Спецможливості
Новини

Емфітевзис — «темна конячка» земельного законодавства?

12.10.2015
5588
Емфітевзис —  «темна конячка»  земельного законодавства? фото, ілюстрація

Право користування земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб з немилозвучною для українського вуха назвою «емфітевзис» не є новим для законодавства України. Так, уперше це поняття запроваджено в обіг із прийняттям Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. (набув чинності 01.01.2014 р.). У подальшому, в 2007 році, Земельний кодекс України було доповнено новою главою: «Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», — а в спеціальний земельний закон внесли відповідні положення про емфітевзис.

 

Од­нак ли­ше сьо­годні у зем­ле­впо­рядній прак­тиці емфітев­зи­су приділяється особ­ли­ва ува­га як аль­тер­на­тиві ус­та­леній прак­тиці оренд­них відно­син, що на сьо­годні є панівною та все­охоп­ною у вітчиз­ня­но­му АПК.
Справді, емфітев­зис має низ­ку пе­ре­ваг порівня­но з орен­дою землі. Од­нак ці пе­ре­ва­ги на ру­ку скоріше ко­ри­с­ту­ва­чам землі, а за уз­го­д­жен­ня всіх умов та їх­­ньо­го на­­леж­но­го ви­кла­ден­ня у до­го­ворі емфітев­зи­су — то й влас­ни­ку. Є й де­які не­доліки цьо­го ви­ду зем­ле­ко­ри­с­ту­ван­ня, пов’язані із не­до­статнім нор­ма­тив­но-пра­во­вим ре­гу­лю­ван­ням. Спро­буємо ви­­світ­ли­ти ос­новні по­ло­жен­ня про емфі­тев­зис, що мо­жуть бу­ти ко­ри­сни­ми всім учас­ни­кам зе­мель­них пра­вовідно­син.

   Емфітевзис земельної ділянки. Ме­ханізм на­бут­тя та ре­алізації емфі­тев­тич­но­го пра­ва ре­гу­люється Зе­мель­ним ко­дек­сом Ук­раїни (стат­тя 102-1) та гла­вою 33 Цивільно­го ко­дек­су Ук­раїни (статті 407-412).
От­же, емфітев­зис — це стро­ко­ве чи без­стро­ко­ве, плат­не чи бе­зо­плат­не пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб, що мо­же відчу­жу­ва­тись або ус­пад­ко­ву­ва­тись.
Цивільним ко­дек­сом Ук­раїни пе­ред­ба­че­но, що пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою вста­нов­люється до­го­во­ром між влас­ни­ком зе­мель­ної ділян­ки і осо­бою, яка ви­я­ви­ла ба­жан­ня ко­ри­с­ту­ва­ти­ся цією зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких
по­треб за вста­нов­ле­ним цільо­вим
при­зна­чен­ням.
Договір емфітевзису земельної ділянки.Та­ким чи­ном, пред­ме­том до­го­во­ру емфітев­зи­су є зе­мель­на ділян­ка ви­нятково сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня, що пе­ре­бу­ває у при­ватній, ко­му­нальній чи дер­жавній влас­ності та на яку по­ши­рюється об­ме­же­не пра­во во­лодіння і ко­ри­с­ту­ван­ня що­до аб­со­лют­но­го пра­ва влас­ності на зе­мель­ну ділян­ку.
Сто­ро­на­ми у до­говірних пра­вовід­но­си­нах ви­с­ту­пає влас­ник зе­мель­ної ділян­ки сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня — з однієї сто­ро­ни, та осо­ба, яка ви­я­ви­ла намір ви­ко­ри­с­то­ву­ва­ти зе­мель­ну ділян­ку (емфітевт), — з дру­гої.
На емфітев­та по­кла­дається обов’я­зок ефек­тив­но­го ви­ко­ри­с­тан­ня зе­мель­ної ділян­ки відповідно до її цільо­во­го при­зна­чен­ня, підви­щу­ва­ти її ро­дю­чість, за­сто­со­ву­ва­ти при­ро­до­охо­ронні тех­но­логії ви­роб­ництва, ут­ри­му­ва­ти­ся від дій, які мо­жуть при­зве­с­ти до погіршен­ня еко­логічної си­ту­ації. Та­ким чи­ном, емфітевт ви­ко­ри­с­то­вує зе­мель­ну ділян­ку для за­до­во­лен­ня влас­них по­треб, про­те ро­бить це ви­нятково із до­три­ман­ням ви­мог чин­но­го за­ко­но­дав­ст­ва Ук­раїни та по­ло­жень ук­ла­де­но­го і за­реєст­ро­ва­но­го до­го­во­ру, відповідно до яких емфітевт по­ви­нен ви­ко­ри­с­то­ву­ва­ти та­кий спосіб ви­роб­ництва на зе­мельній ділянці, який не погіршує її стан.

