Спецможливості
Новини

Емфітевзис — «темна конячка» земельного законодавства?

12.10.2015
3879
Емфітевзис —  «темна конячка»  земельного законодавства? фото, ілюстрація

Право користування земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб з немилозвучною для українського вуха назвою «емфітевзис» не є новим для законодавства України. Так, уперше це поняття запроваджено в обіг із прийняттям Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. (набув чинності 01.01.2014 р.). У подальшому, в 2007 році, Земельний кодекс України було доповнено новою главою: «Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», — а в спеціальний земельний закон внесли відповідні положення про емфітевзис.

 

Од­нак ли­ше сьо­годні у зем­ле­впо­рядній прак­тиці емфітев­зи­су приділяється особ­ли­ва ува­га як аль­тер­на­тиві ус­та­леній прак­тиці оренд­них відно­син, що на сьо­годні є панівною та все­охоп­ною у вітчиз­ня­но­му АПК.
Справді, емфітев­зис має низ­ку пе­ре­ваг порівня­но з орен­дою землі. Од­нак ці пе­ре­ва­ги на ру­ку скоріше ко­ри­с­ту­ва­чам землі, а за уз­го­д­жен­ня всіх умов та їх­­ньо­го на­­леж­но­го ви­кла­ден­ня у до­го­ворі емфітев­зи­су — то й влас­ни­ку. Є й де­які не­доліки цьо­го ви­ду зем­ле­ко­ри­с­ту­ван­ня, пов’язані із не­до­статнім нор­ма­тив­но-пра­во­вим ре­гу­лю­ван­ням. Спро­буємо ви­­світ­ли­ти ос­новні по­ло­жен­ня про емфі­тев­зис, що мо­жуть бу­ти ко­ри­сни­ми всім учас­ни­кам зе­мель­них пра­вовідно­син.

   Емфітевзис земельної ділянки. Ме­ханізм на­бут­тя та ре­алізації емфі­тев­тич­но­го пра­ва ре­гу­люється Зе­мель­ним ко­дек­сом Ук­раїни (стат­тя 102-1) та гла­вою 33 Цивільно­го ко­дек­су Ук­раїни (статті 407-412).
От­же, емфітев­зис — це стро­ко­ве чи без­стро­ко­ве, плат­не чи бе­зо­плат­не пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб, що мо­же відчу­жу­ва­тись або ус­пад­ко­ву­ва­тись.
Цивільним ко­дек­сом Ук­раїни пе­ред­ба­че­но, що пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою вста­нов­люється до­го­во­ром між влас­ни­ком зе­мель­ної ділян­ки і осо­бою, яка ви­я­ви­ла ба­жан­ня ко­ри­с­ту­ва­ти­ся цією зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких
по­треб за вста­нов­ле­ним цільо­вим
при­зна­чен­ням.
Договір емфітевзису земельної ділянки.Та­ким чи­ном, пред­ме­том до­го­во­ру емфітев­зи­су є зе­мель­на ділян­ка ви­нятково сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня, що пе­ре­бу­ває у при­ватній, ко­му­нальній чи дер­жавній влас­ності та на яку по­ши­рюється об­ме­же­не пра­во во­лодіння і ко­ри­с­ту­ван­ня що­до аб­со­лют­но­го пра­ва влас­ності на зе­мель­ну ділян­ку.
Сто­ро­на­ми у до­говірних пра­вовід­но­си­нах ви­с­ту­пає влас­ник зе­мель­ної ділян­ки сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня — з однієї сто­ро­ни, та осо­ба, яка ви­я­ви­ла намір ви­ко­ри­с­то­ву­ва­ти зе­мель­ну ділян­ку (емфітевт), — з дру­гої.
На емфітев­та по­кла­дається обов’я­зок ефек­тив­но­го ви­ко­ри­с­тан­ня зе­мель­ної ділян­ки відповідно до її цільо­во­го при­зна­чен­ня, підви­щу­ва­ти її ро­дю­чість, за­сто­со­ву­ва­ти при­ро­до­охо­ронні тех­но­логії ви­роб­ництва, ут­ри­му­ва­ти­ся від дій, які мо­жуть при­зве­с­ти до погіршен­ня еко­логічної си­ту­ації. Та­ким чи­ном, емфітевт ви­ко­ри­с­то­вує зе­мель­ну ділян­ку для за­до­во­лен­ня влас­них по­треб, про­те ро­бить це ви­нятково із до­три­ман­ням ви­мог чин­но­го за­ко­но­дав­ст­ва Ук­раїни та по­ло­жень ук­ла­де­но­го і за­реєст­ро­ва­но­го до­го­во­ру, відповідно до яких емфітевт по­ви­нен ви­ко­ри­с­то­ву­ва­ти та­кий спосіб ви­роб­ництва на зе­мельній ділянці, який не погіршує її стан.

