Спецвозможности
Аналитика

Правила земельного рынка от Зеленского: не превратится ли оборот земли в «отжим»?

13.08.2019
1338
Правила земельного рынка от Зеленского: не превратится ли оборот земли в «отжим»? фото, иллюстрация

8 августа в Киеве прошла очередная панельная дискуссия, посвященная запуску рынка сельскохозяйственных земель. Команда нового президента, как следует из выступлений ее представителей, определилась с некоторыми принципами функционирования рынка земли, который планируется запустить в течение года. Однако некоторые ученые предостерегают, что так быстро невозможно завершить необходимую реформу государственных учреждений и инфраструктуры функционирования рынка земли и вообще власть так и не определилась с основной целью открытия рынка сельхозугодий. Ведь само по себе оно не может быть целью.

 

Принципиальное решение принято

«Политическое решение принято: рынок сельскохозяйственных земель должен заработать в следующем году», - сообщил советник заместителя председателя Офиса президента Украины, новоизбранный депутат ВР от «Слуги народа» Денис Малюська.

Для этого власть собирается подать соответствующий законопроект в ВР уже в августе. Нынешнего года!

Как объяснили люди, хорошо знакомые с процедурой прохождения законопроектов через парламент, если иметь контролируемое большинство, то принять законопроект можно в течение трех месяцев с момента внесения. Денис Малюська добавил, что в законе об обороте сельскохозяйственных земель хотят предусмотреть вступление в силу не сразу, а через 6 или 9 месяцев после подписания.
Итак, власть хочет запустить рынок сельскохозяйственных земель уже летом или осенью следующего года.
В то же время Д. Малюська заверил, что законопроект будет воплощать несколько условий успешной работы рынка земли. Среди них он упомянул создание института, который бы обеспечил доступ крестьянским фермерским хозяйствам к кредитованию. «Его создадут в следующие полгода», - пообещал господин Денис. Однако где гарантия, что правовое обеспечение такого института не будет содержать дефектов, из-за которых уже не одно учреждение остается «мертвым»?
 
Также он отметил, что не видит ни одной причины, чтобы не допускать на рынок земли юридических лиц.

 

С советскими пережитками в сфере оборота земли призывают покончить

Сразу несколько приглашенных специалистов отметили, что открытие рынка земли требует прекращения практики бесплатного выделения земельных участков. Таким же советским атавизмом они назвали и предоставление земель в постоянное пользование. Очевидно, последнему должны прийти на смену аукционы по продаже или аренде земли.
 
Однако с бесплатным выделением не все так просто. Как показал первый опыт передачи земель за пределами населенных пунктов в распоряжение ОТО, последние склонны именно выделять землю бесплатно местным жителям вместо того, чтобы наполнять местные бюджеты путем электронных аукционов, которые сейчас активно проводит Держгеокадастр. А полная передача земель за пределами населенных пунктов ОТГ - тоже одно из требований при открытии рынка земли.
 
Впрочем, ОТО в коем случае не получат всех земель: остаются еще земли государственной собственности, а их у нас 7,7 млн га. Распоряжение ими предлагается передать облгосадминистрациям.
 
Еще одной практикой, несовместимой с рынком земли, специалисты называют бесплатную смену целевого назначения земельных участков. По мнению некоторых из них, здесь «сидит» львиная доля всей коррупции в земельной сфере. Как выход Старший проектный менеджер по земельной реформе Офиса реформ при Кабмине и зав. кафедрой землепользования НУБиП Андрей Мартын предложил разрешить изменять целевое назначение земли по своему усмотрению, но - за деньги: чтобы разница между оценочной стоимостью участка как сельхозугодья и после изменения целевого назначения шла в бюджет ОТО.
 

Проблема №1 — рейдерство

Но первым среди необходимых условий функционирования рынка земли Денис Малюська назвал успешную борьбу с рейдерством. Представитель команды президента признал, что, если ничего не изменить, то запуск рынка земли спровоцировал бы волну рейдерских захватов. Среди предпринятых шагов в этом направлении он назвал недавний указ президента Зеленского о мерах борьбы с рейдерством.
 
Недавно назначенный директор Департамента регистрации и нотариата Министерства юстиции Владислав Власюк объяснил, что в соответствии с указом разрабатывается комплексный законопроект о противодействии рейдерству. Также он заверил, что борьба с рейдерством происходит и по другим направлениям. «Удалось существенно уменьшить количество проблем, которые создают так называемые черные регистраторы, работающие в коммунальных предприятиях.
Были аннулированы свидетельства 6 наиболее скандально известных «черных регистраторов», а также 50 коммунальных предприятий, занимающихся регистрацией - половины всех КП, имеющих разрешение на эту деятельность», - рассказал В. Власюк.
Кроме того, он доложил о работе команды во главе с Дмитрием Дубилетом, которая занимается разработкой программного обеспечения и совершенствованием госреестров, которые сделали бы невозможным внесение записей, становящихся основанием для рейдерских захватов.
Наконец В. Власюк отметил, что в результате за последние 2 недели перед панельной дискуссией ведомство получает уже меньше жалоб на рейдерство. «Еще месяц-два - и фактов рейдерства станет намного меньше», - сказал он.
Впрочем, некоторые участники панельной дискуссии выразили сомнение в том, можно ли делать какие-то выводы по результатам двух недель, а также в том, что рейдеры обращать внимание на какие бы то ни было законы. А присутствующий на дискуссии президент АФЗУ Николай Стрижак добавил, что один из вышеупомянутых «черных регистраторов» уже вернул себе регистрацию через суд.