   У чо­му ж тут відмінність від орен­ди? На­ве­де­мо ос­новні ас­пек­ти.
Як уже бу­ло за­зна­че­но ви­ще, за­ко­но­дав­ст­во Ук­раїни не до­сить де­таль­но ре­гу­лює пи­тан­ня емфітев­зи­су, на від­міну від орен­ди землі, якій при­свя­че­но ок­ре­мий за­кон та ба­га­то ста­тей По­дат­ко­во­го ко­дек­су Ук­раїни (що­до оренд­ної пла­ти за землі дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності).
По­ря­док пла­ти за ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою на умо­вах емфітев­зи­су чин­ним за­ко­но­дав­ст­вом Ук­раїни не вре­гу­ль­о­ва­но. Це сто­сується зе­мель усіх форм влас­ності. Тоб­то в цьо­му ви­пад­ку за­кон не містить об­ме­жень що­до ве­ли­чи­ни пла­ти за ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею та по­ряд­ку її вне­сен­ня. Навіть більше — відповідно до По­дат­ко­во­го ко­дек­су Ук­раїни пла­та ко­ри­с­ту­ва­ча (на умо­вах емфітев­зи­су) за зе­мель­ні ділян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності не є по­дат­ко­вим пла­те­жем. От­же, по­дат­кові ор­га­ни не ма­ють пра­ва втру­ча­ти­ся у по­ря­док її спла­ти (із на­ра­ху­ван­ням ас­тро­номічних штрафів у разі про­ст­ро­чен­ня спла­ти) то­що. Це су­то цивільні пра­вовідно­си­ни між відпо­від­ним ор­га­ном ви­ко­нав­чої вла­ди або міс­це­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня та ко­ри­с­ту­ва­чем землі.

    Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Се­ред інших відмінно­с­тей емфітев­зи­су від орен­ди землі слід виділи­ти такі:
   пра­во емфітев­зи­су мо­же відчу­жу­ва­ти­ся і пе­ре­да­ва­ти­ся у по­ряд­ку спад­ку­ван­ня ко­ри­с­ту­ва­чем землі. У разі про­да­жу пра­ва ко­ри­с­ту­вач зо­бов’яза­ний пись­­мо­во повідо­ми­ти влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки про про­даж пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня нею. Як­що про­тя­гом од­но­го міся­ця влас­ник не надішле пись­мо­вої зго­ди на купівлю, пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­ме­ль­­ною ділян­кою мо­же бу­ти про­да­не іншій особі.
Влас­ник зе­мель­ної ділян­ки у разі про­да­жу ко­ри­с­ту­ва­чем пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня іншій особі має пра­во на одер­жан­ня відсотків від ціни про­да­жу (вар­тості пра­ва), вста­нов­ле­них до­го­во­ром. Тоб­то, ук­ла­да­ю­чи до­говір емфітев­зи­су, влас­ник мо­же пе­ред­ба­чи­ти у ньо­му мож­ливість спла­ти йо­му кон­крет­них відсотків від про­да­жу ко­ри­с­ту­ва­чем сво­го пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня.
Пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­мель­ною ді­лян­кою дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб не мо­же бу­ти відчу­же­но її зем­ле­ко­ри­с­ту­ва­чем іншим осо­бам, вне­се­но до ста­тут­но­го фон­ду, пе­ре­да­но у за­ста­ву, а мо­же ли­ше бу­ти ус­пад­ко­ва­ним;
    - ре­чо­ве пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­ме­ль­ною ділян­кою при­ват­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб за ба­жан­ням емфітев­та мо­же бу­ти пе­ре­да­но у за­ста­ву за зго­дою влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки. Своєю чер­гою, за­ко­но­дав­ст­вом Ук­раїни за­бо­ро­не­но пе­ре­да­ва­ти у за­ста­ву пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­мель­ною ділян­кою дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб;
  - під час ук­ла­ден­ня до­го­во­ру емфі­тев­зи­су в ньому за по­го­д­жен­ням сто­рін мо­же бу­ти виз­на­че­но чіткий ме­ха­нізм оп­ла­ти, що мо­же бу­ти у формі як од­но­ра­зо­во­го пла­те­жу за ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею за весь період, так і ча­ст­ко­вих пла­тежів за певні періоди ча­су;
 -  на відміну від орен­ди строк дії до­го­во­ру емфітев­зи­су що­до зе­мель при­ват­ної влас­ності мо­же бу­ти стро­ко­вим або без­стро­ко­вим. Об­ме­жень що­до стро­ку дії емфітев­зи­су не вста­нов­ле­но. Важ­ли­во те, що як­що до­говір емфітев­зи­су ук­ла­де­но на не­виз­на­че­ний строк, кож­на зі сторін мо­же відмо­ви­ти­ся від до­го­во­ру, за­зда­легідь (не мен­ше ніж за один рік) по­пе­ре­див­ши про це дру­гу сто­ро­ну.
Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Для зе­мель дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності пе­ред­ба­че­но мак­си­маль­ний строк емфітев­зи­су — 50 років;
   - у разі при­пи­нен­ня юри­дич­ної осо­би — ко­ри­с­ту­ва­ча землі на умо­вах емфітев­зи­су, та­ке пра­во в ус­та­нов­ле­но­му по­ряд­ку пе­ре­дається пра­во­на­с­туп­ни­кові (за ре­ор­ганізації юри­дич­ної осо­би) або вклю­чається до ліквідаційно­го ба­лан­су (за  ліквідації юри­дич­ної осо­би).
От­же, однією з ос­нов­них особ­ли­во­с­тей ре­чо­во­го пра­ва емфітев­зи­су є мож­ливість йо­го відчу­жен­ня іншій особі за різних умов. Вод­но­час відчу­жен­ня ем­фі­тев­том сво­го ре­чо­во­го пра­ва не при­пи­няє прав влас­ни­ка на зе­мель­ну ділян­ку.
Як бу­ло вка­за­но ви­ще, та­ка відмін­ність не по­ши­рюється на зе­мельні ді­лян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності, які не підля­га­ють відчу­жен­ню, та пра­ви­ла емфітев­зи­су, за яки­ми ці зе­ме­ль­ні ділян­ки є подібни­ми до орен­ди.

   Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Як уже за­зна­ча­лось, пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб (емфіте­в­зи­су) ви­ни­кає на підставі ук­ла­де­но­го між сто­ро­на­ми до­го­во­ру, а са­ме: ре­чо­ве пра­во емфітев­зи­су із 2013 ро­ку відпо­від­но до За­ко­ну Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» — і  підля­гає обов’яз­­ковій дер­жавній реєстрації.
Слід за­ува­жи­ти, що са­ме но­ва си­с­те­ма реєстрації ре­чо­вих прав на зем­лю, що по­ча­ла діяти із 2013 ро­ку, дає мож­ливість ко­ри­с­ту­ва­ти­ся та­ким інстру­мен­том, як емфітев­зис. Ад­же до 2013 ро­ку те­ри­торіальні ор­га­ни Держ­ком­зе­му Ук­раїни не мог­ли реєстру­ва­ти до­го­во­ри емфітев­зи­су, бо не ма­ли форм відпо­від­них реєстраційних до­ку­ментів, а са­ме кни­ги реєстрації бу­ли роз­ра­хо­вані тіль­ки на до­го­во­ри орен­ди та дер­жавні ак­ти про пра­во влас­ності та постійно­го ко­ри­с­ту­ван­ня. Про емфітев­зис та інші ре­чові пра­ва на зем­лю нічо­го не го­во­ри­лось, а то­му в реєстрації відповідних до­го­ворів пе­ре­важ­но відмов­ля­ли.
На сьо­годні дер­жав­на реєстрація ре­чо­вих прав на не­ру­хомість є більш уні­фіко­ва­ною. Так, реєстрація пра­ва емфі­тев­зи­су відбу­вається шля­хом
вне­сен­ня в ус­та­нов­ле­но­му по­ряд­ку відповідно­го за­пи­су до Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на
не­ру­хо­ме май­но.
Емфітев­зис є похідним ре­чо­вим пра­вом від пра­ва влас­ності, а то­му йо­го дер­жав­на реєстрація про­ва­дить­ся після дер­жав­ної реєстрації пра­ва влас­ності на са­му зе­мель­ну ділян­ку.
Реєстрація пра­ва емфітев­зи­су відбу­вається шля­хом по­дан­ня за­яви про дер­жав­ну реєстрацію та­ко­го пра­ва до те­ри­торіаль­но­го ор­га­ну дер­жав­ної реєст­ра­ції прав у строк, що не пе­ре­ви­щує п’яти ро­бо­чих днів.