   У чо­му ж тут відмінність від орен­ди? На­ве­де­мо ос­новні ас­пек­ти.
Як уже бу­ло за­зна­че­но ви­ще, за­ко­но­дав­ст­во Ук­раїни не до­сить де­таль­но ре­гу­лює пи­тан­ня емфітев­зи­су, на від­міну від орен­ди землі, якій при­свя­че­но ок­ре­мий за­кон та ба­га­то ста­тей По­дат­ко­во­го ко­дек­су Ук­раїни (що­до оренд­ної пла­ти за землі дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності).
По­ря­док пла­ти за ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою на умо­вах емфітев­зи­су чин­ним за­ко­но­дав­ст­вом Ук­раїни не вре­гу­ль­о­ва­но. Це сто­сується зе­мель усіх форм влас­ності. Тоб­то в цьо­му ви­пад­ку за­кон не містить об­ме­жень що­до ве­ли­чи­ни пла­ти за ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею та по­ряд­ку її вне­сен­ня. Навіть більше — відповідно до По­дат­ко­во­го ко­дек­су Ук­раїни пла­та ко­ри­с­ту­ва­ча (на умо­вах емфітев­зи­су) за зе­мель­ні ділян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності не є по­дат­ко­вим пла­те­жем. От­же, по­дат­кові ор­га­ни не ма­ють пра­ва втру­ча­ти­ся у по­ря­док її спла­ти (із на­ра­ху­ван­ням ас­тро­номічних штрафів у разі про­ст­ро­чен­ня спла­ти) то­що. Це су­то цивільні пра­вовідно­си­ни між відпо­від­ним ор­га­ном ви­ко­нав­чої вла­ди або міс­це­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня та ко­ри­с­ту­ва­чем землі.

    Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Се­ред інших відмінно­с­тей емфітев­зи­су від орен­ди землі слід виділи­ти такі:
   пра­во емфітев­зи­су мо­же відчу­жу­ва­ти­ся і пе­ре­да­ва­ти­ся у по­ряд­ку спад­ку­ван­ня ко­ри­с­ту­ва­чем землі. У разі про­да­жу пра­ва ко­ри­с­ту­вач зо­бов’яза­ний пись­­мо­во повідо­ми­ти влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки про про­даж пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня нею. Як­що про­тя­гом од­но­го міся­ця влас­ник не надішле пись­мо­вої зго­ди на купівлю, пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­ме­ль­­ною ділян­кою мо­же бу­ти про­да­не іншій особі.
Влас­ник зе­мель­ної ділян­ки у разі про­да­жу ко­ри­с­ту­ва­чем пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня іншій особі має пра­во на одер­жан­ня відсотків від ціни про­да­жу (вар­тості пра­ва), вста­нов­ле­них до­го­во­ром. Тоб­то, ук­ла­да­ю­чи до­говір емфітев­зи­су, влас­ник мо­же пе­ред­ба­чи­ти у ньо­му мож­ливість спла­ти йо­му кон­крет­них відсотків від про­да­жу ко­ри­с­ту­ва­чем сво­го пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня.
Пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­мель­ною ді­лян­кою дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб не мо­же бу­ти відчу­же­но її зем­ле­ко­ри­с­ту­ва­чем іншим осо­бам, вне­се­но до ста­тут­но­го фон­ду, пе­ре­да­но у за­ста­ву, а мо­же ли­ше бу­ти ус­пад­ко­ва­ним;
    - ре­чо­ве пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­ме­ль­ною ділян­кою при­ват­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб за ба­жан­ням емфітев­та мо­же бу­ти пе­ре­да­но у за­ста­ву за зго­дою влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки. Своєю чер­гою, за­ко­но­дав­ст­вом Ук­раїни за­бо­ро­не­но пе­ре­да­ва­ти у за­ста­ву пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­мель­ною ділян­кою дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб;
  - під час ук­ла­ден­ня до­го­во­ру емфі­тев­зи­су в ньому за по­го­д­жен­ням сто­рін мо­же бу­ти виз­на­че­но чіткий ме­ха­нізм оп­ла­ти, що мо­же бу­ти у формі як од­но­ра­зо­во­го пла­те­жу за ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею за весь період, так і ча­ст­ко­вих пла­тежів за певні періоди ча­су;
 -  на відміну від орен­ди строк дії до­го­во­ру емфітев­зи­су що­до зе­мель при­ват­ної влас­ності мо­же бу­ти стро­ко­вим або без­стро­ко­вим. Об­ме­жень що­до стро­ку дії емфітев­зи­су не вста­нов­ле­но. Важ­ли­во те, що як­що до­говір емфітев­зи­су ук­ла­де­но на не­виз­на­че­ний строк, кож­на зі сторін мо­же відмо­ви­ти­ся від до­го­во­ру, за­зда­легідь (не мен­ше ніж за один рік) по­пе­ре­див­ши про це дру­гу сто­ро­ну.
Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Для зе­мель дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності пе­ред­ба­че­но мак­си­маль­ний строк емфітев­зи­су — 50 років;
   - у разі при­пи­нен­ня юри­дич­ної осо­би — ко­ри­с­ту­ва­ча землі на умо­вах емфітев­зи­су, та­ке пра­во в ус­та­нов­ле­но­му по­ряд­ку пе­ре­дається пра­во­на­с­туп­ни­кові (за ре­ор­ганізації юри­дич­ної осо­би) або вклю­чається до ліквідаційно­го ба­лан­су (за  ліквідації юри­дич­ної осо­би).
От­же, однією з ос­нов­них особ­ли­во­с­тей ре­чо­во­го пра­ва емфітев­зи­су є мож­ливість йо­го відчу­жен­ня іншій особі за різних умов. Вод­но­час відчу­жен­ня ем­фі­тев­том сво­го ре­чо­во­го пра­ва не при­пи­няє прав влас­ни­ка на зе­мель­ну ділян­ку.
Як бу­ло вка­за­но ви­ще, та­ка відмін­ність не по­ши­рюється на зе­мельні ді­лян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності, які не підля­га­ють відчу­жен­ню, та пра­ви­ла емфітев­зи­су, за яки­ми ці зе­ме­ль­ні ділян­ки є подібни­ми до орен­ди.

   Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Як уже за­зна­ча­лось, пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб (емфіте­в­зи­су) ви­ни­кає на підставі ук­ла­де­но­го між сто­ро­на­ми до­го­во­ру, а са­ме: ре­чо­ве пра­во емфітев­зи­су із 2013 ро­ку відпо­від­но до За­ко­ну Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» — і  підля­гає обов’яз­­ковій дер­жавній реєстрації.
Слід за­ува­жи­ти, що са­ме но­ва си­с­те­ма реєстрації ре­чо­вих прав на зем­лю, що по­ча­ла діяти із 2013 ро­ку, дає мож­ливість ко­ри­с­ту­ва­ти­ся та­ким інстру­мен­том, як емфітев­зис. Ад­же до 2013 ро­ку те­ри­торіальні ор­га­ни Держ­ком­зе­му Ук­раїни не мог­ли реєстру­ва­ти до­го­во­ри емфітев­зи­су, бо не ма­ли форм відпо­від­них реєстраційних до­ку­ментів, а са­ме кни­ги реєстрації бу­ли роз­ра­хо­вані тіль­ки на до­го­во­ри орен­ди та дер­жавні ак­ти про пра­во влас­ності та постійно­го ко­ри­с­ту­ван­ня. Про емфітев­зис та інші ре­чові пра­ва на зем­лю нічо­го не го­во­ри­лось, а то­му в реєстрації відповідних до­го­ворів пе­ре­важ­но відмов­ля­ли.
На сьо­годні дер­жав­на реєстрація ре­чо­вих прав на не­ру­хомість є більш уні­фіко­ва­ною. Так, реєстрація пра­ва емфі­тев­зи­су відбу­вається шля­хом
вне­сен­ня в ус­та­нов­ле­но­му по­ряд­ку відповідно­го за­пи­су до Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на
не­ру­хо­ме май­но.
Емфітев­зис є похідним ре­чо­вим пра­вом від пра­ва влас­ності, а то­му йо­го дер­жав­на реєстрація про­ва­дить­ся після дер­жав­ної реєстрації пра­ва влас­ності на са­му зе­мель­ну ділян­ку.
Реєстрація пра­ва емфітев­зи­су відбу­вається шля­хом по­дан­ня за­яви про дер­жав­ну реєстрацію та­ко­го пра­ва до те­ри­торіаль­но­го ор­га­ну дер­жав­ної реєст­ра­ції прав у строк, що не пе­ре­ви­щує п’яти ро­бо­чих днів.

   Для про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстра­ції пра­ва емфітев­зи­су не­обхідно по­да­ти до­ку­мен­ти, що підтвер­д­жу­ють ви­ник­нен­­ня, пе­рехід та при­пи­нен­ня пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб (емфітев­зис), зо­к­ре­ма:
   -ук­ла­де­ний в ус­та­нов­ле­но­му за­ко­ном по­ряд­ку до­говір;
  - свідоцтво про пра­во на спад­щи­ну, ви­да­не но­таріусом або кон­сульсь­кою ус­та­но­вою Ук­раїни, чи йо­го дублікат;
  -рішен­ня су­ду, що на­бра­ло за­кон­ної си­ли, що­до інших ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но;
  - за­повіт, яким ус­та­нов­ле­но емфітев­зис на не­ру­хо­ме май­но;
 - за­кон, яким ус­та­нов­ле­но емфітев­зис на не­ру­хо­ме май­но.
Після вне­сен­ня за­писів до Дер­жав­но­го реєстру прав дер­жав­ний реєстра­тор фор­мує та ви­дає ви­тяг із Дер­жав­но­го реєстру прав.

