Шляхами дерегуляції
12 лютого 2015 р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)». За словами представників влади, прийняття цього документа є вагомим кроком на шляху реформування вітчизняної економіки, що істотно спростить провадження господарської діяльності в Україні.
12 лютого 2015 р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)». За словами представників влади, прийняття цього документа є вагомим кроком на шляху реформування вітчизняної економіки, що істотно спростить провадження господарської діяльності в Україні.
О. Шишканов,
партнер юридичної компанії Jurimex
Закон містить велику кількість змін до 36 законів та кодексів у різноманітних галузях, зокрема щодо надання адміністративних послуг, державної реєстрації суб’єктів господарювання та речових прав на нерухомість, АПК тощо. Розглянемо основні зміни, що стосуються саме сільського господарства.
Змінами до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» встановлено 7-річний мінімальний строк оренди землі сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства. Нагальну потребу встановлення мінімального строку оренди сільгоспземель уже давно обговорювали в експертних колах, що пояснювалось необхідністю стабільності землекористування та посилення вимог до охорони грунтів.
Запровадження мінімального строку оренди землі є безумовним позитивом для галузі. Однак звернемо увагу на проблеми, з якими можуть зіткнутися сільгоспвиробники, що вже уклали договори оренди землі на менший строк та не встигли зареєструвати право оренди. Можна прогнозувати, що державні реєстратори будуть буквально дотримуватися нових вимог закону та відмовлятимуть у державній реєстрації таких речових прав на землю у зв’язку із невідповідним строком оренди землі. Прийнятий закон у перехідних положеннях не містить жодних правил щодо вирішення такої проблеми.
У такому разі сільгоспвиробникам залишається або змиритися та переукласти договори оренди землі (додаткові угоди про збільшення строку оренди), або навести державному реєстраторові загальне правило про дію правової норми у часі.
Так, ст. 58 Конституції України встановлює, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії у часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи. Керуючись зазначеною нормою, договори оренди землі, підписані та права за якими не зареєстровані до набрання чинності закону про дерегуляцію, не підпадають під його регуляторну дію.
Умови таких договорів регулюються тільки законодавством, що діяло на момент їхнього укладення. Водночас відсутність державної реєстрації права оренди землі не означає, що договір не має жодної правової сили для сторін. Навпаки, судова практика, у тому числі і Верховного Суду України, говорить, що укладений та незареєстрований договір оренди землі (право оренди за яким не зареєстровано) вже свідчить про погодження сторонами всіх істотних умов і виникнення певних прав та обов’язків сторін.
Змінами поставлено крапку в багаторічних спорах щодо правового режиму земель для ведення особистого селянського господарства (далі — ОСГ), а саме: чи може громадянин передати належну йому на праві власності ділянку для ведення ОСГ в оренду сільгоспвиробникові. Останнім часом державні реєстратори відмовлялися реєструвати право оренди за такими договорами оренди землі, обгрунтовуючи це їхньою незаконністю. На їхню думку, правовий режим земельних ділянок для ведення ОСГ не передбачає можливість передачі їх в оренду із подальшим використанням для товарного сільгоспвиробництва, а тільки для особистого користування. Інші вбачали в такій позиції обмеження права власності особи на землю.
Отже, законом про дерегуляцію встановлено, що земельні ділянки для ведення ОСГ можна передавати в користування юридичним особам для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни їхнього цільового призначення.
Таким чином, відтепер власникам таких земель гарантовано право самостійно визначати способи використання ділянок та, відповідно, можливість отримання прибутків.
Також до довгоочікуваних слід віднести зміни до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», якою встановлено істотні умови договору оренди землі.
Законом від 12 лютого 2015 р., замість 11 істотних умов договору оренди землі, залишилось тільки три:
об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
строк дії договору;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності
за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть бути зазначені й інші умови. Нова редакція ст. 15 не містить згадок про кадастрові плани, акти приймання — передачі тощо, тобто відтепер вони необов’язкові.
Нагадаємо, що істотними є умови, після погодження сторонами яких договір вважається укладеним. З одного боку, такі умови є істотними з огляду на пряму вказівку закону (наприклад, ст. 15 Закону «Про оренду землі»), з другого — якщо одна зі сторін наполягає на врегулюванні такої умови в договорі. Відповідно до Цивільного кодексу України недосягнення сторонами згоди щодо усіх істотних умов (тобто непередбачення їх за змістом договору) свідчить, що договір є неукладеним, а тому може бути визнаний недійсним у судовому порядку.
Як було вказано вище, до прийняття закону про дерегуляцію ст. 15 Закону України «Про оренду землі» містила 11 істотних умов; крім того, невід’ємними додатками договору було визначено план або схему земельної ділянки, кадастровий план, акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості), акт приймання — передачі об’єкта оренди.
