Спецвозможности
Новости

Практичні аспекти оренди землі

07.02.2014
467
Практичні аспекти оренди землі фото, иллюстрация

Уже понад рік діють нові правила оформлення права оренди землі. З моменту запровадження нової системи реєстрації прав на нерухомість (із 01 січня 2013 р.) деякі процедури стали більш-менш зрозумілими, але більшість питань залишаються без відповіді. І це на додаток до здавна невирішених проблем законодавства, через які навіть вищі суди приймають протилежні рішення.

О. Шишканов,
партнер юридичної компанії Jurimex
www.jurimex.com.ua

Загальновідомо, що хитросплетіння вітчизняних законів не завжди можуть опанувати і досвідчені юристи, не кажучи вже про пересічних громадян. А нормативне регулювання земельної сфери є одним із найскладніших та суперечливих, зазнає регулярних, часто несистематизованих, змін.
Тому в цій статті спробуємо розібратися в окремих проблемних питаннях оренди землі більше з практичної точки зору, з урахуванням чинного законодавства та суперечливої судової практики.

Форма договору оренди землі
Традиційно прийнято вважати, що договір оренди землі має відповідати типовій формі, затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 р. Саме нею керуються більшість аграріїв під час оформлення земельно-орендних відносин із селянами — власниками ділянок. І при цьому можуть припуститися грубої помилки, потрапивши в законодавчу пастку.
По-перше, норми Цивільного та Господарського кодексів України, які передбачають повноваження уряду затверджувати типові форми договорів, стосовно земельно-орендних відносин мають рекомендаційний характер. Тобто обов’язку неухильно дотримувати типової форми закон не містить. На це вказують і позиції вищих судів, наприклад Верховного Суду України, в Ухвалі від 21.04.2010 р., Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ — у Рішенні від 06.11.2013 р.
По-друге, типовий договір оренди землі, затверджений постановою уряду, застарів і не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі».
Так, у ст. 15 закону наведено перелік умов, які необхідно в обов’язковому порядку передбачити в договорі та без яких договір буде вважатися неукладеним. Протягом останніх років цей перелік неодноразово змінювався, доповнювався новими умовами, наприклад кадастровим номером земельної ділянки, умовами передачі права оренди землі в заставу та до статутного капіталу. Водночас уряд не вніс вказані зміни до типової форми договору оренди землі.
Оскільки Закон України «Про оренду землі» має вищу юридичну силу, порівняно з Постановою Кабінету Міністрів «Про затвердження Типової форми договору оренди землі», то використання типової форми за ігнорування положень ст. 15 закону призведе до неукладення договору в правовому розумінні. Такий договір, навіть підписаний та зареєстрований (або право оренди, за яким зареєстровано), не підлягає визнанню недійсним або неукладеним. Однак орендодавець може в судовому порядку обгрунтовано вимагати встановлення факту неукладення договору та витребування орендованої ділянки у орендаря у зв’язку з безпідставністю (адже договір є неукладеним).
По-третє, ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що невід’ємною частиною договору оренди землі є:
   план або схема земельної ділянки;
   кадастровий план із відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
   акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
   акт приймання-передачі об’єкта оренди;
   проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом (стосується оренди земель державної та комунальної власності).
План (схема) земельної ділянки та кадастровий план розробляють спеціалізовані землевпорядні організації відповідно до встановлених вимог.
Стосовно акта визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості) та акта приймання-передачі, то їх складають у довільній формі. Але такі документи мають містити певну обов’язкову інформацію та реквізити: найменування та підписи сторін (печатку — для юридичної особи), посилання на договір, на виконання якого складають акти, відомості про відповідну земельну ділянку (місцезнаходження, розмір, кадастровий номер, цільове призначення).
Висновок: під час укладення договору оренди землі доцільно приймати за основу типову форму, затверджену Кабінетом Міністрів України. Це дасть змогу уникнути можливих непорозумінь з орендодавцями, місцевими органами влади тощо. Однак вказану форму слід в обов’язковому порядку узгодити з вимогами ст. 15 Закону України «Про оренду землі», тобто доповнити її визначеними законом умовами. Крім того, в загальному порядку дозволяється доповнювати типову форму й іншими умовами оренди, наприклад, особливі умови використання землі або сплати орендної плати, додатковими правами та обов’язками сторін тощо.

