Туга за котеджними містечками

Державний комітет земельних ресурсів стомився чекати, коли вже в Україні землі сільгосппризначення можна буде продавати направо й наліво. До цього висновку приходиш після спілкування з керівництвом українського земельного відомства. “Нас обмежили датою введення”, — так охарактеризував подовження мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель глава Держкомзему Микола Сидоренко. Виникає запитання: кого мав Микола Якович на увазі, кажучи “нас”, якщо, за останніми даними Українського інституту соціальних досліджень, тільки 14% сільського населення вважає, що час скасування мораторію вже настав. І ще одне — чи готове українське суспільство, і влада зокрема, до того, аби виставити на продаж товар, вартість якого за офіційними даними, становить 300 млрд грн, і ринок якого має надзвичайно значущу соціальну складову?
Щоб одержати уявлення про цю готовність, почитаємо новини агенції “Інтерфакс-Україна”. У повідомленнях зі столичного регіону можна знайти висловлення глави Київської облдержадміністрації Віри Улянченко. Вона, зокрема говорить, що обладміністрація не має якихось серйозних важелів впливу на процес роздавання землі, у тому числі сільгосппризначення, який здійснюють органи місцевого самоврядування. “Ми не знаємо, — каже губернатор, — коли сільські й селищні ради приймають рішення, тому що просто не встигаємо побувати на всіх сесіях; цього, мабуть, не знає навіть обласна рада. Ми довідуємося про ці речі тільки через районні адміністрації, коли, одержавши в оренду великий шматок землі, її власник звертається для переведення її в іншу категорію — під забудову”.
За словами Віри Улянченко, сьогодні на Київщині немає й кадастру землі. “Зацікавленість у такому безладді та  відсутність коштів призвели до того, що ніхто не робив інвентаризації; але кожен сільський голова, а також землевпорядник, мають свою підпільну інвентаризацію землі, — цитує Віру Іванівну інформагенція. — Ми не можемо запропонувати  нормальну земельну ділянку інвесторам, бо якщо і маємо десь щось, то це порізані, спеціально вставлені шматки. Це змушує нас звертатися до власників, брати участь у перекуповуванні”.
Водночас переглядати сумнівні рішення про виділення земельних ділянок губернатор вважає недоцільним: “Звичайно, — каже вона, — є багато порушень, і нині в судах розглядають понад 70 позовів із земельних питань. Але ми чудово розуміємо, що мінімум 70% із них — це безперспективні справи”. За словами Віри Іванівни, найчастіше суди виносять рішення на користь землекористувачів з явними порушеннями закону, зокрема, примушуючи голів райадміністрацій “позитивно вирішити питання” щодо переведення землі з категорії сільськогосподарської в категорію під забудову.
Та незважаючи на очевидну неготовність судової, виконавчої і представницької галузей влади до життя за принципами цивілізованого (а який же ще нас улаштує?!) ринку, губернатор Київщини доходить висновку: “Мораторій на продаж землі давно потрібно було скасувати”.
Треба зазначити, що ситуація із землею у столичному регіоні хоча й дещо специфічна, але не унікальна: рівень готовності влади й громади в цілому до запровадження повноцінного функціонування ринку землі дуже низький. У зв’язку з цим виникають запитання: А що змінилося б, якби мораторій скасували “давно”? Чи був би у нас на сьогодні кадастр земель, чи було б проведено їхню інвентаризацію, чи додалося б прозорості в роботі місцевих рад, органів землеустрою та судів? Чи припинилося б безпідставне переведення сільгоспземель у категорію під забудову? Чи було б уже складено генеральні плани розвитку населених пунктів і прилеглих територій? Чи почали б, нарешті, покупці великих земельних ділянок представляти соціальні або інвестиційні пакети, а не просто гроші у конвертах? Чи зник би багаторазовий ціновий диспаритет між купівлею паїв у селян і перепродажем цих ділянок забудовникам? Чи було б почуто голос місцевих сільгоспвиробників щодо доцільності вилучення земель із сільгоспвиробництва (адже досвід наших західноєвропейських сусідів свідчить, що питання відведення земель агропризначення вирішують за участю місцевих союзів сільгоспвиробників і купити або продати ділянку можна тільки після одержання їхньої згоди)?
Навряд чи. Весь той земельний “дерибан”, який ми спостерігаємо нині, точився б і без мораторію, але значно інтенсивніше і — що важливо — на легальніших засадах. Тобто з совісті чиновників упав би важкий тягар відповідальності, а також відпала потреба час від часу звітувати перед громадськістю за власну бездіяльність. “Нас це теж хвилює, але я б не хотів надто політизувати ці питання, — каже перед журналістськими диктофонами Микола Сидоренко. — Адже продаж землі — право її власника. Можна відтягувати мораторій, але категорично заборонити продаж своєї власності ніхто не може. Тому що Конституція забороняє законодавцеві приймати норми, що погіршують права громадян України. Це стосується і права громадян на їхнє конституційне право володіти, управляти і розпоряджатися приватною власністю, якою є й земля. Тому ми впевнені, що в разі звернення громадян до Конституційного суду він скасує такий утискаючий закон”.
Відрадно, що Конституція і Держкомзем пильнують, аби права наших громадян не утискали. І їх таки не утискають, але — лише для кількох відсотків населення. Переважна ж більшість землевласників — це люди пенсійного віку, для яких юридичні процедури в таких тонких і педантичних питаннях, як управління нерухомістю, — немов китайська грамота. “Закон дає можливість селянам опротестувати результати угоди й повернути назад продану ділянку,” — каже Микола Сидоренко, і від цього запевнення тхне такою собі американською мрією про рівні можливості мільйонера з П’ятої авеню й безробітного з-під Бруклінського мосту.
Нічого поганого в тому, що на колишніх сільгоспземлях будують елітне житло, не бачить і заступник глави відомства Володимир Жмуцький: “Ну такий менталітет в українця, — каже Володимир Вікторович, — кожен хоче мати свою хатинку. Мені здається, що це дуже добре. Адже люди намучилися в комуналках, у дуже стиснутих умовах. І якщо в когось з’явилися гроші і він хоче побудувати будинок, — слава Богу!”
Проте, радіючи за власників нових “хатинок”, хочеться в пана Жмуцького запитати: “А тим, хто все життя на землі пропрацював, не знаючи ні цивілізованих комунальних зручностей, ані освітніх послуг, ні гідного медичного обслуговування, ні вихідних, а тепер не одержав навіть пристойної пенсійної винагороди, — їм що?” Невже для держави єдиною турботою про цих людей залишилося не допустити, що вони “так і помруть, не реалізувавши свого конституційного права на розпорядження землею”?..
Аргументуючи свою позицію, Володимир Вікторович порівнював ринок сільгоспземель із ринком міських квартир: “Із уведенням їхньої купівлі-продажу, — казав він, — нічого страшного не сталося, хоча перед цим багато хто теж пророкував соціальні катаклізми. Звичайно, були випадки, коли десь колись якийсь бомж продавав своє житло за пляшку горілки, але в цілому громадяни залишилися задоволені”. Однак дозволимо собі з цими доказами не погодитися. Адже продаж п’яницями своїх жител за пляшку горілки не став у містах переважною соціальною тенденцією, та й на ринку квартир це явище погоди не зробило. А от однобічний і масовий рух такого товару, як земля, від її нинішніх власників (переважно бідних, юридично неграмотних, літніх людей — недаремно ж у пана Жмуцького вихопилося порівняння з бомжами!) до власників нових (заможних, озброєних послугами професійних юристів, амбіційних) можна пророчити майже безпомилково. Тобто, на відміну від ринку житла, у випадку із землею ми матимемо чітке розшарування суспільства на верству покупців і верству продавців, практично без шансів для продавця “перескочити” в покупці. Чи добре це? Питання щонайменше спірне. Принаймні, воно заслуговує значно серйознішого й зваженішого підходу, ніж безоглядне “педалювання” скасування мораторію, яке сьогодні демонструє Держкомзем.