Такі підвищені вимоги до договору оренди землі викликали масу критики з боку фермерів та експертів у галузі АПК. Адже відносини оренди землі є цивільно-правовими, тобто такими, що мають регулюватися на розсуд сторін. Надмірна зарегульованість цієї сфери, тобто встановлення численних обов’язкових вимог до договору оренди землі, давали широкі можливості для зловживань із боку недобросовісної сторони договору в разі найменшого порушення.
Насамперед це стосується ініціювання судових спорів про визнання договорів оренди недійсними з метою позбавлення сільгоспвиробника землі. Як приклад можна навести запровадження у 2008 р. нової істотної умови договору оренди землі — умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Зміни було внесено у ст. 15 Закону України «Про оренду землі», натомість КМУ не вніс відповідних змін до Типового договору оренди землі. Багато аграріїв, не кажучи вже про селян — власників землі, не були обізнані із такими змінами та укладали договори оренди землі, що не містили новоприйнятої істотної умови. Це давало формальне право будь-якій стороні договору звернутися до суду про визнання договору недійсним.
А тепер перейдемо до судової практики щодо наведеної проблеми. Так, у рамках провадження №6-233цс14 Верховний Суд України (ВСУ) розглядав справу за позовом власника земельної ділянки (орендодавця) до сільгоспвиробника (орендаря) про визнання недійсним договору оренди землі у зв’язку із відсутністю в договорі істотних умов. Рішенням суду першої інстанції позов задоволено, договір оренди землі визнано недійсним. Суди апеляційної та касаційної інстанцій погодилися з правовою позицією місцевого суду та залишили вказане рішення чинним.
Постановою від 04 лютого 2015 р. ВСУ скасував ухвалу Касаційного суду та направив справу на повторний розгляд, вказуючи, що сам факт відсутності у договорі істотної умови не може бути підставою для визнання договору недійсним. Для такого визнання потрібно довести, що відсутність істотної умови договору порушує права позивача.
Таким чином, судова практика вказує на недопустимість зловживання правами за формальними підставами. Нагадаємо, що правові позиції Верховного Суду України є обов’язковими для застосування відповідних норм законодавства України іншими судами.
Закон про дерегуляцію містить у новій редакції ст. 17 Закону України «Про оренду землі», згідно з якою об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві із моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Нова норма фактично скасовує необхідність складання акту приймання — передачі земельної ділянки, оскільки факт реєстрації права оренди має наслідком отримання орендарем ділянки у користування.
Водночас акт приймання — передачі є первинним документом бухгалтерського обліку. Відтак для юридичної особи його наявність є обов’язковою.
Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі», з урахуванням змін, за згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Отже, законом визначено гарантію на отримання орендодавцем орендної плати за землю в натуральній формі за цінами, що відповідають ринковим.
Істотних змін зазнав Закон України «Про виробництво та обіг органічної сільськогосподарської продукції та сировини». Зокрема, його норми узгоджено із вимогами Закону України «Про підтвердження відповідності». Вимоги до органічної продукції та сировини будуть визначатися детальними правилами виробництва та обігу органічної продукції та сировини, що розробляються Мінагропродом та затверджуються КМУ.
Серед інших слід виділити скасування обов’язку переробних підприємств отримувати експлуатаційний дозвіл для виробництва молока, молочної сировини та молочних продуктів, а також для переробки вирощеної риби та інших водних живих ресурсів.
Із «неаграрних» змін відзначимо запроваджене законом про дерегуляцію наповнення Єдиного реєстру юридичних та фізичних осіб — підприємців додатковою інформацією, зокрема, про наявність у особи ліцензій, а також незавершених проваджень про примусове виконання судових рішень. Тобто відтепер будь-хто може відкрито отримати додаткову важливу інформацію про свого ділового партнера. Доступ до таких відомостей можливий шляхом отримання відповідних документів у державного реєстратора, а також через веб-сайт ДП «Інформаційно-
ресурсний центр».
Як бачимо, зміни в галузі сільського господарства стосуються більшою мірою реформування орендно-земельних правовідносин. З одного боку, в умовах домінуючого використання землі саме на умовах оренди такі зміни назріли вже давно. З другого — нові правила можуть закріпити і в подальшому оренду як основу товарного сільськогосподарського виробництва в Україні, що пов’язано з намірами влади і далі подовжувати дію мораторію на відчуження розпайованих земель с.-г. призначення.
Наведені зміни законодавства є безумовно корисними для агропромислового комплексу, але не кардинальними. Вони напевно не зможуть нівелювати негатив від посилення податкового тиску на бізнес та загальної критичної ситуації в галузі, пов’язаної, зокрема, із нестримним зростанням цін на обігові засоби та, як наслідок, гострою нестачею фінансування. На жаль, у таких умовах якісне проведення весняно-польових робіт та планування подальшої діяльності є надскладними завданнями, вирішити які вдасться не всім аграріям. Не торкаючись воєнно-політичного дестабілізуючого фактора, все ж відзначимо, що спрощення ведення бізнесу і полягає в низці малих та великих змін до регуляторних законодавчих актів, як і в налагодженні ефективної роботи правоохоронних органів, судової системи, державного управління та багато іншого.