Землевідведення: без пляшки не розібратися

У парламенті, на одному з вересневих засідань Комітету Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин, народні обранці “звіряли годинники” з керівництвом Держкомзему щодо подальшої спільної законотворчої роботи. Першим пунктом перспективної програми діяльності головного земельного відомства, яку представляв голова Держкомзему Микола Сидоренко, було об’єднати під однією обкладинкою всі норми земельного законодавства в такий собі новий Земельний кодекс. Він вважає, що потрібно форсувати подальшу капіталізацію та введення в економічний обіг цього багатства: земельний фонд країни становить 60,3 млн га, тобто 5,7% території Європи, і оцінюється в 330 трлн грн. Ще є до чого докласти руки. Хоча, внаслідок роздержавлення, гектари перерозподілено, у приватній власності перебуває трохи більше половини площ. 49% контролює держава, ще 0,2 закріплено за юридичними особами.
Микола Сидоренко стверджує, що роботи з видачі власникам земельних паїв державних актів навзамін сертифікатів уже завершуються. Залишилося замінити їх у 476 тисяч громадян. А гальмує процес, звісно, брак коштів: “нічим оплатити виготовлення державних актів”. А ще — бюджетні гроші в сумі 1,5 мільярда гривень потрібні, щоб завершити проведення кадастрових та інвентаризаційних робіт. Але, пообіцяв Микола Сидоренко, держава натомість отримає п’ять мільярдів — за продаж землі, угідь несільськогосподарського призначення, за орендну плату, проведення державної реєстрації ділянок тощо.
Звісно, перед тим як розпочати вседержавну торгівлю гектарами, варто було б навести лад з їхнім обліком. Складовою створення законодавчого поля для купівлі-продажу землі є досі не ухвалений парламентом закон про державний земельний кадастр. Нагадаємо, відповідний законопроект парламент прийняв у першому читанні ще в жовтні 2004 року. Опісля “поїзд” надійно зупинився і дотепер, як співається в тій пісні, стоїть “на запасном пути”.
На запитання народного депутата Олесандра Ткаченка: “Скільки треба років для народження кадастру?” — доповідач відповів, що “до 1 січня 2008-го ми здатні створити базу, яка дасть змогу скасувати мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення”.
Але не все так просто. Навряд чи легко зможуть залагодити суперечності (вони існують з моменту прийняття законопроекту в першому читанні) в листопаді, коли, за планом, профільний комітет ВР знову повернеться до розгляду кадастрового питання. Це було зрозуміло й під час “круглого столу” щодо концептуальних засад ведення державного земельного кадастру, який став ще однією вересневою розминкою напередодні розгляду цього документа в стінах парламенту. На цей захід, що проходив у головному земельному відомстві України, зібралися народні депутати, фахівці в галузі геодезії, картографії, економіки землекористування, представники органів виконавчої влади.
За словами начальника управління державного земельного кадастру та державного реєстру прав на землю і нерухоме майно Держкомзему Миколи Лихогруда, з часу прийняття в 2001 р. нової редакції Земельного кодексу поняття “кадастр” розширилося й трансформувалося. У законопроекті воно визначене як “єдина державна система відомостей та документів, яка містить дані про земельні ділянки та інше нерухоме майно, речові права на них та їх обмеження, про суб’єктів цих прав та правовстановлюючі документи, а також дані про оцінку земель, їх кількісну та якісну характеристики”. Земельний кадастр, зазначив він, є атрибутом ринкової економіки, тому повинен бути не лише механізмом реєстрації прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, а й гарантом цих прав з боку держави. Крім того, державний земельний кадастр стане такою собі інформаційною інфраструктурою ринку землі, оподаткування, іпотечного кредитування, управління нерухомістю.
