Ключові елементи у побудові відносин з землевласниками

Земельний банк агрокомпанії  складається з земель, власниками яких є люди. Утримання та розвиток земельного банку, як головного активу це основний пріоритет аграрної компанії. Хоча він і є основним активом, проте він дуже нестабільний.

Агровиробники щодня стикаються з ризиком втрати земельного банку. Найцікавіше те, що на практиці самі ж аграрії збільшують  ризики втрати земельного банку.  Для ефективного та безпечного ведення вашого бізнесу важливо зміцнювати відносини саме з власниками земельних ділянок, які надають свою землю в оренду. Для уникнення втрати земельного банку наша компанія розробила алгоритм дій, виконання яких необхідне для ведення стабільного агробізнесу.

Основний меседж, який ми пропонуємо впроваджувати — це  побудова партнерських відносин саме з землевласниками.

Важливим варіантом комунікації з землевласниками є проведення зборів. Наприклад, раз або двічі на рік проводити такі збори. Заздалегідь встановити конкретну дату та місце  проведення, щоб кожен з бажаючих міг бути присутнім на них. Важливо не тільки почути людей, а й встановити контакт у формі дискусії, обговорити хвилюючі питання та надати на них обґрунтовані відповіді, бути в курсі, які проблеми турбують власників земельних ділянок.

Надати можливість ознайомитись зі звітом по виплаті орендної плати, сплаті податків до державного бюджету, обговорити проекти та плани на поточний рік. Це повинно стати традиційним для кожного власника аграрного бізнесу.

Багато власників земельних ділянок навіть не знають, хто користується їхніми землями. Це свідчить про погано налагоджену комунікацію з боку Орендаря. В такому випадку, Орендодавцеві все рівно, хто буде користуватися його земельною ділянкою, чи ви, чи хтось інший.

Натомість, на деяких підприємствах створюються цілі відділи, відповідальні за співпрацю із громадянами. Встановлюється графік прийому громадян, щоб кожен охочий міг підійти у визначені місця, висловити побажання в розвитку місцевості, або розповісти про свої проблеми. Створюються «гарячі лінії», де кожен зможе звернутися у випадку виникнення питань. Такі дії дозволяють уникати проблем в майбутньому та сприяти лояльному ставленню до Орендаря з боку власників землі.

Наступним важливим видом підтримання тісних зв’язків із власниками земельних ділянок є активна участь у розвитку інфраструктури та покращення благоустрою сільської місцевості. У селі дуже ефективно працює «сарафанне радіо», тому думка кожного односельця буде транслюватися у загальне враження про Вас як людину і професіонала. Чим вище така оцінка — тим більше шансів зберегти землю.  

Репутація Орендаря відіграє важливу роль у розвитку його діяльності. Необхідно уважно ставитись до життєвих проблем селян та реалізовувати соціально значущі проекти: виділяти кошти на дитсадки, медзаклади, закуповувати шкільним закладам необхідний інвентар, розчищати дороги взимку та здійснювати їх поточний ремонт, тощо.

Ще один  чинник у сталих відносинах з Орендодавцями — це вчасні  розрахунки за орендовані земельні ділянки.

Договором оренди визначається розмір орендної плати, порядок та форма виплати. На практиці частіше використовують наступні варіанти виплат орендної плати:

·              у грошовій формі шляхом перерахування коштів на розрахунковий  рахунок Орендодавця;

·              у грошовій формі шляхом отримання готівки у касі агропідприємства;

·              у натуральній формі (виплата орендної плати товарами, включаючи власно вироблену продукцію: пшениця, кукурудзу, соняшник тощо; роботами (оранка) або послугами).

Оперативність виплат дозволяє створити хороше враження про Орендаря, характеризує його як відповідальну особу, а також дає можливість сформувати довіру. Важливо, якісно та вчасно виконувати взяті на себе договірні зобов’язання. За таких умов не виникне бажання передати свої землі вашим конкурентам.

Так, відповідно до п. «в» ст. 96 Земельного Кодексу України землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату. Тобто, орендодавець вправі вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати (абзац 5. ч.1. ст. 24 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до п. «д» ч.1. ст. 141 Земельного Кодексу України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно ч.2. ст. 651 Цивільного Кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однією із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні Договору.

Тобто, у випадку систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою відбувається порушення умов договору оренди, що є підставою для звернення до суду із позовом про дострокове розірвання договору оренди.

Згідно зі статтею 610 Цивільного Кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Таким чином, неналежне виконання умов договору, невиконання обов'язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість.

Вищезазначена правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду у складі об’єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі № 183/262/17 від 06 березня 2019 року (провадження № 61-41932сво18).

Щоб уникнути конфліктних ситуацій в майбутньому, радимо уважніше підходити до складання договору оренди землі, особливо в частині орендної плати. Договором треба чітко передбачити спосіб розрахунку (готівковий, через касу агропідприємства, безготівковий, чи виплата в натуральній формі (зерном, пшеницею, тощо) та умови його здійснення (часткова виплата або повністю вся сума).

Якщо Орендодавець виявить бажання отримувати плату в натуральній формі — Договором необхідно зафіксувати перелік продукції, кількість, порядок та строки поставки, а також спосіб оцінки вартості продукції. Аби захистити Орендаря від недобросовісного Орендодавця, рекомендуємо Орендарю зафіксовувати факт виплати орендної плати документально. В іншому випадку довести таку сплату буде неможливо.

Факт здійснення розрахунків з Орендодавцями буде безспірним підтвердженням добросовісного виконання перед ними зобов’язань. Адже, систематична несплата орендної плати за користування земельними ділянками призведе до настання негативних наслідків для Орендарів — зменшення земельного банку.

Важливо звернути увагу аграріям на належне оформлення договорів оренди та обов’язкове проведення їх державної реєстрації!

Перед тим, як укладати Договір оренди земельної ділянки, слід перевірити повноваження власника, чи дійсно він наділений повноваженнями на здійснення правочину, та узгодити всі істотні умови. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:

-               об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

-               строк дії договору оренди;

-               орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Перше, що треба робити кожному Орендарю – навести лад у своїй документації, зробити комплексний правовий аудит діючого земельного банку, що включає в себе:

·              визначення структури земельного банку;

·              аналіз кожного договору, перевірка актуальності даних власників (смерть, оформлення всіх документів на пай, виплата орендної плати, тощо);

·              аналіз електронної карти земельних ділянок;

·              аналіз реєстру договорів оренди;

·              аналіз електронної карти полів і реєстру полів.

Тобто, правовий аудит складається з багатьох складових: виявлення, фіксація та аналіз кількості земельних ділянок, їх характеристика, місце розташування земельної ділянки, перевірка права власності на земельну ділянку; аналіз звітності щодо виплати щорічної орендної плати та матеріальної допомоги Орендодавцям.

За висновками аудиту можна легко з’ясувати реальний стан справ, виявити ризики та привести документи у відповідність до вимог чинного законодавства.

Вчасно проведений правовий аудит – це впевненість та безпека бізнесу у майбутньому.

Робота із земельним банком та людьми є досить складним та багатогранним процесом і має ґрунтуватись на плановості, планомірності та ефективності.  Збереження земельного банку — це систематична і цілеспрямована робота!

Альона Пагер, експерт Адвокатського бюро «Сергія Пагера»