Спецвозможности
Агробизнес

Новые правила оформления права аренды государственных и коммунальных земель

15.05.2013
13091
Новые правила оформления права аренды государственных и коммунальных земель фото, иллюстрация
Як орендувати землю за новими правилами? Фото John Leighton с flickr.com

Аренда земли государственной и коммунальной собственности является неотъемлемой составляющей хозяйственной деятельности любого сельхозпроизводителя. Объектом аренды могут быть как земельные участки под хозяйственными зданиями и дворами, так и проектные полевые дороги, земли фермерского хозяйства и тому подобное. Оформление права аренды на такие земли напоминает долгий тернистый путь, который под силу только крепким духом. Изменения в закон об аренде земли, вступившие в силу в 2013, добавляют немало препятствий на таком пути. Как арендоват землю рассказывает А. Шишканов, партнер юридической компании Jurimex.

С одной стороны, это обусловлено введением новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, с другой - вступлением в силу отдельных положений Закона Украины «О регулировании градостроительной документации». Нововведения предусматривают ряд дополнительных процедур, которые могут сделать невозможным получение конечного результата - регистрации права аренды на землю. При этом, учитывая недостатки правового регулирования, специалисты органов регистрации часто тоже не в состоянии дать четкие ответы на вопросы о процедуре приобретения права аренды на землю, особенно государственной и коммунальной собственности.

Новая система регистрации

Регистрация прав на землю предусматривает одновременное, параллельное фиксирование сведений о земельных участках и прав на них в двух реестрах - Государственном земельном кадастре и Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Ведение Земельного кадастра осуществляется территориальными органами Госземагентства Украины, а ведение Реестра прав на недвижимость - Укргосреестром и местными регистрационными службами. Часто внесения сведений в один реестр возможно только после выполнения определенных действий в другом. В условиях несинхронизированной работы реестров это требует дополнительных временных и материальных затрат от заинтересованных лиц.

Так, с 2013 в процедуре отвода земельных участков государственной и коммунальной собственности фактически есть две фазы:

  1. сначала необходимо зарегистрировать право собственности государства или территориальной общины на землю;
  2. затем - право аренды земли.

Это обусловлено как прямыми законодательными требованиями, так и технологическими особенностями Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Реестр прав состоит из разделов, которые открываются по каждому объекту недвижимости при первичной регистрации права собственности на такой объект. Раздел открыт в течение всего времени существования недвижимости как отдельного объекта и содержит информацию по соответствующему земельному участку, праву собственности и собственнику и другием имущественным правам и их них владельцам, обременениям на такой объект и их субъектов.

То есть условием регистрации права аренды на земельный участок является предварительная регистрация права собственности на участок с открытием раздела в Реестре прав.

Кроме того, Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» устанавливает, что:

  • государственная регистрация права собственности на земельные участки является обязательным;
  • права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации;
  • любые сделки по недвижимости (продажа, аренда, ипотека) совершаются при условии государственной регистрации права собственности на такую ​​недвижимость.

При этом закон не содержит исключений относительно земель государственной и коммунальной собственности, то есть государственной регистрации подлежат права собственности на земельные участки всех форм собственности.

Итак, согласно указанным требованиям закона:

Условием правомерности принятия органами власти решений по земельным участкам является регистрация права государственной или коммунальной собственности на такие участки в Реестре прав. Это касается и решений о предоставлении разрешений на разработку документации по землеустройству, об утверждении такой документации и предоставление земли в аренду.

Основные проблемы

Однако законодательство не содержит четкого порядка государственной регистрации права государственной и коммунальной собственности на землю. Основные вопросы: на основании которой землеустроительной документации должно происходить такая регистрация, нужно местным советам и органам государственной власти заказывать разработку отдельной землеустроительной документации или достаточно проекта отвода земельного участка в аренду?

Конечно, в условиях хронической нехватки бюджетных средств необходимость заказ органами власти отдельной документации на земельные участки, планируемые к передаче в аренду, означает фактическое блокирование предоставления земель. В таком случае процесс отвода земельного участка может длиться годами.

В поисках решения проблем, связанных с пробелами в законодательстве, большинство специалистов в области землеустройства и регистрации прав склоняются к мнению, что государственная регистрация права государственной и коммунальной собственности на землю должно происходить непосредственно в процессе отвода земельного участка в аренду физическим и юридическим лицам. Ведь во время такого отвода разрабатывается проект землеустройства, на основании которого происходит формирование земельного участка (определение ее площадей, границ, присвоение кадастрового номера) и ее внесения в Государственный земельный кадастр.

В дальнейшем выписка из Земельного кадастра и соответствующее заявление в органы власти должно быть основанием для государственной регистрации права государственной и коммунальной собственности на земельный участок с открытием раздела на такой объект.

На этом первая стадия отвода является завершенной и можно переходить ко второй - утверждение проекта землеустройства, подписание договора аренды земли и регистрации права аренды.

Насколько указана мысль найдет свое применение на практике покажет время. Однако на эту проблему уже сейчас следует обратить внимание органам власти - в первую очередь Минюста и Госземагентству, и разработать соответствующие изменения в законодательство и предоставить разъяснения.

