Но­ве в реєстрації прав на не­ру­хомість

З моменту запровадження нової системи державної реєстрації речових прав у 2013 р. реєстраційна служба набула, скажімо м’яко, не найкращої репутації. Причиною цьому є об’єктивні та суб’єктивні чинники.

К. Ло­па­тюк, юрист ЮК Jurimex

До пер­ших мож­на умов­но відне­с­ти не­до­ско­налість за­ко­но­дав­ст­ва в ціло­му, не­послідовність під час ре­фор­му­ван­ня зе­мель­них відно­син на більш ранніх ета­пах то­що; до дру­гих — низь­кий рівень ма­теріаль­но-техніч­но­го за­без­пе­чен­ня, не­до­ско­налість про­грам­но­го за­без­пе­чен­ня, ко­рупційний чин­ник то­що. Як наслідок — не­мож­ли­вість якісно та по­вно за­до­воль­ни­ти ви­мо­ги за­яв­ників. Страж­да­ють від цьо­го як пред­став­ни­ки бізне­су, так і пе­ресічні гро­ма­дя­ни. На жаль, сільсько­го­с­по­дарські ви­роб­ни­ки вхо­дять до гру­пи най­ви­що­го ри­зи­ку. Ад­же са­ме во­ни в найбільшій кількості ук­ла­да­ють до­го­во­ри орен­ди роз­пай­о­ва­них зе­мель­них діля­нок, а про­це­ду­ра реєстрації пра­ва орен­ди за­тя­гується на довгі місяці та навіть ро­ки. Наслідка­ми мо­жуть ста­ти, між іншим, не­об­грун­то­ва­не поз­бав­лен­ня ви­роб­ни­ка ста­ту­су плат­ни­ка фіксо­ва­но­го сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го по­дат­ку, пре­тензії з бо­ку по­дат­ко­вих ор­ганів що­до до­на­ра­ху­ван­ня по­датків за от­ри­ман­ня до­ходів від про­да­жу про­дукції, ви­ро­ще­ної на «не­за­реєстро­ваній» землі.
Про­те в ро­боті реєстраційно­го ор­га­ну є й певні по­зи­тивні мо­мен­ти, які спро­буємо відзна­чи­ти.

  На­ка­зом Мін’юс­ту Ук­раїни № 845/5 від 28 трав­ня 2014 р. бу­ло за­про­ва­д­же­но прин­цип ек­с­те­ри­торіаль­ності під час реєстрації до­го­ворів орен­ди сільсько­­гос­­по­дарсь­ких зе­мель. Зви­чай­но, той факт, що йо­го прий­ня­ли ли­ше у травні цьо­го ро­ку, го­во­рить про повільні тем­пи усу­нен­ня не­доліків діяль­ності реєстраційної служ­би.
У чо­му ж по­ля­гає дія вка­за­но­го прин­ци­пу? За за­галь­ним пра­ви­лом, дер­жав­на реєстрація ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, вклю­ча­ю­чи і реєстрацію прав на зе­мельні ділян­ки, про­во­дить­ся реєстраційни­ми служ­ба­ми те­ри­торіаль­них уп­равлінь юс­тиції за місцем розміщен­ня та­ко­го май­на, у на­шо­му ви­пад­ку — за місцем розміщен­ня зе­мель­них діля­нок. На прак­тиці ду­же ча­с­то рай­онні реєстраційні служ­би нерівно­мірно об­тя­жені ро­бо­тою з ура­ху­ван­ням профілю спеціалізації місце­вих підприємців. Так, дер­жавні реєстра­то­ри  сільсько­го­с­по­дарсь­ких  рай­онів мо­жуть бу­ти бук­валь­но «за­ва­лені» до­го­во­ра­ми орен­ди, пра­ва за яки­ми підля­га­ють реєст­рації. Вод­но­час сусідні рай­о­ни в ме­жах об­ласті, з менш інтен­сив­ним аг­рар­ним ви­роб­ництвом, мо­жуть пра­цю­ва­ти упівси­ли.
Із за­про­ва­д­жен­ням у дію прин­ци­пу ек­с­те­ри­торіаль­ності як зем­ле­влас­ни­ки, так і зем­ле­ко­ри­с­ту­вачі змо­жуть звер­та­ти­ся що­до реєстрації своїх ре­чо­вих прав не ли­ше за місцем зна­хо­д­жен­ня зе­мель­ної ділян­ки, але й в інші рай­о­ни від­повідної об­ласті. З од­но­го бо­ку, фер­ме­ру мо­же ви­да­ти­ся не­зруч­ним їзди­ти до іншо­го рай­он­но­го цен­т­ру за­для от­ри­ман­ня реєстраційних по­слуг. З іншо­го — як­що мо­ва йде про реєстрацію прав за де­сят­ка­ми та сот­ня­ми до­го­ворів орен­ди, які про­тя­гом ба­га­ть­ох місяців ле­жать без жод­но­го ру­ху, це мо­же бу­ти фак­тич­но єди­ним спо­со­бом більш-менш опе­ра­тив­но за­без­пе­чи­ти реєст­ра­цію прав. До плюсів но­во­вве­ден­ня до­да­мо зни­жен­ня ри­зиків ко­рупцій­но­го фак­то­ру. Ад­же не се­к­рет, що пред­став­ни­ки ок­ре­мих реєстраційних служб за ви­со­ко­го рівня об­тя­жен­ня ви­ма­га­ють ок­ре­му пла­ту за «по­за­чер­го­ву та по­на­д­нор­мо­ву» ро­бо­ту.

