Спецвозможности
Аналитика

«Шахматка»: к каким изменениям в земельном законодательстве нужно готовиться аграриям в 2019 году

20.11.2018
2590
«Шахматка»: к каким изменениям в земельном законодательстве нужно готовиться аграриям в 2019 году фото, иллюстрация
Формируя земельный банк предприятия, любой владелец сталкивается со своеобразным «земельным рейдерством». Некоторые фермеры берут в аренду пай посреди поля, основную часть которого арендует другое аграрное предприятие. В связи с чем, такое предприятие имело достаточно большие трудности с использованием массива и применением на нем современной широкозахватной сельскохозяйственной техники. Это приводило к увеличению рисков фрагментации землепользования среди компаний.
 

Как это было на практике до 2018 года?

Нынешний владелец земельного участка получил свой кусок земли в результате раздела земель бывших колхозов. Распаевание было применено исходя из ожидания, что каждый земельный участок будет использоваться самостоятельно его владельцем. Однако, большинство владельцев не обрабатывают самостоятельно таких участков, а предоставляют их в аренду сельскохозяйственным предприятиям.
 
При этом, владельцы участков, из которых складывается общий массив, действуют хаотично и выбирают арендаторов самостоятельно. Даже если его земельный участок находится внутри общего массива.

Следовательно, первые проблемы у агропредприятия возникают при оформлении права аренды земельных участков массива. Не все владельцы земельных участков, из которых складывается общий массив, соглашались на передачу в аренду своих участков одному арендатору.
 
Бывало, что недобросовестные владельцы паев препятствовали нормальному использованию поля, невозможно было применять современную широкозахватную сельскохозяйственную технику. Они создавали сложности - искусственно, потому что понимали, что это является сознательным давлением на предприятие. Основная цель таких владельцев - получение материальной выгоды от предприятия, которое находилось в уязвимом положении.
 
Втаких условиях, арендованная одним предприятием общая площадь массива не создает замкнутого контура, и содержит земельные участки, принадлежащие другим предприятиям (арендаторам).
 
Предприятия должны руководствоваться только своими экономическими показателями и делать все, что будет способствовать развитию хозяйственной деятельности.
Поэтому смежные арендаторы одного массива заключали соглашение, по которому условно делили массив на несколько частей, пропорциональных арендованным площадям, и каждая из этих частей используется отдельным арендатором. Однако с юридической точки зрения такая сделка является ничтожной.

Из-за постоянных нарушения целостности массивов земель сельскохозяйственного назначения снизилась урожайность, сложились довольно враждебные отношения между арендаторами одного массива. Такие арендаторы вынуждены были постоянно решать последствия таких ситуаций, вместо того, чтобы развивать и оптимизировать свое предприятие. Все эти факторы негативно повлияли на общее экономическое положение в стране.

 

Ожидаемые изменения в 2019 году

Напомним, 10 июля 2018 г. Верховная Рада Украины приняла Закон Украины № 2498-VIII "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине»,

который вступает в силу с 1 января 2019 года. 

На данное время, создан эффективный механизм использования массивов земель сельскохозяйственного назначения с целью предотвращения рейдерства и стимулирования орошения, а также решения проблемы использования земель коллективной собственности.

Создались предпосылки для снижения рисков и дополнительных нагрузок на агробизнес. Законом будет внесен ряд изменений в нормативно-правовых актов, регулирующих особенности использования и распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения, а также полезащитных лесных полос, которые ограничивают такой массив.
 
Законодатель предоставил право предприятиям обмениваться арендованными участками. При этом, арендаторам не всегда требуется согласие собственника. Владельцы и арендаторы земель в пределах массива могут заключить договоры на аренду или субаренду с сохранением соответствующих сроков. Условия договоров субаренды, заключаемых при обмене прав пользования земельными участками, должны быть не хуже, чем условия договоров аренды. При этом арендатор остается ответственным за выполнение договора аренды. Владельцу земель только надо сообщить о таком решении.
 
Владельцев паев, которые намеренно осуществляли давление на предприятие и препятствовали нормальному использованию поля, можно будет отправить на край поля на другой участок.
 
Отныне лесополосы отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, и законом урегулирована их передача в аренду. Право арендовать полевые дороги предоставлено всем арендаторам массивов, но при этом нельзя ограничивать доступ других арендаторов к земельным участкам.

Земельные участки государственной или коммунальной собственности под полевыми дорогами, проектируемыми для доступа к земельным участкам, расположенным в массиве земель сельскохозяйственного назначения (кроме полевых дорог, ограничивающие массив), передаются в аренду без проведения земельных торгов владельцам и/или пользователям земельных участков, смежных с земельными участками под такими полевыми дорогами. При этом предусмотрена возможность передачи участков под насаждениями в пользование физическим и юридическим лицам при условии их сохранения, восстановления и содержания.
 
Прежде всего закон позволяет землепользователю, который использует значительную часть земель массива, получить в аренду земли под полевыми дорогами. Однако, он обязан установить земельные сервитуты для доступа к другим землям массива.
 
Землепользователь, который использует 75% от общей площади массива, сможет получить в аренду другие земли массива с предоставлением их владельцам или арендаторам других равноценных земельных участков в том же массиве.
 
Разрешен обмен земельных участков частной собственности, который предусматривает обменивать земельные участки государственной и коммунальной собственности, расположенные в массиве земель сельскохозяйственного назначения, на равноценные земельные участки частной собственности в том же массиве.
 
На период действия моратория, обмен разрешается только на равноценный земельный участок. Равноценным определяется земельный участок, нормативная денежная оценка которого является равной или отличается не более, чем на 10%.
 
Динамичность современного мира требует гибкости, оперативности и технологичности, и агросектор не исключение: современные инновационные законодательные внедрения в качестве предоставляемых инструментов помогут автоматизировать и оптимизировать деятельность аграрных компаний, повысить их конкурентоспособность на рынке и, как следствие, повысить прибыльность бизнеса.
 

Сергей Пагер, управляющий адвокат Адвокатского бюро «Сергея Пагера»

Интервью
Карлос Альберто Сесарі
В Украине за последние полтора десятка лет многие хозяйства пыталось вводить нулевую или минимальную обработку почвы. И большинство, столкнувшись с проблемой снижения урожайности, возвращались к традиционной технологии. Аргентина многим... Подробнее
Георгий Гелетуха, председатель правления Биоэнергетической ассоциации Украины
Идея сжигать в котлах ТЭЦ солому еще в 80-х показалась бы смешной. Однако сейчас ученые видят не только возможность заменить ею, кукурузой и подсолнечником две трети газа, но и доказывают, что тепло

1
0