Спецвозможности
Аналитика

Особенности выкупа земли агрокомпаниями

27.07.2021
3706
Особенности выкупа земли агрокомпаниями фото, иллюстрация

Крупные агрокомпании, пока не имея возможности выкупить свой земельный банк, пытаются привлечь к его приобретению тех, кто ищет возможность вложения свободных средств, как правило - временного. Для этого созданы уже несколько платформ для привлечения инвесторов на рынок сельскохозяйственных земель.

 

 

 

 

 

 

 

Не секрет, что крупные агрокомпании уже заранее нацеливались на выкуп арендованных сельхозугодий. Некоторые агрокомпании настроены выкупать землю не только за собственные, но и за привлеченные банковские средства. Хотя большинство представителей крупного агробизнеса публично отрицали свое желание скупать землю.

Специалисты инвестиционной компании Concorde Capital говорят, что сами удивлены желанием большинства агрохолдингов выкупить, по крайней мере частично, свой земельный банк. Ведь это станет вымыванием инвестиционных средств, которые большой агрокомпании и без того есть куда вкладывать: и развитие точного земледелия, и переработка, и многое другое. Но вместе с тем для агрохолдингов обработка земли, которой они не обладают, - это бизнес-риск, от которого они стремятся избавиться. Профессионалы инвестиционного бизнеса добавляют, что о нежелании выкупать арендуемую землю заявляли прежде всего те, у кого много долгов. И действительно, несколько месяцев назад прошла информация о том, что владелец одного из крупнейших агрохолдингов, который уверял в отсутствии планов выкупать землю, продал роскошную яхту, чтобы выплатить долги компании.

Но недаром приоритетное право арендатора на выкуп участка на сегодня прописано, кажется, в 99% действующих договоров аренды. Недаром землю арендовали на как можно более длительный срок, лоббируя включение в законодательство положения о минимальном сроке аренды. Поэтому наскоро прораюотанная компромиссная модель открытия рынка земли - сначала только физлица и только до 100 га - стала неожиданностью для агрохолдингов.

В этой ситуации осталось только выкупать паи на инвесторов. И действительно, среди специалистов в области инвестиций ходят слухи, что первые сделки по приобретению сельскохозяйственных земель осуществил менеджмент агрохолдингов. Представители инвестиционных компаний добавляют, что есть инвесторы, настроенные задействовать в процессе приобретения сельскохозяйственных земель своих братьев, сестер, родителей и детей. Но даже таким образом можно купить, ну, пусть 1000 га. Но это менее 1% земельного банка такой компании, как «Укрпроминвест-Агро», которая не входит даже в первую десятку агрохолдингов.

Поэтому крупные агрокомпании решили привлечь промежуточных покупателей - физических лиц, которые выкупали бы те участки, владельцы которых стремятся продать их поскорее, а затем были бы не против перепродать агрофирме после открытия рынка земли для юридических лиц. А если и не перепродать, то хотя бы оставить эту землю у них в аренде на как можно более долгий срок и больше ничем не интересоваться. Когда же агрофирма еще не начала делать это самостоятельно, уже находятся люди, которые охотно выполнят эту работу за них. За комиссионные, конечно.

Специалисты инвестиционной сферы отмечают, что агрохолдинги в условиях невозможности приобретения земли заинтересованы в том, чтобы ее покупали именно инвесторы. То есть, по-простому - богатые люди из города, которые просто ищут возможности вложения капитала.

Не стоит долго объяснять, почему приобретение земли для них особенно интересно - кроме арендной платы, которая на сегодня уже выше, чем в четырех странах ЕС, они рассчитывают обогатиться еще и за счет роста цены в будущем. А оно ожидается очень значительным, учитывая нынешнюю недооцененность украинских земель. Так, в Concorde Capital считают, что цена на землю на первых порах будет расти на 15-20% в год, и это дополнительно к 7-10% годовых (относительно НДО) за счет арендной платы. В качестве примера они приводят страны Восточной Европы, входящие в ЕС, где цена земли в 2013-19 годах росла в среднем на 9-14% ежегодно в зависимости от страны. Правда, были и исключения: в Латвии она дешевела почти на 4% в год, а в Словакии — на 6%.

Агрохолдингам такие арендаторы, как объясняют в Concorde Capital, тоже интереснее, чем сельские пенсионеры. Ведь житель села легко может продать свой пай местному фермеру, который, чего доброго, уже давно «обхаживает» паевиков. Или конкурирующей агрокомпании. Или, что еще хуже для агрохолдинга, полный сил наследник сам захочет обрабатывать землю.

Кроме того, арендуя землю у сельских жителей, агрофирме приходится полностью или частично оплачивать аренду зерном для кабанчика арендодателя, бесплатно пахать пайщикам огороды, да еще и поддабриваться к общине, поддерживая социальную сферу села и инфраструктуру. Хлопотно это все для агрохолдингов, сколько бы они не рассказывали, как им нравится чистить от снега сельские дороги, ремонтировать клубы и школы или раздавать подарки малообеспеченным пожилым людям. Гораздо проще иметь арендодателем какого-нибудь богатого горожанина, чтобы он и в глаза не видел той земли, только получал раз в год арендную плату - и больше ничего. И, конечно же, чтобы ему и в голову не приходило взяться обрабатывать свою землю самостоятельно.

