­раїни від 5 лю­то­го 2014 р. розмір оренд­ної пла­ти за до­го­во­ра­ми орен­ди землі є інфор­мацією, що підля­гає вне­сен­ню у Дер­жав­ний реєстр ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но. Це оз­на­чає, що відте­пер у разі зміни оренд­ної пла­ти відповідні до­дат­кові уго­ди слід зда­ва­ти в реєстраційну служ­бу на реєстрацію фак­тич­но у за­галь­но­му по­ряд­ку. Та­ке но­во­вве­ден­ня на­вряд чи мож­на на­зва­ти по­зи­ти­вом; на­пев­но, по­яс­ни­ти йо­го мож­на ба­жан­ням вла­ди ма­ти ак­ту­альні дані про рівень оренд­ної пла­ти, що скла­дається в різних регіонах та га­лу­зях гос­по­да­рю­ван­ня.

   Спро­с­ти­ти жит­тя жи­те­лям сільської місце­вості по­кли­кані зміни відповідно до За­ко­ну Ук­раїни № 1212 від 15 квітня 2014 р. (про вне­сен­ня змін до За­ко­ну Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень») та По­ста­но­ви Кабіне­ту Мі­ніст­рів Ук­раїни № 337 від 13 серп­ня 2014 р. (про вне­сен­ня змін до По­ряд­ку дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень). Вка­за­ни­ми нор­ма­тив­ни­ми ак­та­ми вре­гу­ль­о­ва­но пи­тан­ня реєстрації пра­ва влас­ності на інди­віду­альні (са­дибні) жит­лові, са­дові та  дачні бу­дин­ки, гос­по­дарські (при­са­дибні) будівлі й спо­ру­ди. За­про­ва­д­же­ний спро­ще­ний ме­ханізм реєстрації прав, з ви­да­чею свідоцтва на вка­зані ви­ще об’єкти, сто­сується ви­нят­ко­во та­ких будівель та спо­руд, що розміщені на те­ри­торії сільських рад та закінчені будівництвом до
5 серп­ня 1992 р.
Для про­ве­ден­ня та­кої реєстрації до­стат­ньо на­да­ти до­ку­мент, що підтвер­д­жує ви­ник­нен­ня ре­чо­вих прав на зе­ме­ль­ну ділян­ку. Та­ким до­ку­мен­том мож­на вва­жа­ти рішен­ня сільської ра­ди що­до пе­ре­дачі (на­дан­ня) зе­мель­ної ділян­ки у власність або ко­ри­с­ту­ван­ня. Та­кож осо­ба має на­да­ти до реєстраційно­го ор­га­ну ви­пи­с­ку із по­го­с­по­дарсь­кої кни­ги, а та­кож технічний па­с­порт на об’єкт не­ру­хо­мо­го май­на (у разі як­що у ви­писці з по­го­с­по­дарсь­кої кни­ги відсутні відо­мос­ті про технічні ха­рак­те­ри­с­ти­ки об’єкта не­ру­хо­мо­го май­на).

