Спецвозможности
Агробизнес

Открытие рынка земли не обсуждается. Есть вопрос "когда", - Alexandrov & Partners

21.04.2017
1731
Открытие рынка земли не обсуждается. Есть вопрос "когда", - Alexandrov & Partners фото, иллюстрация
Оксана Крыжановская, партер юридической компании Alexandrov&Partners, глава комиссии по вопросам инвестиций ICC Ukraine, член общественного комитета при Антимонопольном комитете Украины

Будет ли открыт рынок земли в Украине? Это вопрос волнует и иностранных инвесторов, и собственников земли. О том, когда может быть принят закон об открытии рынка земли и к чему это приведет, рассказывает партер юридической компании Alexandrov&Partners, глава комиссии по вопросам инвестиций ICC Ukraine, член общественного комитета при Антимонопольном комитете Украины Оксана Крыжановская.

- Еще 2 года назад многие не были готовы к открытию рынка морально. У большинства мелких собственников были опасения, что крупные холдинги и иностранные инвесторы их поглотят. Сегодня, вопрос, будет ли открыт рынок, даже не обсуждается. Теперь стоит вопрос – когда и как это случится, - уверена эксперт. 

Кому выгоден закон о земле?

Согласно меморандуму между Украиной и МФВ Закон об обороте сельскохозяйственных земель должен был быть принят до конца 2017 года. «Почему правила игры МВФ отчасти приняты нашими политиками? Дело в том, что ни одна политическая сила не готова взять на себя ответственность за принятие данного Закона. Позиция МВФ для наших политиков достаточно удобна: иначе не развиваемся, не идем в ЕС, значит нужно быстро принять закон», - пояснила она.

Законопроектов о рынке земле множество. Среди них основных проекта два: от блока Петра Порошенка (проект БПП) и альтернативный законопроект. Согласно проекту БПП, юрлицам можно будет покупать землю только с 2020 года. «Момент, когда в представлении многих придут олигархи и будут разрывать нашу землю, откладывается. Иностранцы смогут покупать землю только с 2030 года, таким образом, оттягивается еще одна «страшилка». Скандал будет не таким резонансным», - убеждена О. Крыжановская. Альтернативный законопроект имеет определенные здравые нотки, в идеале ими нужно дополнить законопроект от БПП.

Когда будет принят закон о земле?

Принять закон прямо сейчас, прикрывшись требованиями МВФ, могут достаточно быстро. «Думаю, его примут до 1 января 2018 года, но это еще не означает, что рынок реально начнет работать», - считает юрист. Для его полноценного функционирования нужна действующая система электронных торгов. В Украине есть опыт работы с электронными системами на примере СЕТАМ (система электронных торгов арестованного имущества), поэтому вполне возможно, что с площадкой для электронной купли-продажи земли проблем не будет.

Но вопрос не только в самом законе о рынке земли. «Это не самый скандальный закон. Есть еще закон о консолидации земель, который также должен быть принят», - напомнила О. Крыжановская. В нем описаны нюансы о выкупе либо обмене паев, которые будут препятствовать выкупу общего поля. Когда, допустим, все паи вокруг раскупили, а по центру остался «клаптик». Сейчас этот вопрос решается на уровне «как договоримся», но если будет работать закон, то вступит в силу принудительная схема обмена таких «неудобных» земельных участков. В ряде государств подобное принуждение существует. По словам О. Крыжановской, закон о консолидации гораздо сложнее закона об обороте земель.

Кроме электронных торгов и закона о консолидации, для запуска рынка требуется внести изменения в более чем 100 нормативно-правовых актов. «Так что для полноценной работы рынка земли потребуется точно не год. Если огромное количество юристов будут прорабатывать все эти вопросы, это можно сделать до конца года. Но эти усилия не делаются, поэтому даже если закон примут, сам рынок заработает гораздо позже». – сказала адвокат.

Да, рынок земли будет отрыт, но дальше последует огромная работа по подготовке нормативно-правовых актов, системы электронных торгов. Открывать рынок будут этапами. Мошенничество будет. Но при грамотном подходе его можно избежать.

Будет ли массовая скупка земли?

По данным опроса AgriSurvey, проведенного по заказу Alexandrov&Partners, более 60% агрокомпаний не готовы покупать землю. «Одному из наших клиентов, агрохолдингу с 60 тыс га земли, я задавала вопрос: готовы ли покупать? И получила четкий ответ - нет, потому что все деньги в обороте и нет смысла просто их закапывать».

В то же время юрист подчеркивает, что украинской землей интересуются многие, хотят на ней работать. «Несколько лет назад на рынок заходило больше крупных инвесторов, которые скупали по 5-10 тыс. га. Сейчас размер инвестиций снизился, покупают максимум на 2 тыс га. Украиной заинтересовался Индийский инвестиционный фонд, в распоряжении которого $10 млн, но покупать землю они не готовы, рассматривается вопрос аренды. Вначале хотят освоиться на рынке, попробовать, посмотреть».  

О. Крыжановская приводит еще один пример: «Чешский инвестор с 30 тыс. га земли планирует: я поработаю здесь лет 5, заработаю денег. Земля в собственность мне не нужна».

В пользу того, что массовой скупки земельных паев не будет, говорит и тот факт, что согласно закону сначала открывается государственная земля. «Рынок будут тестировать на государственной земле, и только потом на частной. Поэтому до момента продажи паев пройдет несколько лет - от 2 до 4 лет», - считает эксперт.

