Сучасні реалії порядку зміни цільового призначення земельної ділянки
В умовах постійного розвитку суспільних відносин та вдосконалення ринкової економіки країни досить актуальними для власників та користувачів земельних ділянок є питання, що стосуються порядку зміни цільового призначення земельної ділянки.
Р. Дорошенко, юрист ЮК Jurimex
Основними нормативно-правовими актами, які регулюють зазначений процес, є Земельний кодекс (ЗК) України, Закони України «Про землеустрій», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» тощо.
Також слід звернути увагу на те, що сам порядок зміни цільового призначення земельної ділянки з 2012 р. зазнав істотних змін. У цілому процедуру було спрощено, завдяки чому наразі вона займає менше часу.
Визначення понять «категорія землі» та «цільове призначення земельної ділянки».
Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є визнання її належності до відповідної категорії земель. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачений ст. 18 ЗК України. На жаль, самих визначень вказаних понять кодекс не наводить.
Так, відповідно до вказаної статті кодексу, до земель України належать усі землі в межах її території (у тому числі острови та землі, зайняті водними об’єктами), які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.
Отже, кожна земельна ділянка в обов’язковому порядку належить до певної категорії земель. Категорії земель України мають особливий правовий режим, установлений як нормами кодексу, так і іншими нормативно-правовими актами.
Згідно зі ст. 19 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:
землі сільськогосподарського призначення;
землі житлової та громадської забудови;
землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
землі оздоровчого призначення;
землі рекреаційного призначення;
землі історико-культурного призначення;
землі лісогосподарського призначення;
землі водного фонду;
землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Стосовно поняття «цільове призначення земельної ділянки» ст. 1 Закону України «Про землеустрій» зазначає, що це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Перелік цільових призначень землі наведено в Наказі Держкомзему України № 548 від 23.07.2010 р. «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель».
З аналізу норм ЗК України вбачається, що в рамках кожної категорії існує велика кількість цільових призначень. Наприклад, розпайовані земельні ділянки мають цільове призначення «ведення товарного сільськогосподарського виробництва» або «ведення особистого селянського господарства» та відносяться до категорії земель сільськогосподарського призначення.
Етапи порядку зміни цільового призначення земельної ділянки
Необхідно відзначити, що ЗК України детально регламентує порядок зміни цільового призначення земельних ділянок саме приватної власності.
Умовно можна виділити такі етапи процедури:
Перший етап
Передбачає замовлення, розроблення та погодження проекту із землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватної власності.
Проект землеустрою розробляється на замовлення власника земельної ділянки без отримання відповідного дозволу органу влади. Замовлення власника оформлюється відповідною заявою, підпис на якій посвідчується нотаріально та яка є підставою для розроблення землевпорядної документації.
До початку процедури зміни цільового призначення земельної ділянки слід звернути увагу на деякі особливості законодавства. Перед замовленням проекту землеустрою необхідно з’ясувати питання щодо відповідності запланованого цільового призначення земельної ділянки існуючим схемам землеустрою і техніко-економічним обгрунтуванням використання та охорони земель відповідної адміністративно-територіальної одиниці. Оскільки у разі невідповідності запланованого цільового призначення вказаним вимогам проект землеустрою не буде погоджений та затверджений, а власник лише витратить кошти на виготовлення проекту.
Так, згідно з ч. 4 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території, забороняється (відповідно до Прикінцевих положень вказаного закону дія даної норми до 01 січня 2015 р. не поширюється на території, де згідно з цим законом не затверджені плани зонування або детальні плани територій).
Відомості про наявність або відсутність вказаної містобудівної документації на території населеного пункту або за його межами можна отримати, відповідно, у місцевій раді або у відділі архітектури та містобудування місцевої адміністрації.
Також варто пам’ятати, що зміна цільового призначення ділянок, отриманих у процесі паювання колективних земель, заборонена. Тобто громадянин, у якого у правовстановлюючому документі на земельну ділянку зазначено, що він є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або для ведення особистого селянського господарства, яка виділена йому із земельної частки (паю), не має права ініціювати зміну цільового призначення.
Розроблений проект землеустрою про відведення земельної ділянки підлягає погодженню суб’єктами владних повноважень, перелік яких чітко визначений ст. 186-1 ЗК України. Якщо цільове призначення змінюється в межах категорії земель сільськогосподарського призначення, то проект погоджується тільки органом земельних ресурсів; якщо для містобудівних потреб — додатково ще й органом містобудування та архітектури. ЗК України передбачає випадки погодження проекту й іншими органами для окремих видів цільового призначення.
Уповноважені органи влади здійснюють відповідне погодження протягом десяти робочих днів із дня одержання проекту землеустрою та безоплатно надають або надсилають рекомендованим листом з повідомленням розробнику свої висновки про його погодження або про відмову в такому погодженні. Підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою може бути лише невідповідність його положень вимогам законодавства, документації із землеустрою або містобудівній документації.
Слід звернути увагу, що органам, зазначеним у ст. 186-1 ЗК України, під час погодження проекту землеустрою забороняється вимагати:
додаткові матеріали та документи, не включені до проекту землеустрою відповідно до ст. 50 Закону України «Про землеустрій»;
надання попереднього погодження проекту будь-якими іншими органами (тобто закон не передбачає черговості отримання погоджень проекту землеустрою);
проведення будь-яких додаткових обстежень, експертиз та робіт.