Именно таким инвесторам, как считают специалисты Concorde Capital, были бы очень интересны сельскохозяйственные земли. Ведь в условиях отсутствия фондового рынка вариантов вложения свободных средств у тех, кто их имеет, мало: ОВГЗ, депозиты, ставка по которым в валюте едва не нулевая, и квартиры. Но квартиры - это еще те хлопоты: нужно постоянно искать арендаторов, а затем нередко делать после них ремонт, и платить коммунальные платежи из своего кармана, если квартира простаивает. А агрохолдингам, со своей стороны, как отмечают в Concorde Capital, нужны покупатели земли, которых интересует только понятный пассивный доход, и арендодатели, с которыми можно было бы прекратить практику натуральных расчетов и социальных выплат.

И именно под таких инвесторов и «заточены» первые онлайн-платформы для торговли землей: Land Club, созданная рядом агрохолдингов с общим земельным банком полмиллиона гектаров, и KupiPai, созданная Concorde Capital как попытка удовлетворить потребности тех же агрохолдингов. Исключение пока составляет созданный Дмитрием Дубилетом «Доброзем», который ориентируется прежде всего на продавцов паев. Однако и там партнером выступает агрохолдинг ИМК, а покупателей привлекают широким выбором участков и полным правовым сопровождением сделок.

Например, в Concorde Capital не скрывают, что ориентируются в первую очередь на инвесторов, которые имеют $ 50-200 тыс. свободного капитала. Land Club, очевидно, еще на более богатых. Об этом свидетельствует как наличие немаленького вступительного взноса ($390), без которого невозможно даже увидеть предложение земельных участков, так и, по слухам, небольшое (не более полусотни) количество членов клуба состоянию на середину июля.

Как объяснили специалисты Concorde Capital, подобные платформы интересны потенциальным инвесторам по нескольким причинам. Во-первых, им не нужно разыскивать земельный участок по всей Украине, подвергаясь опасности мошенничества или наложения границ участков на карте. А последнее имеет место довольно часто, даже без умышленного мошенничества со стороны продавца: например, в одном из сел под Киевом насчитали четыре (!) разных схемы деления земель местного КСП. Зато на сайтах онлайн-платформ можно увидеть продаваемые участки с точными координатами, размером и т. п.

Агрохолдинги сами заинтересованы вносить в базу участки, владельцы которых изъявили желание их продать и по закону вынуждены сообщить агрохолдингу как арендатору о своих намерениях. И потом не делать осложнений при продаже земли, которые они могут создать нежелательным покупателям как арендаторы, имеющие первоочередное право на выкуп. Ведь им выгоднее, чтобы участок выкупил какой-то городской инвестор, который сразу же отдаст землю в аренду этому же агрохолдингу, а когда рынок откроют для юрлиц, то будет не против и перепродать этому самому холдингу, чем фермер, который будет только «шахматку» создавать.

Во-вторых, нет необходимости искать нотариуса по месту нахождения участка, чтобы он сначала выполнил все необходимые проверки, а затем оформил участок. У организаторов онлайн-платформ уже есть контакты со всеми необходимыми юристами, нотариусами, так что инвестору остается только выбрать участок.

В-третьих, новому владельцу не нужно ломать голову, что делать с приобретенным участком - агрохолдинги охотно арендуют их. При этом позиционируя себя как надежных арендаторов. И поскольку они ориентируются на богатых людей, которые просто хотят вложить свободные средства, то им верят - потому что до открытия рынка земли не интересовались отраслью АПК и не помнят истории с «Мрией». А эта история может и повториться: ряд агрохолдингов имеют немалые долги.

Более того, подписание с агрохолдингами договора аренды новым владельцем, причем долгосрочного (в случае с KupiPai - чаще на 15 лет) является обязательным условием приобретения участка. А Land Club после открытия рынка земли для юрлиц гарантирует «выход из инвестиции», то есть выкуп земли у инвестора, конечно, с прибылью, и покупателем будет выступать очевидно агрохолдинг.
 
И как изюминка на торте - обещание онлайн-платформ помочь инвесторам в получении банковских кредитов на приобретение земли, которые фермерам недоступны.
 
Сегодня онлайн-платформы по торговле землей только начинают свою работу - как и рынок земли. Специалисты Concorde Capital объясняют, что на данный момент продавать землю не спешат даже те, кто точно хочет ее продать, - чтобы не продешевить. Поэтому пока продают землю те, кому деньги нужны, как говорится, кровь из носу.
 
Но, как прогнозируют в Concorde Capital, через 3-6 месяцев после открытия рынка земли более или менее прояснятся рыночные цены и торговля ею существенно оживится. За первый год функционирования рынка земли специалисты Concorde Capital ожидают продажи 2% паев, а со временем ежегодно будут менять владельца 10% земли.
 
Если же рынок сельскохозяйственных земель откроют и для иностранцев, это станет дополнительным толчком как для его активизации, так и для роста цен на землю. Как считают в Concorde Capital, иностранцы были бы главными претендентами на приобретение украинской земли. К тому же, согласными на значительно меньшую доходность, чем та, к которой привыкли украинские инвесторы.
 
 

Богдан Малиновский, b.malinovskiy@univest-media.com

Интервью
Елена Березовська, президент общественного союза «Органическая Украина»
Общественная Союз производителей органических сертифицированных продуктов «Органическая Украина» был создан в 2012 году. Ее инициаторами стали шесть предприятий, которые производили молоко, бакалею,
Ореховодства остается едва ли не самым прибыльным направлением садоводства
Интерес к ореховодству как к прибыльному бизнесу растет. Об особенностях этого сегмента рассказывает директор Института орехоплодных культур Виталий Радько.  

1
0