Розмір орендної плати
За загальним правилом, встановленим ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір орендної плати за землі приватної власності встановлюють за згодою сторін та фіксують у договорі.
Ускладнює питання добре відомий Указ Президента України №92/2002 від 02.02.2002 р. «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)».
Нагадаємо, що вказаним указом нібито запроваджується мінімальна ставка орендної плати за використання сільськогосподарських земельних ділянок та земельних часток (паїв) в розмірі 3% нормативної грошової оцінки. Втім, уже за поверхневого вивчення Указу стає зрозумілим, що його норми мають рекомендаційний характер. Адже встановлюють лише завдання розвитку аграрного сектору підвищити соціальний захист сільського населення шляхом, зокрема, запровадження ставки оренди не менше 3%.
До аналогічного висновку прийшов і Верховний Суд України в Ухвалі від 21.04.2010 р.
Однак позиція Вищого Господарського Суду України дещо інша. У Постанові від 10.10.2012 р. у справі №5023/10690/11 вказаний суд роз’яснює, що норма про запровадження плати за оренду земельних ділянок у розмірі не менше 3% є обов’язковою для виконання на території України. Відтак твердження агровиробника (відповідача у справі) про рекомендаційний характер вказаної норми законодавчо неспроможні та помилкові.
До речі, це дало змогу Вищому Господарському Суду України підтвердити законність рішення територіального відділення Антимонопольного комітету України про притягнення агровиробника до відповідальності за зловживання монопольним становищем, яке виявилося, зокрема, і у встановленні орендної плати в розмірі менш ніж 3%.
Отже, ми бачимо повністю протилежне застосування відповідними вищими судами одних і тих самих норм земельної оренди.
Повторюсь, що рекомендаційний характер норми Указу від 02.02.2002 р. про мінімальну, тривідсоткову, ставку оренди землі є очевидним. Тож агровиробникам слід зважати на особливості функціонування вітчизняної судової системи, навіть касаційні суди якої можуть формувати абсолютно непередбачувані правові позиції.