 

Для рынка земли, как оказалось, нужен эффективный и открытый кадастр

завідувач кафедрою землеустрою НУБіП Андрій Мартин

Участники панельной дискуссии также назвали одним из условий введения рынка земли успешное и корректное функционирование государственных учреждений и всей инфраструктуры, которая должна обслуживать торговлю сельхозугодьями. А здесь проблем еще очень много.

Значительная часть из них касается корректной работы кадастра земельных участков, и пока они не устранены - это тоже оставляет поле для незаконного захвата земли. Сразу несколько участников дискуссии отметили, что ситуация, когда одно и то же ведомство сосредотачивает в своих руках и управление земельными ресурсами, и регистрацию участков, как сейчас это делает Держгеокадастр, - ненормальная. Так, координатор совместной программы Всемирного Банка и ЕС «Поддержка прозрачного управления земельными ресурсами в Украине» Давид Егиашвили считает, что управлять землей - планировать территорию и целевое назначение земли, решать, какие участки продавать, а какие сдавать в аренду - должна местная власть (в нашем случае - ОТО), а ведение госреестра земельных участков должно быть централизованным.
 
Андрей Мартын объяснил, что центральный орган исполнительной власти должен быть только администратором кадастра и осуществлять надзор и контроль за деятельностью кадастровых регистраторов, а сами кадастровые регистраторы должны стать должностными лицами органов местного самоуправления.

Надзор за использованием земель, по его мнению, могли бы осуществлять райгосадминистрации. Также он отмечает, что эффективный надзор за землепользованием невозможен без активного применения данных дистанционного съемки - спутниковой и воздушной. Иначе полтысячи инспекторов - в среднем по одному на район, которые сейчас работают в Украине, физически неспособны объездить все участки. Тем более, что дистанционные средства фиксируют нарушения моментально и автоматически, не оставляя никаких лазеек для коррупции.

Еще одним действенным средством контроля за работой землеустроителей зав. кафедры землеустройства НУБиП назвал переход от административного к экономическому контролю за рисками профессиональной деятельности, то есть, к страхованию профессиональной ответственности землеустроителей, как во всем цивилизованном мире. Ведь сейчас из-за страха административного наказания землеустроители блокируют процесс признания собственных ошибок и исправления документации.

Сразу несколько специалистов, приглашенных на панельную дискуссию, отметили необходимость ликвидировать правовую оторванность земельных участков от расположенных на них зданий, которой, кроме Украины, больше нет нигде в мире. А в этом случае еще более актуальной становится потребность в едином реестре прав на недвижимое имущество, куда были бы внесены как земельные участки, так и здания. При этом, как отметили многие участники дискуссии, одного реестра мало - нужна еще и публичная открытость и доступность его данных, а также конкуренция между регистраторами: благодаря этому взяточничество в этой сфере должно исчезнуть, так же, как в свое время именно благодаря конкуренции исчезли взятки за своевременное оформление документов на земельный участок.
 
Также Андрей Мартын отметил необходимость стандартизации требований к землеустроительной информации, чтобы чиновники не цеплялись по любому надуманному поводу, заставляя решать вопрос за взятку.
 
Единый реестр потребует единых критериев оценки недвижимого имущества. Поэтому здесь просится переход на мировые стандарты вместо существующих сегодня 4 различных методик в зависимости от вида недвижимости (здание или земля) и его целевого назначения (сельскохозяйственные угодья, земли промышленности, участки под застройку). Именно эти стандарты должны прийти на смену существующей НДО, которую А. Мартин называет взятой с потолка.
 
Итак, как видим, правовое поле оборота земель требует значительных изменений. В связи с этим некоторые юристы считают необходимым принятие ни много, ни мало - нового Земельного Кодекса, который, в отличие от действующего документа, стал бы не кодексом земельной реформы, а кодексом стабильного функционирования рынка земли.
 
А только создание технической инфраструктуры для эффективного функционирования земельного кадастра, по мнению Андрея Мартина, требует года-двух. В то время как нынешняя власть так спешит запустить рынок земли, будто ей отведено всего два года: нынешний и следующий. Поэтому вопросов к такому поспешному запуску рынка земли, без корректного кадастра, много. Поэтому, хотя и Денис Малюська уверяет, что новая власть не хочет, чтобы земельная реформа приводила к демонстрациям крестьян, нет уверенности в том, что все пройдет без массовых протестов. А последствия последних, как показывает отечественная практика, могут быть очень далеко идущими.
 

Богдан Малиновский, b.malinovskiy@univest-media.com

Интервью
Заріпов Андрій
Неблагоприятные погодные условия часто вызывают потерю части урожая. Но аграрии могут сохранить финансовую стабильность с помощью агрострахования.
заступник директора з наукової роботи Інституту фізіології та генетики рослин НАН України, доктор біологічних наук, професор, член-кореспондент НАН України Віктор Швартау
Как только уборка озимых полностью завершилось, сайт «Пропозиція» обратился к заместителю директора по научной работе Института физиологии и генетики растений НАН Украины, доктору биологических наук, профессору, член-корреспонденту НАН... Подробнее

1
0