С проблемами регистрации права государственной и коммунальной собственности на землю могут столкнуться не только потенциальные, но и действующие арендаторы (которые оформили аренду земли до 2013 г.). В частности, во время продления срока аренды такой земли, внесение существенных изменений по договорам аренды земли, подлежащих отражению в Реестре прав, арендатор сначала должен обеспечить первичную регистрацию права государственной и коммунальной собственности на земельный участок с открытием соответствующего раздела в Реестре.

К сожалению, для владельцев и арендаторов недвижимости, технологические особенности Государственного реестра прав на недвижимое имущество предусматривают его работу с «чистого листа». То есть на момент начала его функционирования, на 01.01.2013, Реестр был пустым и подлежал наполнению данными об объектах недвижимости в процессе обращения владельцев и пользователей совершения регистрационных действий и за счет таких заявителей. Реестр не содержит сведений о каких прав, которые были зарегистрированы до 2013 г.., А «старые» реестры работают только в архивном режиме - на выдачу данных.

Итак, для регистрации изменений права аренды на земельный участок, которое возникло до 2013 гг., Необходимо сначала внести в Реестр прав на недвижимость запись о праве собственности на такой участок (в том числе государственной и коммунальной собственности), затем зарегистрировать право аренды и только после этого регистрировать соответствующие изменения.

Указанный порядок распространяется и на случаи досрочного прекращения права аренды земли. То есть регистрации прекращения аренды должно предшествовать регистрация права собственности и права аренды, прекращается. В данном контексте весьма проблематичным представляется досрочном прекращении права аренды земельного участка на основании решения суда о расторжении договора аренды или в связи с ненадлежащим исполнением стороной своих обязанностей. Ведь, вероятно, в таком случае одна из сторон будет блокировать осуществление регистрационных действий.

Градостроительная деятельность

С 2013 г.. Вступили в силу и отдельные положения ст. 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (далее - Закон о регулировании). В частности, законом установлен запрет предоставлять земельные участки государственной и коммунальной собственности физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд при отсутствии плана зонирования или детального плана территории.

Закон о регулировании не содержит четкого определения «градостроительных нужд», однако, согласно смыслу закона, их необходимо связывать со строительством и обслуживанием объектов градостроительства - зданий, строений, их комплексов, инфраструктуры и тому подобное. Конечно, земельные участки с сельскохозяйственными угодьями целевого назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и фермерского хозяйства не подпадают под градостроительные нужды.

Таким образом, возможность предоставления государственных и коммунальных земель для строительства и / или обслуживания, например, животноводческих комплексов, зерно и овощехранилищ, других хозяйственных построек зависит от наличия градостроительной документации - плана зонирования территории или детального плана территории. К тому же небольшая часть населенных пунктов, не говоря уже о территории за их пределами, имеющие любую градостроительную документацию, и в среднесрочной перспективе ситуация вряд ли изменится. Поэтому бремя по ее разработке снова ложится на заинтересованное лицо, желающее отвести в аренду земельный участок.

Вывод

Введение государством указанных выше ограничений не только создает дополнительные барьеры для агропроизводителей, снижая инвестиционный потенциал АПК, но и существенно ограничивает поступление в местные бюджеты.

В первую очередь это касается отдаленных сельских территорий, которые не в состоянии заказать землеустроительную и градостроительную документацию и для которых наличие любого производства с рабочими местами является жизненно важным. Сейчас фермер, желающий добросовестно платить арендную плату за землю под хозяйственным двором или хочет построить или реконструировать коровник, должен зарегистрировать право аренды земли. А для этого он должен решить все многочисленные споры и преграды, созданные несовершенным законодательством.

Однако, похоже, государство не учитывает такие «мелочи». Поэтому и не следует ожидать выделения бюджетных средств для обеспечения централизованной регистрации права государственной и коммунальной собственности на землю и для разработки градостроительной документации в интересах местных общин и бизнеса. Другое дело, когда речь идет о наполнении государственной землей уставного капитала Государственного земельного банка. Для решения этого вопроса, среди прочих, парламент 4 апреля 2013 провел «выездное» заседание, на котором принял предусмотреть в Государственном бюджете 250 млн грн на проведение землеустроительных работ с целью внесения около 80 000 земельных участков государственной собственности сельскохозяйственного назначения в Государственный земельный кадастр с последующей регистрацией права собственности государства на такую ​​землю. А проблемы агропроизводителей с государственными и коммунальными землями пусть решаются их же силами. И за их счет.

А. Шишканов,

партнер юридической компании Jurimex

Интервью
клубника
Рынок ІТ-решений для сельского хозяйства в мире достигает $400 млрд в год. Применение ІТ-технологий значительно увеличивает производительность аграрного производства.
экспорт
После подписания Соглашения о зоне свободной торговли с Канадой украинские аграрии получили шанс выйти на канадский рынок. Впрочем, положительный эффект станет ощутимым не сразу.

1
0