Фата Моргана

Старт продажу землі пришвидшить перерозподіл ріллі на користь агрохолдингів та витіснить із ринку дрібних фермерів.

Давня мрія українських аграріїв - можливість вільно продавати й купувати землю - набула реальних обрисів. Дія земельного мораторію закінчується в кінці 2011р., і якщо брати до уваги заяви Президента Віктора Януковича й тиск на українську владу з боку світової спільноти, продовжувати термін обмеження не будуть. Та ось парадокс: вільний ринок може зробити ріллю ще менш доступною для пересічного селянина, ніж тепер. Адже чітких правил торгівлі чорноземами донині не існує, що дасть змогу стати великими землевласниками тим, хто має гроші й зв'язки, витіснивши з аграрного бізнесу невеликі господарства.
Торгівля без правил
Швидше за все, багаторічна епопея з забороною продажу землі в Україні таки добігає кінця. Термін дії мораторію на торговельні операції з ріллею закінчується 1 січня 2012 р., і, зважаючи на останні висловлювання Президента Віктора Януковича, продовжувати термін обмеження, як це неодноразово було раніше, цього разу влада не збирається. Очільник держави, виступаючи перед громадськістю, заявив, що земля нарешті має стати товаром, причому, за його словами, право купувати українські чорноземи можуть отримати не лише наші співгромадяни, а й іноземці. Таку ж тезу озвучили й представники МВФ, домовляючись із вітчизняними політиками про черговий транш кредиту. Сигнал, отриманий від Президента, змусив депутатів і чиновників пришвидшити підготовку нормативно-правової бази, прийняття якої конче необхідне для функціонування земельного ринку. Заступник голови Державного агентства земельних ресурсів України Микола Калюжний заявив, що їхнє відомство нещодавно внесло на розгляд Верховної Ради проект Земельного кадастру. Документ уже встиг пройти процедуру затвердження в профільному комітеті і незабаром буде винесений на голосування. Проект передбачає проведення інвентаризації ріллі та створення електронного реєстру всіх ділянок із зазначенням їхніх техніко-географічних характеристик (місце розташування, площа, тип грунту тощо). "Разом із цим, - зізнається пан Калюжний, - відкрити імена власників землі для широкого загалу розробники так і не наважилися: в електронному реєстрі такої графи не передбачено". Варто зазначити, що фактично інвентаризація ділянок іде уже кілька років поспіль. За цей час, за даними Миколи Калюжного, до електронного реєстру внесено 7 млн паїв.
Та щоб закінчити створення Земельного кадастру і розмежувати всі спірні ділянки, потрібно ще щонайменше п'ять років і близько 2,5 млрд грн. Тож очевидно, що, навіть якщо законопроект буде затверджено в найближчі кілька місяців, підготувати кадастр до закінчення дії мораторію чиновники не встигнуть.
Інший документ, який Агентство земельних ресурсів готує для реєстрації у ВР, - проект Закону про ринок землі. Його перший варіант був винесений на розгляд депутатів ще в 2004 р., але тоді у народних обранців було стільки зауважень, що текст відправили на доопрацювання, а по суті, відклали до кращих часів. У відкоригованій версії законопроекту прописано, що право купувати землю отримають лише громадяни України. Великим землевласником стане й держава - планується створити Держфонд землі, куди ввійдуть 3 млн га земель, які наразі не використовуються й не мають власників, та незатребувані паї, яких нараховується близько 330 тис. (загальна площа - близько 1,5 млн га).
Не виключено, що до Держфонду будуть включені й землі, що перебувають в оренді, але використовуються неефективно (скажімо, в порушенням норм сівозміни тощо). Згідно із законопроектом, рілля продаватиметься селянам у розстрочку. Угоди фінансуватиме земельний банк, який, на думку народного депутата від Партії регіонів Григорія Смітюха, може бути створений із використанням коштів золотовалютного запасу країни. Цей банк викуповуватиме ділянки у власників паїв, які захочуть їх позбутися, а потім через Держфонд землі і місцеві органи влади здаватиме цю ріллю в подальшу оренду. Та, як зазначив нардеп від Комуністичної партії Сергій Гордієнко, законодавча база, що готується, досить невизначена. Незрозуміло, наприклад, чи будуть обмеження щодо розміру ділянок, чи допустять до купівлі-продажу великі агрохолдинги, за якими орендними ставками здаватимуть ділянки тим, хто не зможе їх придбати, і, зрештою, хто вирішуватиме спірні земельні питання, яких, на думку експерта, буде настільки багато, що господарські суди навряд чи впораються з валом таких справ. Для їхнього розгляду потрібно створювати окремі земельні арбітражі, вважає генеральний директор асоціації "Спілка бірж України" Борис Беренштейн.