Как работает рынок земли сегодня

Сегодняшний рынок земли теневой, покупка осуществляется с помощью эмфитевзисов – договоров аренды на длительный период (100-200 лет. – Ред.), подкрепленных завещаниями. Стоимость пользования землей оплачивается сразу. «Эмфитевзис – скрытая купля-продажа. Год назад нотариусы не хотели и слышать о таких больших сроках аренды, сегодня это прекрасно воспринимается», - добавила юрист.

Сейчас в ожидании открытия рынка земли, многие заключают предварительный договор купли-продажи. Но юрист предупреждает, что бывает судебная практика, что в таком случае договор эмфитевзиса признают скрытой куплей-продажей.

Во многих агрохолдингах есть отделы, которые занимаются эмфитевзисами. «Но вкладывать большие средства в земельный банк они просто не могут, свободные средства идут на модернизацию. Сегодня землю по эмфитевзису покупают небольшие фермерские хозяйства с объемом производственных площадей в 2-3 тыс. га».

Как ублажить пайщика?

Поскольку земля интересует многих, в Украине ведется борьба за пайщика, считает О. Крыжановская. «Раньше ситуация была такая: оценили землю, заключили договор, год заплатили, год не заплатили, где-то зерном, где-то деньгами, пайщики при этом молчали. Сейчас пайщика нужно ублажать, потому что конкуренция существенно возросла».

Стоимость аренды земли доходит до 10-12% от нормативно-денежной оценки. «Чтобы привлечь нового пайщика в Одесской области, наш клиент дает 12 тыс. грн просто для того, чтобы заключить с ним договор, поставляет ему подсолнечное масло, сено», - поделилась юрист.

Работа с пайщиками превращается в большую пиар-компанию. «Нужно интересоваться их делами, поддерживать. Некоторые крупные агрохолдинги приглашают пайщиков на поля, показывая им передовые технологии. Например «Сварог Вест Груп» помогает развивать села, поддерживает кооперативы, на примере проекта - заработок у дома на красной фасоли».

Завоевав лояльность пайщиков, компания может рассчитывать на различную поддержку. «Знаю клиента с 5 тыс. га, которому бабушки звонят и предупреждают: «Рома, у тебя бензин из гаража вывозят». Клиент так поддерживает пайщиков, что они превратились в его агентурную сеть».

До 10% земельного банка агрохолдингов занимает выморочное наследство. Ради него составляются комиссии, отделы в агрохолдингах. «Они активно ищут наследников, чтобы не арендовать землю по конкурсным процедурам».

Учитывая все эти факторы, адвокат уверена, что массовой скупки земли после открытия рынка не будет: «Уговорить одновременно 30-40 человек продать землю тяжело. Да, понемногу будут выкупать, но в течение 10-15 лет сохранится и практика аренды и эмфитевзиса».

Белые пятна на законодательной карте

Поле деятельности для юристов в агросфере обширное. Один из проблемных вопросов – фермерские хозяйства, которые юрист называет правовыми мутантами. Из всех юрлиц фермерские хозяйства занимают 4%. Они обрабатывают более 10% сельхозземель. «Фермерские хозяйства – это серая лошадка. Люди не знают, как покупать. Если закон о фермерских хозяйствах даже не определяет, что ты в нем имеешь: права, акции или доли... А на землю фермерских хозяйств уже многие положили глаз. У нас был случай. Пришел фермер: есть хозяйство на 500 га, такое хорошее, мне так оно надо, собственник умер, я думал и придумал: давайте женюсь на вдове, переоформлю на себя хозяйство, а потом разведусь».

Также аренду земли часто заменяют условно-правовыми конструкциями, как-то: совместная обработка («придите, посейте, нам что-то заплатите»), по такой схеме работают многие тюрьмы, школы.

Явление самозахвата тоже не редкость в Украине. При проверке агрохолдинга юристы Alexandrov&Partners порой видят неучтенные площади. «Говорим «у вас тут по плану нет поля», а в ответ слышим «та це ми трошки приорали». А это 100 га!», - рассказывает О Крыжановская.

Государство это поняло. Часто незаконному собственнику звонят и предупреждают: «Послезавтра туда приезжают машины и собирают ваш урожай в пользу государства…». В такой ситуации юрист предупреждает, что выезжать на поле и защищать свои колоски нельзя ни в коем случае. «Тем самым вы признаете, что вы это засеяли и произвели самозахват территории».

 

Светлана Цибульськаяs.tsybulska@univest-media.com

В подготовке статьи использованы материалы круглого стола «Инструменты повышения прибыльности агросектора», Киев, 16.02. 2017

Интервью
    С каждым годом земельный вопрос становится все острее. Часто законодательные акты инициируют и реализуют люди очень далеки от земли и сельского хозяйства. Поэтому в 2004 году для защиты прав владельцев паев и преодоления коррупции и... Подробнее
Марія Махновець (ліворуч), експерт з органічного трейдингу, на виставці BIOFACH, Нюрнберг, Німеччина, разом з експертами аграрного ринку - André Pilling та Марією Дідух (проект "Agritrade Ukraine")
Украина занимает 10-е место в мире по производству органических зернобобовых культур, по масличным и зерновым находится на 6-й позиции. Основные направления экспорта - Нидерланды, Германия,

1
0