Тонкощі ринку землі: як власнику продати вже орендований пай

Українські аграрії за десятки років дії мораторію на продаж землі звикли працювати на орендованих ділянках. З 1 липня в Україні офіційно запущений ринок землі с/г призначення. Тобто селяни отримали можливість легально продати свої паї. Та як бути, коли пай, який тобі належить, вже орендований, а договір оренди перепідписаний лише рік тому з мінімальним строком оренди в сім років, як того вимагає законодавство?

Про це пише propozitsiya.com з посиланням на biz.liga.net.

Тут виникає купа запитань щодо того, як правильно продати землю, як повідомити про це орендаря та чи може купити орендований пай не орендар.

Орендар має право першочергового викупу землі, але зобов'язання продати пай тільки йому у власника землі немає. Переважне право на купівлю земельної ділянки — це право бути першим в черзі серед тих, кому власник земельної ділянки повинен запропонувати купити сільськогосподарську землю. Далі сторони можуть узгодити всі істотні умови покупки, а можуть і не домовитися. 

Якщо компромісу не досягнуто, власник може продати ділянку будь-якій третій особі, але умови такого продажу не можуть відрізнятися від тих, що пропонувалися орендареві як суб’єкту переважного права.

Як зазначає Андріана Мартинів, керуюча партнерка, керівниця податкової практики Martyniv Law Firm, до нещодавнього часу була відсутня процедура взаємодії власника та суб’єкта переважного права. 

Проте якщо ділянка продається на аукціоні, орендар, що має переважне право викупу, повинен запропонувати ціну, не нижчу за найбільшу пропозицію із запропонованих учасниками аукціону, додає Олександр Колотілін співзасновник Land Club та колишній в.о. голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Власник, який бажає продати ділянку, повинен звернутися до нотаріуса, який засвідчуватиме угоду, та зареєструвати свій намір на продаж ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Крім того, він має надати проєкт договору купівлі-продажу. 

«Ці дії власнику потрібно зробити за два місяці до запланованої дати угоди з купівлі-продажу. Далі нотаріус має обов’язок протягом трьох робочих днів повідомити суб’єкта переважного права про продаж ділянки», — нагадує Мартинів і додає, що суб’єкт переважного права має місяць на надання письмової відповіді: або купує ділянку на запропонованих умовах, або — ні.

Але ж орендар — юрособа, якій до 2024 року купувати землю не можна. Що робити? 

Дійсно, здебільшого земля знаходиться в оренді агропідприємств, які належать до другої черги суб’єктів переважного права і зможуть брати активну участь в ринку землі з 1 січня 2024 року. 

За словами Мартинів, закон про дерегуляцію чітко вказує, що у такому випадку можна передати переважне право особі, яка має право набути сільськогосподарську землю у власність.

«Трансфер переважного права не зупиняє перебіг двомісячного строку, і орендар має повідомити особу, якій передається таке право про потенційну угоду з продажу землі», — зазначає юристка. 

Передача переважного права підлягає реєстрації як обтяження в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
Колотілін зазначає, що переважне право може бути передане ЛИШЕ один раз.

«Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги (тобто, юридична особа-орендар. — Ред.) може реалізувати таке право у разі відсутності суб’єкта першої черги або його відмови від реалізації такого права», — каже він.