Кому дістануться чорноземи?
Якщо перераховані вище документи приймуть, питання про допуск іноземців до української землі, яке нині жваво обговорюється в суспільстві, буде знято. Натомість так і залишається незрозумілим, як держава збирається ділити чорноземи між самими українцями. Якщо буде збережено першочергове право на землю лише для селян - принцип, що, по суті, лежить в основі паювання, - порушується Конституція країни, яка передбачає рівне право на надра та грунти для всіх громадян. Якщо ж продавати всім, то чи не обділені будуть селяни, які обробляють землі, що вже завтра можуть опинитися на кону. Адже, окрім економічної складової, земельне питання несе значне політичне та економічне навантаження, що знову може стати на заваді реформам. Голова Аграрної спілки України Геннадій Новиков переконаний, що держава має розробити чітку схему продажу й оренди ріллі. На думку експерта, господарства, що вже обробляють ті чи інші ділянки, мають отримати пільги на їхню купівлю чи оренду. Це потрібно, аби не розвалити нинішні сільгосппідприємства. Щоб запобігти монополізації землі та концентрації її в руках великих аграрних холдингів, мають бути й обмеження для покупців щодо площі угідь. Аналітики сходяться на думці, що граничні норми не мають перевищувати 10-12 тис. га. Такий механізм діє в багатьох розвинених країнах світу. До прикладу, в США великим корпораціям узагалі законодавчо заборонено скуповувати землі й займатися сільським господарством - інвестувати в цей бізнес вони можуть лише за умови партнерства з фермерами. Піти на такі жорсткі кроки державу змусив негативний досвід 60-х років, коли аграрні холдинги поділили сфери впливу, засіяли угіддя лише найприбутковішими культурами й диктували ціни на сільгосппродукцію, що ледь не призвело до продовольчої кризи. До речі, як вважає директор Центру аграрних реформ Любов Молдован, зняття мораторію на продаж землі поглибить проблему нераціональної сівозміни й в Україні. Вже нині близько 90% ріллі зайнято колосовими й олійними, на які є попит на світовому ринку. Та ці культури виснажують грунти, знижуючи їхню родючість. За даними НАН України, за останні 15 років площа кислих грунтів у нас збільшилась на 1,5 млн га, ерозійних - на 2,4 млн га, засолених - на 1 млн га. Вміст гумусу зменшився на 20%.
І якщо тепер контролюючі органи ще мають хоч якийсь вплив на орендарів, то зі стартом продажу ділянок диктувати селянам, що сіяти, буде значно важче. Кодекс збереження родючості грунтів наразі вже готується. Та, за прогнозами експертів, він почне діяти не раніше 2015 р. "Може так статися, що до того часу рятувати вже буде нічого", - прогнозує заступник голови Всеукраїнської громадської організації "За чисте землеробство та безпечне оточуюче середовище" Лариса Лосюк. Утім, є й інша точка зору. Деякі незалежні аналітики вважають, що, навпаки, чіткі правила оренди, коли ділянку здаватимуть не на три-п'ять років, як нерідко відбувається нині, а, скажімо, на 20-30 років, та продаж землі змусять селян ставитися до чорноземів бережливіше та зроблять економічно виправданими інвестиції у відновлення грунтів.

Золоті гектари
За обговоренням політичних та соціальних нюансів "земельної справи" губиться, власне, сам предмет торгу - дорогоцінні вітчизняні чорноземи. Наразі експерти не можуть порахувати, скільки саме ділянок буде виставлено на продаж. За даними Миколи Калюжного, сільськогосподарських угідь у нашій країні - близько 32 млн. Якщо держава, як і декларує, справді збирається стати крупним латифундистом і закріпити за собою незатребувані паї та необроблювані ділянки, їй відійде, щонайменше, 4,5 млн гектарів.
Генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу Володимир Лапа вважає, що вже в перший рік після зняття мораторію селяни виставлять на продаж близько 20% паїв, тобто земельна пропозиція тільки з їхнього боку перевищить 5 млн га. "Очевидно, що продавати землю будуть або люди похилого віку, або спадкоємці, що вже не проживають у сільській місцевості. Вагомим чинником стане і той факт, скільки можна буде заробити на землі, якщо продовжити її обробляти, тобто подальше подорожчання продуктів харчування може змусити селян переглянути свої плани на наділи", - вважає експерт.