Державна реєстрація права оренди землі
Ця сфера, як і багато інших у нашій державі, містить у собі численні проблеми: нормативні (закладені безпосередньо у законах та інших актах) та фактичні (пов’язані з невиконанням законодавства).
Для чіткішого розуміння нових процедур слід з’ясувати суть реформи реєстрації прав на нерухоме майно.
З 01.01.2013 р. в Україні паралельно діє два реєстри:
   новостворений Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, в межах якого реєстраційні служби Мін’юсту України реєструють право власності, оренди, інші права та обтяження на нерухоме майно (земельні ділянки, будинки, споруди);
   Державний земельний кадастр, у межах якого здійснюється державна реєстрація земельних ділянок із відображенням відповідних відомостей про них. Кадастр ведуть органи Держземагентства України.
Робота двох реєстрів синхронізується та доповнюється інформацією один одного.
Проблемою є те, що функціонування Реєстру речових прав на нерухоме майно розпочато з «чистого аркуша». Тобто всі права на землю, зареєстровані до 01.01.2013 р., до нового Реєстру не перенесено — такі права на нерухомість відображатимуться в Реєстрі мірою укладення різних договорів власниками та правоволодільцями за їхній же рахунок. Водночас технологічні особливості роботи Реєстру вимагають для реєстрації права оренди землі попередньо зареєструвати право власності на ділянку, в тому числі якщо воно виникло і до 01.01.2013 р.
Таким чином, фермер, який сьогодні бажає зареєструвати право оренди землі за відповідними договорами, повинен спочатку забезпечити, по суті, повторну реєстрацію права власності селян-орендодавців на землю в новому Реєстрі. Таку повторну реєстрацію власності здійснюють тільки один раз, у подальшому потреби в цьому немає.
Те саме стосується й оренди земель державної та комунальної власності. До реєстрації права оренди слід провести реєстрацію, яка закріплює права власності на земельну ділянку за державою або за територіальною громадою відповідного населеного пункту.
Вказані обставини обумовлюють подвійне навантаження на роботу реєстраційних служб в умовах початкового періоду їхньої діяльності поряд із численними технічними та іншими проблемами, недостатністю кадрового забезпечення тощо. В окремих службах черги на приймання заявок на реєстрацію прав розписані на багато місяців наперед. Звісно, це створює значні корупційні ризики у цій сфері.
Щодо менш масштабних проблем реєстрації права оренди, то в кожному регіоні складається своя практика вирішення багатьох питань, яка не завжди вписується в Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №703 від 22.06.2011 р. Наприклад, скільки примірників договорів оренди слід здавати на реєстрацію, чи ставити у договорах відмітки про проведення реєстрації та ін.
Якщо чітко дотримувати вимог вказаного Порядку, на реєстрацію права оренди слід подавати один примірник договору оренди землі та його завірену копію. Після проведення державної реєстрації відмітку у договорі про її здійснення не ставлять. Факт реєстрації посвідчується витягом, який видає (в одному екземплярі) реєстратор.
Однак необхідно враховувати специфіку практики місцевої реєстраційної служби. Наприклад, в окремих регіонах вимагають подання договору оренди в трьох примірниках, у яких реєстратор проставляє відмітки про проведення реєстрації. У таких умовах слід вирішити, чи діяти буквально за законодавством та отримати відмову у реєстрації з перспективою судового оскарження, чи виконати додаткові вимоги реєстратора (якщо вони, звичайно, не надто надумані).
Значною проблемою залишається можливість подвійної реєстрації права оренди на одну й ту саму земельну ділянку на різних осіб: до 2013 р. — Держземагентством України та після 2013 р. — реєстраційною службою. Останні не мають прямого доступу до відомостей про реєстраційні дії, проведені Держземагентством до 2013 р. І відповідно до вказаного вище Порядку реєстраційна служба взагалі не повинна перевіряти можливість перебування ділянки в оренді на підставі раніше укладеного та зареєстрованого договору. На практиці (знову ж усупереч Порядку про реєстрацію) в окремих регіонах реєстраційні служби за власною ініціативою направляють письмові запити до місцевих управлінь Держземагентства про надання відповідної інформації.
Окремої уваги заслуговує процедура внесення змін до договорів оренди землі та їхнього дострокового припинення, якщо такі договори були укладені та зареєстровані до 01.01.2013 р.
Оскільки новий Реєстр прав на нерухоме майно працює у режимі поступового наповнення інформацією і до нього автоматично не переносили відомості про права на землю, що виникли до 2013 р., то вносити будь-які зміни до таких договорів можна виключно за умови їхньої попередньої реєстрації уже в новому Реєстрі.
Якщо ж відомості про відповідну земельну ділянку у Державному земельному кадастрі відсутні, то додатково необхідно замовити у землевпорядній організації технічну документацію на неї та забезпечити реєстрацію ділянки у Кадастрі із присвоєнням, у разі потреби, кадастрового номера.
Як бачимо, за новими правилами реєстрація права оренди істотно ускладнилась, особливо на початкових етапах функціонування нового Реєстру, і за наявності у сільгоспвиробника великої кількості договорів оренди може тривати роками. На жаль, весь тягар виправлення помилок та недоліків, які держава накопичила за роки незалежності у галузі реєстрації прав на нерухомість, традиційно перекладено на населення та бізнесові структури.
Оформлення оренди землі сільськогосподарського призначення є складною комплексною процедурою, що суперечливо врегульована та потребує істотних грошових та часових витрат. А враховуючи, що права на землю є базисом агропромислового виробництва, то цей процес потребує ще й ретельної підготовки та особливої уваги. Ціною навіть несуттєвих помилок на цій стадії є загроза втрати інвестицій в агропроекти, що розраховані на тривалість до десяти років та більше.

Интервью
Керівник агрохімічної лабораторії з дослідження ґрунтів університету Міссурі-Дельта-Центр Девід Данн
Будущая урожайность примерно на 60% зависит именно от плодородия почвы. Определить, каких элементов не хватает, а каких излишек, поможет анализ почвы. США как один из мировых лидеров в выращивании зерновых и бобовых накопили большой опыт... Подробнее
Рейдерство - стихийный термин, который дословно означает «недружественный захват активов». В аграрной сфере чаще всего используются поддельные документы, а часто - в сочетании с тупой грубой силой. Почему рейдерство приобрело такое... Подробнее

1
0