   Відзна­чи­мо зовсім «свіжий» За­кон Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін до де­я­ких за­ко­но­дав­чих актів Ук­раїни (що­до де­я­ких пи­тань спад­ку­ван­ня)», прий­ня­тий 20 жовт­ня 2014 р. Чин­на вла­да до­сить ши­ро­ко висвітлю­ва­ла по­зи­тив­ний ефект цьо­го нор­ма­тив­но­го ак­та, на­го­ло­шу­ю­чи на істот­но­му спро­щенні по­ряд­ку оформ­лен­ня спад­щи­ни жи­те­ля­ми сіль­ської місце­вості. Од­нак за де­таль­но­го вив­чен­ня за­ко­ну в цьо­му ви­ни­ка­ють де­які сумніви.
Справді, за­кон пе­ред­ба­чає, що з 2016 р. упов­но­ва­жені працівни­ки сільських рад на­бу­дуть прав но­таріуса та дер­жав­но­го реєстра­то­ра ре­чо­вих прав при оформ­ленні спад­щи­ни жи­те­ля­ми відповідних сіл. Тоб­то такі по­са­дові осо­би ма­тимуть до­ступ до відпо­від­них реєстрів із пра­вом вно­си­ти від­по­відні за­пи­си та ви­да­ва­ти пра­во­вста­нов­лю­ючі до­ку­мен­ти на спад­ко­ве не­ру­хо­ме май­но. Зда­ва­ло­ся б, по­зи­тив оче­вид­ний — ніж їзди­ти до рай­он­но­го цен­т­ру та сто­я­ти в чер­гах у дер­жав­них но­таріаль­них кон­то­рах, на­ба­га­то швид­ше, де­шев­ше та приємніше прий­ти у свою сільра­ду та влад­на­ти всі спад­кові спра­ви.
Од­нак за­кон ви­су­ває ба­га­то ви­мог до вка­за­них ви­ще упов­но­ва­же­них осіб сільських рад. Пре­тен­ден­ти на зай­нят­тя та­кої по­са­ди по­винні ма­ти ви­щу юри­дич­ну освіту, стаж ро­бо­ти в га­лузі пра­ва не мен­ше трьох років, прой­ти ста­жу­ван­ня у но­таріуса про­тя­гом од­но­го ро­ку, прой­ти на­вчан­ня з ро­бо­ти із реєстра­ми та скла­с­ти іспит зі спад­ко­во­го пра­ва. Ви­ни­кає пи­тан­ня — чи ба­га­то спеціа­лістів ви­яв­лять ба­жан­ня ви­ко­на­ти весь лан­цюг ви­мог за­ко­ну, ви­т­ра­ти­ти ба­га­то ча­су та коштів для от­ри­ман­ня та­кої по­са­ди в скромній сільській раді? Відповідь оче­вид­на. Са­ме то­му та­ке но­во­вве­ден­ня ма­тиме ду­же об­ме­же­не за­сто­су­ван­ня в ме­жах Ук­раїни.
У стінах уря­ду та пар­ла­мен­ту об­го­во­рю­ють­ся та  де­я­кою мірою про­су­ва­ють­ся і більш гло­бальні ба­чен­ня що­до ре­фор­му­ван­ня си­с­те­ми дер­жав­ної реєст­рації прав на не­ру­хомість. На­при­клад, про­по­нується за­про­ва­ди­ти ок­ремі офіси з прий­ман­ня за­явок на вчи­нен­ня реєстраційних дій та  їхньо­го без­по­се­ред­нь­о­го оп­ра­цю­ван­ня. Тоб­то про­по­нується розділи­ти функції по­са­до­вих осіб реєстраційної служ­би з прий­ман­ня за­яв та їхньо­го ви­ко­нан­ня. Та­кий роз­поділ, на дум­ку ініціаторів, дасть змо­гу усу­ну­ти штучні бар’єри, які об­ме­жу­ють кількість прий­ня­тих за­явок (ад­же їхнє не­вчас­не об­роб­лен­ня мо­же бу­ти підста­вою для ос­кар­жен­ня бездіяль­ності реєстра­то­ра та на­кла­ден­ня на ньо­го дис­циплінар­но­го стяг­нен­ня), а та­кож зни­зи­ти рівень ко­рупції у цій га­лузі.
Інша кон­цепція, що підтри­мується ок­ре­ми­ми пред­став­ни­ка­ми уря­ду, пе­ред­ба­чає ра­ди­кальніше ре­фор­му­ван­ня сфе­ри реєстрації — пе­ре­дан­ня по­вно­ва­жень із реєстрації прав на не­ру­хомість до ор­ганів місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня. За своєю сут­тю, це по­вер­нен­ня до ста­ну, що існу­вав до 2013 р. Відмінність у то­му, що раніше ко­му­нальні БТІ реєстру­ва­ли пра­ва на квар­ти­ри, будівлі та спо­ру­ди, а ор­га­ни Держ­зе­ма­гент­ст­ва Ук­раїни — на зе­мельні ділян­ки. На­разі ж пла­нується, що реєстраційні служ­би бу­дуть замінені на ус­та­но­ви місце­вих рад, які бу­дуть реєстру­ва­ти пра­ва на всі ти­пи не­ру­хо­мості.

   Без сумнівів, будь-яка сфе­ра еко­номіки чи дер­жав­но­го уп­равління не мо­же ефек­тив­но функціону­ва­ти в умо­вах безкінеч­них ре­фор­му­вань та змін. Тим більше це сто­сується си­с­те­ми дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хомість, яка є ос­но­вою виз­нан­ня та га­ран­ту­ван­ня прав на зем­лю, будівлі та спо­ру­ди для на­се­лен­ня та бізне­су. Від поєднан­ня про­сто­ти та надійності функціону­ван­ня си­с­те­ми за­ле­жить рівень інве­с­тиційної при­ваб­ли­вості країни. Са­ме то­му вба­чається, що на­яв­на пра­во­ва ба­за дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хомість по­тре­бує істот­но­го вдо­с­ко­на­лен­ня, але у ча­с­тині ре­гу­лю­ван­ня ок­ре­мих відно­син та кон­крет­них ви­падків. Тоб­то не­обхідно опе­ра­тив­но усу­ва­ти не­доліки, які ви­яв­ля­ють­ся в про­цесі пра­во­за­с­то­сов­ної прак­ти­ки. Кар­ди­нальні зміни си­с­те­ми реєстрації, во­че­видь, бу­дуть навіть не кро­ком, а стриб­ком на­зад.

Інтерв'ю
Земельна реформа аж ніяк не завершилася з прийняттям закону про обіг сільськогосподарських земель. Вона потребує прийняття супутніх законів та підзаконних актів, що забезпечать функціонування ринку землі. Про долю цих законів і... Подробнее
Зараз іде палке обговорення законопроекту про обіг сільськогосподарських земель. Сьогодні з цього приводу збереться комітет ВР з питань аграрної та земельної політики. Напередодні ми поспілкувалися з секретарем комітету Іваном Чайківським... Подробнее

1
0