Звичайно, на активність потенційних продавців не останньою чергою вплине і ціна. Наразі, згідно з державною нормативно-грошовою оцінкою, гектар землі в Україні коштує 12 тис. грн. Останній проект закону про ринок землі передбачає підвищення цієї цифри до 22 тис. га. Якщо переоцінка відбудеться, автоматично виростуть і орендні ставки, які, згідно з тим самим законом, становитимуть 5% у рік від вартості (1,1 тис. грн/га). Григорій Смітюх вважає, що навіть ці показники - значно занижені. За його оцінками, гектар українського грунту має коштувати не менше 20 тис. євро, а оренда, відповідно, - становити 1 тис. євро на рік. Та випробування такими цінами ринок не витримає, переконаний Борис Беренштейн. Адже за таких умов більшість фермерських господарств просто не зможуть не те що викупити, а навіть орендувати ті ділянки, які обробляють. До того ж, як зауважує Геннадій Новиков, якщо орендні ставки підвищаться до 1 тис. євро на рік, значно зросте частка землі в собівартості продукції. Наприклад, у структурі вартості пшениці тільки оренда досягне 2-3 тис. грн/га (загальна собівартість культури з розрахунку на гектар наразі становить 11 тис. грн). Зрозуміло, що ці цифри відобразяться на вартості нового врожаю для споживачів, що зробить його воістину золотим для пересічного українця.
Мрія латифундиста
Та, як вважає Володимир Лапа, купувати землю за міфічні 20 тис. євро/га, попри всі принади українських чорноземів, селяни просто не будуть. Наразі в цій галузі не так багато вільних грошей, що теоретично могло б дозволити масове скуповування угідь. А досить велика пропозиція, що очікується, може додатково збити ціни. Так що ринкова вартість ріллі обіцяє виявитися навіть нижчою за нормативну. За прогнозами пана Лапи, ціни стартуватимуть з 1-2 тис. грн/га. В Українській аграрній конфедерації впевнені, що вартості $8 тис./га українська земля може досягти лише за сім-вісім років, та й то за умови динамічного розвитку аграрної галузі.
Якщо ці прогнози справдяться, великі аграрні холдинги, які де-факто і сьогодні володіють значними земельними запасами, отримають змогу скупити найбільш привабливі ділянки. Наразі серед найбільших землевласників країни експерти називають компанії "Дакор" (земельний банк - 350 тис. га), "Енерготрансінвест" (330 тис. га), "Райз" (240 тис. га), "Астарта" (225 тис. га), "Нафком-Агро" (220 тис. га), "Мрія" (200 тис. га), "Ілліч -Агро" (190 тис. га), "Миронівський хлібопродукт" (170 тис. га), Ukrainian Agrarian Investments (понад 165 тис. га), NCH (165 тис. га). Більшість із цих холдингів контролюється народними депутатами та впливовими політиками (до прикладу, "Ілліч-Агро" входить у групу компаній Рената Ахметова), тож можна прогнозувати, що землевласники задіють для збільшення своєї "ваги" на селі не тільки гроші, а й адмінресурс. Ситуація може бути не настільки критичною лише за умови, що влада законодавчо обмежить право юридичних осіб купувати землю взагалі або встановить граничні норми щодо площі ділянок. У цьому разі основними покупцями чорноземів на першому етапі після старту їхнього продажу стануть невеликі господарства, що обробляють 2-15 тис. га. "Їм буде простіше, скажімо, оформити угоду на фізичних осіб, аніж великим холдингам", - пояснює Володимир Лапа. Але в такому разі коло покупців ще більше обмежиться, що автоматично знизить ціни на ринку. Обвалу вартості землі не відбудеться лише у тому разі, якщо держава не обмежиться внесенням до земельного фонду лише нічийних угідь, а й буде активно викуповувати грунти у селян, а потім передавати їх в оренду чи продавати в кредит за зниженими відсотковими ставками. Та чи знайдуться для цього в бюджеті гроші й наскільки прозорим буде доступ до державних кредитів, - велике питання. Зважаючи на правила, які діють на аграрному ринку нині, можна прогнозувати, що участь держави в купівлі-продажі землі лише пришвидшить її перерозподіл на користь великих холдингів та сприятиме витісненню з ринку фермерських господарств.

Марина Коновалова