Головний камінь спотикання — хто буде куратором цієї стратегічної ланки. Справді (йшлося під час “круглого столу”) в світі є два різновиди кадастрових систем. Одна — дуальна система, недолік якої полягає в існуванні двох паралельних систем: кадастрової та реєстраційної, коли, наприклад, органи Держкомзему ведуть кадастр земельних ділянок, а органи Міністерства юстиції — реєстр речових прав та їх обмежень. Такий підхід, мовляв, призводить до дублювання інформації, зайвих витрат тощо. Другий — це створення єдиної кадастрово-реєстраційної системи на основі інтегрованої бази даних. Переваги кадастрово-реєстраційної системи полягають у можливості мати водночас відомості і про земельні ділянки, і про всі будівлі та споруди, які на них розміщено, про їхній правовий статус, природний стан тощо. Саме такий підхід Держкомзем і пропонує покласти в основу законопроекту “Про державний земельний кадастр в Україні”.
У головному земельному відомстві вважають, що сільські, селищні та міські ради не можуть вести кадастр. Мовляв, “ця функція їм непритаманна, потребує значних фінансових ресурсів, а державний реєстратор повинен мати вищу юридичну освіту”. У Держкомземі збираються запровадити в країні 662 реєстраційно-кадастрових округи, а радам при цьому пропонують обмежитися он-лайновим доступом “до баз даних державного земельного кадастру на безоплатній основі”. Заступник директора з наукової роботи комунального підприємства “Київський інститут земельних відносин”, академік УААН, доктор економічних наук, професор Леонід Новаковський іншої думки. Він впевнений, що такий підхід утискає конституційні права місцевих рад.
Ще один гордіїв вузол, який так і не розв’язали ні на “круглому столі”, ні під час засідання комітету ВР: представники Держкомзему категорично проти ведення Поземельної книги, посилаючись на “основний принцип інформатики”. Мов, усі відомості про об’єкт мають зберігатися в єдиному комп’ютерному варіанті, без дублювання. А ведення такої книги, буцімто, призведе до зайвого дублювання інформації на паперові носії, тоді як її в будь-який час можна “добути” в електронному вигляді. Хоча такі книги ведуть в Австрії, Швейцарії та Німеччині. Остання, попри “невиправдане дублювання”, славиться найдосконалішою в світі системою земельного права. Там на кожну ділянку заводять сторінки в Поземельній книзі, до якої занотовують не тільки основні кадастрові дані: кадастровий номер, план, опис, адресу, будівлі на ній, — а й вказують усіх попередніх власників з моменту землевідведення, підстави для переходу права власності (купівля, спадкування, обмін). Окрім цього, ще й усі випадки іпотеки — кредитування під заставу земельної ділянки. Жоден банк не надасть позики, якщо не матиме виписки із Поземельної книги, яка свідчить про юридичну “чистоту” прав власності, а також про те, що ділянка не заставлена в іншій установі.
Відповідно до закону, Поземельна книга має публічну довіру, тобто є істиною в останній інстанції. Ось чому реєстратори, котрі заносять до неї дані, вчаться три роки. Півтора — штудіюють земельне право та інші правові аспекти ведення книги і стільки ж практикуються під наглядом досвідченіших реєстраторів.
І в Україні сільські ради до 2003 року теж складали спеціальні шнуровані книги, де обліковували, кому надається та чи інша земельна ділянка, її розмір. Держкомзем якось вилучив їх начебто для створення електронного реєстру. Куди поділися ці паперові носії, — можна лише здогадуватися. Як наслідок, утворився вакуум, який дав підставу противникам проведення земельної реформи говорити про штучно створену плутанину, аби незаконне гендлювання сотками й гектарами не було таким помітним.
Уже тепер зрозуміло: зберігати інформацію про земельні наділи лише в електронному вигляді, тим більше в нашій країні, — ненадійно. Там, де є майнова зацікавленість, у справу обов’язково втручатиметься горезвісний людський фактор — хай навіть той державиний реєстратор тричі вважається непідкупним. Адже й тепер виникають численні випадки, коли ділянки накладають, а потім коригують із допомогою комп’ютера, що призводить до нестикувань, перерозподілу та ще більшого хаосу в земельній царині. “Без книг” означатиме: кого першим записали в кадастрову систему, той і правий. А ті, хто з певних причин до неї не потрапить, не зможуть довести й своє право на наділ. Та й не зовсім зрозуміло, яким чином без паперових носіїв вирішуватимуть у судах численні земельні справи.