   Підста­ва­ми при­пи­нен­ня пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб (емфітев­зис) відповідно до Цивільно­го та Зе­мель­но­го ко­дексів Ук­раїни є:
 - поєднан­ня в одній особі влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки та зем­ле­ко­ри­с­ту­ва­ча;
 - закінчен­ня терміну, на який бу­ло на­да­но пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня;
 -  відчу­жен­ня зе­мель­ної ділян­ки при­ват­ної влас­ності для суспільних по­треб чи з мо­тивів суспільної не­обхід­ності;
 - не­ви­ко­ри­с­тан­ня зе­мель­ної ділян­ки для за­бу­до­ви у разі ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для за­бу­до­ви про­тя­гом трьох років;
 - при­пи­нен­ня дії до­го­во­ру, ук­ла­де­но­го у рам­ках дер­жав­но-при­ват­но­го парт­нер­ст­ва (що­до до­го­ворів емфітев­зи­су та су­перфіцію*, ук­ла­де­них у рам­ках та­ко­го парт­нер­ст­ва);
  рішен­ня су­ду.

  Емфітевзис земельної ділянки, пояснення.  На сьо­годні емфітев­зис усе більше за­сто­со­ву­ють у сфері обігу мо­ра­тор­них зе­мель. В умо­вах дії мо­ра­торію на про­даж зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня ук­ла­ден­ня до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су без виз­на­чен­ня кон­крет­но­го стро­ку йо­го дії (постійний) або на строк, що ви­хо­дить за до­пу­с­тимі межі сприй­нят­тя, є ре­аль­ною мож­ливістю за­кон­но про­ве­с­ти відчу­жен­ня зе­мель­ної ділян­ки сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня, яка підпа­дає під дію мо­ра­то­рію. Ра­зом із ук­ла­ден­ням до­го­во­ру ем­фітев­зи­су емфітевт на­бу­ває пев­них оз­нак не­за­леж­ності що­до влас­ни­ка зе­ме­ль­­ної ділян­ки, а та­кож мож­ливість про­ве­с­ти відчу­жен­ня пра­ва емфітев­зи­су без по­го­д­жен­ня влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки.
Втім, сто­ро­ни до­го­во­ру емфітев­зи­су по­винні ро­зуміти ок­ремі ри­зи­ки під час йо­го ук­ла­ден­ня та ви­ко­нан­ня. Ко­ри­с­ту­вач має усвідо­млю­ва­ти, що він не на­бу­ває пра­во влас­ності на зем­лю, а її ви­ко­ри­с­тан­ня відбу­вається на умо­вах до­го­во­ру, який за пев­них об­ста­вин мо­же бу­ти розірва­но, виз­на­но недійсним у су­до­во­му по­ряд­ку то­що. Влас­ник по­ви­нен ро­зуміти, що у ньо­го не при­пи­няється пра­во­вий зв’язок влас­ності із зем­лею, що обу­мов­лює йо­го обов’язок щорічно спла­чу­ва­ти зе­мель­ний по­да­ток.
Тоб­то оформ­лен­ня дов­го­ст­ро­ко­вих відно­син емфітев­зи­су що­до зе­мель сіль­сько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня по­т­ре­бує ре­тель­но­го оп­ра­цю­ван­ня і вив­чен­ня не тільки за­ко­но­дав­ст­ва, але й су­до­вої прак­ти­ки за­для уник­нен­ня ри­зиків та за­до­во­лен­ня інте­ресів
усіх сторін.

Р. До­ро­шен­ко, юрист ЮК Jurimex
 

Інтерв'ю
Міністерство аграрної політики, Ярослав Краснопольський
Нещодавні зміни у складі уряду можуть торкнутися  і діяльності Міністерства аграрної політики та продовольства. Що змінилося і яких новацій очікувати? Із цим запитанням ми звернулися до першого
Керівник сектору продажів ГК "БІОНОРМА" Мирослава Мазур
Нещодавно в Києві пройшла виставка «АгроВесна-2019», в якій взяв участь провідний вітчизняний виробник біопрепаратів — група компаній «БІОНОРМА». Про масштаби участі у виставці, її результати та також про те, що викликало найбільший... Подробнее

1
0