Спецможливості
Новини

Кому мораторій, а кому — спосіб для процвітання

05.09.2008
503
Кому мораторій,  а кому — спосіб  для процвітання фото, ілюстрація

Способів обходу мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення чимало, варто лише уважно вивчити законодавство.
Такого висновку дійшли учасники семінару “Спекулятивні угоди з землями особистого селянського господарства: що дозволяє мораторій’2007?”, організованого в Києві компанією “Вега консалтинг”.

Способів обходу мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення чимало, варто лише уважно вивчити законодавство.
Такого висновку дійшли учасники семінару “Спекулятивні угоди з землями особистого селянського господарства: що дозволяє мораторій’2007?”, організованого в Києві компанією “Вега консалтинг”.

Тисяча й одна шпарина обійти закон
Насправді є безліч способів відчуження земель сільгосппризначення. Грунтуються вони переважно на неоднозначному тлумаченні норм законодавства. Приміром, той-таки мораторій стосується навіть не всіх наділів для ведення особистого селянського господарства. Під заборону підпадають лише ті ділянки, що виділені “в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв)”. Виходить, може вільно відчужуватися наділ, отриманий не через виділення паю, а просто із земель державної власності. Єдина незручність — площі таких ділянок не перевищують двох гектарів, тоді як “колгоспні” паї, зазвичай, більші. До того ж, існують й інші види цільового призначення в категорії сільськогосподарських земель: для ведення садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; для ведення підсобного сільського господарства. На всі ці землі мораторій не поширюється.
Не підпадає під дію мораторію спадкування сільськогосподарських земель. Керуючись принципом свободи договору, можна поєднати деякі положення попереднього договору, заповіту, договору довічного утримання, щоб гарантовано отримати земельну ділянку після відкриття спадщини. Хоча той, кого насторожують такі ходи, може скористатися спадковим договором.
Ще один шлях обходу — укладання попереднього договору стосовно передавання прав на відчуження земельної ділянки в майбутньому. Спосіб не передбачає безпосереднього відчуження, тому, згідно із законодавством, легальний. Хоча і не гарантує того, що продавець у майбутньому не спробує відмовитися від угоди.
Більш ризикований спосіб — міна. Питання обміну земель законодавством не врегульовані, а Цивільний кодекс не ставить вимоги про обмін саме однаковими об’єктами. Тобто цілком можна обміняти землю сільгосппризначення на будь-яку іншу з доплатою у розмірі різниці їхньої ринкової вартості. Однак не варто обмінюватися занадто нерівноцінними ділянками — це може призвести до оспорювання угоди прокуратурою на підставі визнання її фіктивною.

Цільове призначення має велике значення
Залишається в силі відчуження “підмораторної” землі через зміну цільового призначення. Адже до 1 січня 2008 року не допускається “зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв)”. І жодного слова про заборону зміни цільового призначення державної і комунальної землі. Отже, виходить, змінювати цільове призначення можна, щоправда, без “допомоги” державних мужів тут не обійтися. Звісно, ініціатором процесу має бути або держадміністрація, або місцева рада (залежно від того, поза межами чи в межах населеного пункту знаходиться земля). Після зміни цільового призначення мораторій на ділянку не поширюється, і вона може бути вільно продана зацікавленій особі, причому вже з “потрібним” цільовим призначенням. Є тут одна незручність: Земельним кодексом передбачений продаж ділянок державної і комунальної власності через аукціон чи на конкурсі. Обійти її можна через порозуміння з владою. В багатьох випадках покупцю достатньо спочатку орендувати і забудувати ділянку — на власників нерухомого майна не поширюється вимога щодо обов’язкового придбання земельної ділянки на конкурентних засадах.
Когось може влаштувати і варіант вилучення у потенційного продавця (звісно, за його згодою і відповідною оплатою покупцем) земельної ділянки для суспільних потреб. Після такого вилучення і встановлення нового цільового призначення земельна ділянка може бути продана “потрібній” людині органом місцевого самоврядування чи виконавчої влади.
Хоча і заборона зміни цільового призначення сільгоспгектарів, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, виявилася не “залізобетонною”. Цільове призначення є властивістю земельної ділянки. І при виділенні з однієї великої земельної ділянки меншої для цієї меншої можна встановити інше цільове призначення. Бо ніякого “спадкування” цільового призначення закон не передбачає. А якщо земельна ділянка така маленька, що виділення з неї іншої нереальне? В цьому випадку можна зробити навпаки: при об’єднанні двох чи більше земельних ділянок в одну також можна встановити інше цільове призначення.
Примножити “зелень” у кишені допоможе зелений туризм
Хоча, приміром, цільове призначення “для ведення особистого селянського господарства”, йшлося на семінарі, дає широкий простір для діяльності. Для чого призначена така ділянка, окреслено у законі “Про особисте селянське господарство”: “Особисте селянське господарство — це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму”.
Але виробництво сільськогосподарської продукції означає не тільки вирощування в полі жита-пшениці, а й, наприклад, овочів закритого грунту чи відгодівлю худоби або птиці в певних приміщеннях, які можна збудувати на землях особистого селянського господарства: теплиця, хлів тощо. Для переробки сільгосппродукції дозволяється зводити відповідні переробні потужності. Дозволяється надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства; до такого майна, згідно із Законом “Про особисте селянське господарство”, належать “житлові будинки, господарські будівлі та споруди, сільськогосподарська техніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські та свійські тварини і птиця, бджолосім’ї, багаторічні насадження, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно, набуте у власність членами господарства в установленому законодавством порядку”. А надання послуг у сфері сільського зеленого туризму означає можливість будівництва об’єктів для обслуговування туристів. Звісно, тут не треба забувати про положення названого закону, що “діяльність, пов’язана з веденням особистого селянського господарства, не відноситься до підприємницької діяльності”. Тобто супермаркет для реалізації надлишків виробленої продукції зводити не варто. А також слід керуватись принципом розумності. Одна справа, йшлося на семінарі, побудувати для ведення діяльності в галузі сільського зеленого туризму гостьовий будиночок, і зовсім інша — звести багатоповерховий готель.
Втім, найекзотичнішим способом обходу мораторію можна вважати зміну громадянства. За законом, відмовившись від українського громадянства, власник землі зобов’язаний її продати. Схема, стверджують досвідчені юристи, дає змогу вивести з-під мораторію землі й особистого селянського господарства, й товарного сільгоспвиробництва. От українці і позбуваються громадянства, щоб одержати гроші за колгоспний пай. Така схема, відзначалося під час семінару, була успішно реалізована в Миколаївській області.

Галина Квітка,
оглядач газети
Верховної Ради України
“Голос України”
(e-mail: nov@golos.com.ua)

Інтерв'ю
Геннадій Юдін, віце-президент ВГО "Українська горіхова Асоціація"
Горіхівництво за останній час уже встигло стати однією із найбільш скандальних галузей аграрного виробництва. Після всім відомого  розголосу  із «горіховою мафією» цікавість до саджанців та
AgroGeneration є одним із провідних агрохолдингів України не лише за обсягами виробничих площ, а й за операційною ефективністю. Головний напрямок діяльності компанії – виробництво зернових та олійних

1
0