Окремо звернемо увагу, що під час переведення земельної ділянки, до складу якої входять сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги), до іншої категорії власник повинен сплатити втрати сільськогосподарського виробництва. Ст. 208 ЗК України містить випадки звільнення від такої сплати. Зокрема, це використання землі для будівництва та обслуговування жилих будинків і господарських будівель, будівництва шкіл, дошкільних закладів, державних закладів охорони здоров’я тощо.
Другий етап
Передбачає подання проекту землеустрою до відповідного уповноваженого органу на розгляд, затвердження та прийняття на його підставі рішення (розпорядження, наказу) щодо зміни цільового призначення земельної ділянки або ж відмови у такій зміні.
Законодавцем у ст.ст. 20, 122 ЗК України чітко визначено коло суб’єктів владних повноважень, які наділені повноваженнями щодо провадження зміни цільового призначення земельних ділянок.
Рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та зміну її цільового призначення уповноваженим органом приймається у місячний термін від дня отримання проекту землеустрою. Однак, у зв’язку з багатьма факторами об’єктивного та суб’єктивного характеру, дотримуватись вказаного терміну наразі ніхто із уповноважених органів влади навіть і не намагається.
Окремо слід звернути увагу на те, що Верховна Рада України і Кабінет Міністрів України також наділені особливими повноваженнями щодо зміни цільового призначення земельних ділянок державної чи комунальної форми власності. Так, Верховна Рада України погоджує віднесення особливо цінних земель державної чи комунальної власності (перелік яких визначено
ст. 150 ЗК України) до земель інших категорій та зміну їхнього цільового призначення. Кабінет Міністрів України погоджує зміну цільового призначення земельних ділянок природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного, лісогосподарського призначення, що перебувають у державній чи комунальній власності.
Третій етап
Після отримання рішення уповноваженого органу, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та встановлено нове цільове призначення землі, необхідно звернутись із заявою до державного кадастрового реєстратора територіального органу Держземагентства України щодо внесення змін до відомостей про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі (ДЗК).
Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 01.08.2011 р. № 835 «Про деякі питання надання Державним агентством земельних ресурсів та його територіальними органами адміністративних послуг» розмір плати за внесення до ДЗК змін про земельну ділянку становить 60 грн.
До того ж Законом України від 05 червня 2014 р. «Про внесення змін до Закону України “Про Державний земельний кадастр” щодо скасування плати за внесення відомостей до Державного земельного кадастру та змін до них», який поки що не набув чинності, запроваджується безоплатне внесення відомостей до кадастру.
Внесення змін до відомостей про земельну ділянку у ДЗК, відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» та Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» від 17.10.2012 р. № 1051, здійснюється у строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів з дня отримання заяви та відповідних документів. За наслідками розгляду, у разі якщо подані документи складені вірно, державний кадастровий реєстратор видає Витяг з Державного земельного кадастру.
Четвертий етап
Необхідно належним чином оформити зміну цільового призначення земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для землі приватної власності — це отримання нового свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
Для отримання нового свідоцтва про право власності необхідно звернутись до територіального органу Державної реєстраційної служби України шляхом подання заяви на проведення державної реєстрації прав. Реєстрація зміни цільового призначення земельної ділянки відбувається у п’ятиденний термін.
На жаль, чинне законодавство не містить жодних спеціальних правил стосовно зміни цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності, що перебувають в оренді. Водночас відсутня і пряма заборона на таку зміну; відтак, змінювати цільове призначення таких земель можливо на загальних засадах земельного законодавства з окремими відмінностями.
Враховуючи, що такі землі перебувають у власності територіальних громад або держави, починати розробку проекту землеустрою можна за умови отримання попереднього дозволу власника — місцевої ради або органу державної влади (територіального органу Держземагентства України, місцевої адміністрації тощо).
Така вимога прямо не міститься в законі, однак випливає із його загальних вимог та регулювання категорії власності на землю.
У подальшому погодження та затвердження проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки державної або комунальної власності відбувається у визначеному вище порядку.
Після затвердження проекту землеустрою сторони повинні укласти додаткову угоду до договору оренди землі, в якій має бути визначено нове цільове призначення ділянки. Крім того, такі зміни підлягають реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
На етапі укладення додаткової угоди щодо зміни цільового призначення землі сільськогосподарського призначення можуть виникнути істотні труднощі. Це пов’язано із тим, що з 2013 р. повноваження з розпорядження сільгоспземлями державної власності передано від районних державних адміністрацій до територіальних органів Держземагентства України. Так, якщо договір оренди землі було укладено до 2013 р. із державною адміністрацією, виникає питання, з ким укладати відповідну додаткову угоду сьогодні.
У цій ситуації, якщо діяти за вимогами закону, слід одночасно внести зміни до договору оренди землі про заміну орендодавця в договорі — з райдержадміністрації на відповідний територіальний орган Держземагентства України.
Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель
Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для:
- визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;
- визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;
- відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;
- притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.
Отже, на сьогодні зміна цільового призначення земельних ділянок приватної, державної чи комунальної власності хоча і є досить недешевою та довготривалою процедурою, однак дає можливість власникам та користувачам землі ефективно використовувати її відповідно до сучасних вимог ведення будь-якої форми господарської діяльності.