   Для про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстра­ції пра­ва емфітев­зи­су не­обхідно по­да­ти до­ку­мен­ти, що підтвер­д­жу­ють ви­ник­нен­­ня, пе­рехід та при­пи­нен­ня пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб (емфітев­зис), зо­к­ре­ма:
   -ук­ла­де­ний в ус­та­нов­ле­но­му за­ко­ном по­ряд­ку до­говір;
  - свідоцтво про пра­во на спад­щи­ну, ви­да­не но­таріусом або кон­сульсь­кою ус­та­но­вою Ук­раїни, чи йо­го дублікат;
  -рішен­ня су­ду, що на­бра­ло за­кон­ної си­ли, що­до інших ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но;
  - за­повіт, яким ус­та­нов­ле­но емфітев­зис на не­ру­хо­ме май­но;
 - за­кон, яким ус­та­нов­ле­но емфітев­зис на не­ру­хо­ме май­но.
Після вне­сен­ня за­писів до Дер­жав­но­го реєстру прав дер­жав­ний реєстра­тор фор­мує та ви­дає ви­тяг із Дер­жав­но­го реєстру прав.

   Підста­ва­ми при­пи­нен­ня пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб (емфітев­зис) відповідно до Цивільно­го та Зе­мель­но­го ко­дексів Ук­раїни є:
 - поєднан­ня в одній особі влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки та зем­ле­ко­ри­с­ту­ва­ча;
 - закінчен­ня терміну, на який бу­ло на­да­но пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня;
 -  відчу­жен­ня зе­мель­ної ділян­ки при­ват­ної влас­ності для суспільних по­треб чи з мо­тивів суспільної не­обхід­ності;
 - не­ви­ко­ри­с­тан­ня зе­мель­ної ділян­ки для за­бу­до­ви у разі ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для за­бу­до­ви про­тя­гом трьох років;
 - при­пи­нен­ня дії до­го­во­ру, ук­ла­де­но­го у рам­ках дер­жав­но-при­ват­но­го парт­нер­ст­ва (що­до до­го­ворів емфітев­зи­су та су­перфіцію*, ук­ла­де­них у рам­ках та­ко­го парт­нер­ст­ва);
  рішен­ня су­ду.

  Емфітевзис земельної ділянки, пояснення.  На сьо­годні емфітев­зис усе більше за­сто­со­ву­ють у сфері обігу мо­ра­тор­них зе­мель. В умо­вах дії мо­ра­торію на про­даж зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня ук­ла­ден­ня до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су без виз­на­чен­ня кон­крет­но­го стро­ку йо­го дії (постійний) або на строк, що ви­хо­дить за до­пу­с­тимі межі сприй­нят­тя, є ре­аль­ною мож­ливістю за­кон­но про­ве­с­ти відчу­жен­ня зе­мель­ної ділян­ки сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня, яка підпа­дає під дію мо­ра­то­рію. Ра­зом із ук­ла­ден­ням до­го­во­ру ем­фітев­зи­су емфітевт на­бу­ває пев­них оз­нак не­за­леж­ності що­до влас­ни­ка зе­ме­ль­­ної ділян­ки, а та­кож мож­ливість про­ве­с­ти відчу­жен­ня пра­ва емфітев­зи­су без по­го­д­жен­ня влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки.
Втім, сто­ро­ни до­го­во­ру емфітев­зи­су по­винні ро­зуміти ок­ремі ри­зи­ки під час йо­го ук­ла­ден­ня та ви­ко­нан­ня. Ко­ри­с­ту­вач має усвідо­млю­ва­ти, що він не на­бу­ває пра­во влас­ності на зем­лю, а її ви­ко­ри­с­тан­ня відбу­вається на умо­вах до­го­во­ру, який за пев­них об­ста­вин мо­же бу­ти розірва­но, виз­на­но недійсним у су­до­во­му по­ряд­ку то­що. Влас­ник по­ви­нен ро­зуміти, що у ньо­го не при­пи­няється пра­во­вий зв’язок влас­ності із зем­лею, що обу­мов­лює йо­го обов’язок щорічно спла­чу­ва­ти зе­мель­ний по­да­ток.
Тоб­то оформ­лен­ня дов­го­ст­ро­ко­вих відно­син емфітев­зи­су що­до зе­мель сіль­сько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня по­т­ре­бує ре­тель­но­го оп­ра­цю­ван­ня і вив­чен­ня не тільки за­ко­но­дав­ст­ва, але й су­до­вої прак­ти­ки за­для уник­нен­ня ри­зиків та за­до­во­лен­ня інте­ресів
усіх сторін.

Р. До­ро­шен­ко, юрист ЮК Jurimex
 

Інтерв'ю
Максим Тарапата
Україна є лідером з експорту олії в світі. Один з перспективних ринків для української олії - КНР, на якому інтерес до соняшниковій олії постійно зростає. Які складнощі очікують українських імпортерів, розповів Максим Тарапата, генеральний... Подробнее
Наразі багато країн світу шукають спосіб, як поліпшити екологічні умови та знайти нові джерела енергії. Одним із рішень цієї глобальної проблеми є вирощування унікального дерева, яке вже відоме у всьому світі під назвою «павловнія». Це... Подробнее

1
0