Серед проблем, які обов’язково виникнуть під час упорядкування електронної системи: брак фахівців в галузі кадастру, інформаційних технологій та геоінформаційних систем. Треба передбачити можливість захисту інформації, в тому числі від несанкціонованого доступу.
Щодо швидкого скасування мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення — тут теж стоїть величезний знак питання. Ось що сказав з цього приводу Голова Верховної Ради Олександр Мороз, відповідаючи на моє запитання під час зустрічі з колективом парламентської газети “Голос України”:
— Я залишаюся прибічником сьогоднішніх умов: не продавати землі сільгосппризначення. Бо ми її втратимо. Станеться те ж саме, що сталося із засобами виробництва промисловості. Знайдуться люди, які за безцінь заберуть це багатство, а тоді будемо думати, хто ми такі і звідки прийшли. Я вважаю, що вартість землі потрібно переносити на вартість продукту. Тоді людина, працюючи на землі, реалізуючи свою працю у вигляді свого товару, матиме віддачу. Коли в товар закладено вартість землі, тоді селянин матиме можливість себе реалізувати, виробляючи продукцію, матиме достаток від цього. Але це паралельно передбачає зміну масштабу цін, іншої пропорції ВВП і заробітної плати. Якщо у Сполучених Штатах зарплата дорівнює 60 відсоткам, у нас вона — 13–17 відсотків. Секторально ми доганяємо світ, наприклад, за нафтопродуктами, мінеральними добривами, компонентами для техніки абощо, а в оплаті праці — ні. Зовсім інші підходи. Якщо ми говоримо про СОТ, про ЄЕП, то приймаємо ці правила гри і підтримку аграрного сектору, як це в Європі ведеться, без тих помилок, які вони наробили.
Нещодавно я був біля Чабанів. Там є виставка однієї нашої фірми, яка поставляє та обслуговує зарубіжну техніку для сільського господарства. Бо тепер обслуговування техніки повинно йти за виробником. Там немає того, що пропонувалося на початку 90-х років… Інша техніка. Приміром, трактор, де колесо більше за людину. То це він буде на трьох гектарах розвертатися? Мають бути гарантії для тих, хто вкладає інвестиції в оренду. Бо віддача буде років через п’ять.
До речі, Універсал і коаліційна угода передбачають законодавче забезпечення земельних відносин. В одній газеті з’явилася стаття на тему земельно-інвестиційного фонду. Найцікавіше, що інвестиційні компанії разом із бізнесменами почали цим займатися. А деякі керівники господарств, навпаки, не хочуть нічого змінювати, тому що на негараздах, які є в сільському господарстві, вони стали мільйонерами. Якщо ми й надалі так робитимемо, тоді давайте встановимо правила продажу української землі сільськогосподарського призначення. Мінімальна ціна по Україні — 12 тисяч доларів за гектар, під Києвом — 1,5 мільйона. Все тільки по перерахунку, 35–40 відсотків — до бюджету. Тоді, будь ласка, купуйте-продавайте. Але якщо ви купите гектар землі за 1,5 млн доларів, то ви на ньому й працюватимете, а не так, щоб купити за 100 гривень два гектари й чекати відповідної віддачі.
Звісно, з головою Верховної Ради можна погодитись, але, хоча ринок земель сільгосппризначення офіційно — поза законом, їх купівля-продаж набирає обертів. Нерідко, за примітивною схемою, змінюється цільове призначення наділу: рілля для ведення товарного сільгоспвиробництва чи пасовище стають землями особистого селянського господарства, які не підпадають під дію мораторію. І ціни ростуть залежно, приміром, від наближеності до Києва або Чорноморського узбережжя.

Галина Квітка