v v v

Отже, українське земельне відомство вітає ініціативу заможних громадян поліпшити свій майновий стан в обхід положень законодавства, що обмежують купівлю — продаж земель сільгосппризначення. Залишається тільки перелічити найпопулярніші схеми, як це краще робити (швидше за все, перелік неповний).
1. Розширення меж населених пунктів. У Києві, наприклад, щільність забудови менша, ніж у будь-якій європейській столиці, проте міська влада порушує питання про розширення меж столиці за рахунок поглинання земель сільгосппризначення. Аналогічні тенденції спостерігаються і в інших населених пунктах, у тому числі селах.
2. Приєднання земельних паїв до особистих підсобних господарств селян (що тягне за собою зміну цільового призначення ділянки). Рішення про це мають право приймати місцеві ради.
3. Відведення сільгоспземель під садові товариства. Теж прерогатива місцевої влади.
Вдалим резюме до всього сказаного вище може слугувати висловлювання Володимира Жмуцького: “Юристи ніколи не говорять про дірки в законодавстві. Ми говоримо, що фізичні особи мають право робити те, що не заборонено законом. Тому якщо не заборонено, то це ніякі не дірки — це ваше право”. А практика доводить, що, як і в багатьох інших сферах життя українського суспільства, це право працює тільки на користь досить вузького кола фінансово заможних осіб. Про них і говорив Микола Сидоренко: “Нас обмежили датою введення”.

Павло Коротич