   Ще од­ним кро­ком на шля­ху усу­нен­ня чис­лен­них не­доліків у га­лузі реєст­рації прав на не­ру­хомість є прий­нят­тя По­ста­но­ви Кабіне­ту Міністрів Ук­раїни № 50 від 5 лю­то­го 2014 р. «Про вне­сен­ня змін до По­ряд­ку ве­ден­ня Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но».
Так, до­не­дав­на справжнь­ою про­бле­мою бу­ло ска­су­ван­ня ре­чо­вих прав на зем­лю, які ви­ник­ли до 2013 р., по­за во­­лею влас­ни­ка та­ких прав. Ма­ють­ся на увазі ви­пад­ки при­пи­нен­ня пра­ва орен­ди, пра­ва постійно­го ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею за су­до­ви­ми рішен­ня­ми. Ад­же, за но­ви­ми пра­ви­ла­ми, умо­вою ска­су­ван­ня ре­чо­во­го пра­ва на зем­лю є на­явність та­ких прав у Дер­жав­но­му реєстрі ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но. Тоб­то скла­дається аб­сурд­на си­ту­ація: для ви­ко­нан­ня су­до­во­го рішен­ня у ча­с­тині ска­су­ван­ня пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею влас­ник та­ких прав (а це — відповідач у су­довій справі) по­ви­нен спо­чат­ку за­без­пе­чи­ти реєстрацію пра­ва, а тільки потім мож­на про­во­ди­ти йо­го ска­су­ван­ня. Тож як­що зем­ле­ко­ри­с­ту­вачі не зацікав­лені у при­пи­ненні на­леж­них їм прав на зем­лю, ви­ко­на­ти такі су­дові рішен­ня бу­ло не­мож­ли­во.
У зв’яз­ку з цим бу­ло вне­се­но зміни до По­ряд­ку ве­ден­ня Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, яки­ми вка­за­ну про­га­ли­ну за­ко­но­дав­ст­ва ліквідо­ва­но. Так, відтепер дер­жав­ний  реєстра­то­р може са­мостійно пе­ре­но­си­ти за­пи­си про реєстрацію прав, що ви­ник­ли до 2013 р., до но­во­го реєстру і після цьо­го здійсню­ва­ти ска­су­ван­ня пра­ва.
Ще од­на «но­ве­ла» за­ко­но­дав­ст­ва сто­сується ос­кар­жен­ня рішень дер­жав­но­го реєстра­то­ра що­до зу­пи­нен­ня роз­гля­ду за­яви про дер­жав­ну реєстрацію прав та їх об­тя­жень, про відмо­ву в за­до­во­ленні за­яви про відкли­кан­ня за­яви про дер­жав­ну реєстрацію прав та їх об­тя­жень або про відмо­ву в дер­жавній реєстрації прав та їх об­тя­жень. У разі виз­нан­ня та­ко­го рішен­ня реєстра­то­ра не­за­кон­ним, відповідне су­до­ве рішен­ня вже ав­то­ма­тич­но є підста­вою для за­до­во­лен­ня за­яви про здійснен­ня реєстраційної дії.

   Важ­ли­вим но­во­вве­ден­ням є за­про­ва­д­же­на мож­ливість от­ри­ман­ня дубліка­та пра­во­вста­нов­лю­ю­чо­го до­ку­мен­та на зем­лю, який бу­ло оформ­ле­но до 2013 р. До­не­дав­на втра­та чи зни­щен­ня дер­жав­но­го ак­та на зем­лю ста­ви­ло зем­ле­влас­ни­ка фак­тич­но в па­то­ву си­ту­ацію — ор­га­ни Держ­зе­ма­гент­ст­ва, що до 2013 р. ви­да­ли оригінал дер­жав­но­го ак­та, вже поз­бав­лені та­ких по­вно­ва­жень, а реєстраційні служ­би ніко­ли і не ма­ли по­вно­ва­жень ви­да­ва­ти дер­жавні ак­ти та, відповідно, їхні дубліка­ти. Єди­ним ви­хо­дом бу­ло звер­нен­ня до су­ду, на під­ставі рішен­ня яко­го здійсню­ва­ла­ся по­втор­на реєстрація пра­ва влас­ності на зем­лю в но­во­му реєстрі з ви­да­чею но­во­го свідоцтва про пра­во влас­ності.
Із вне­сен­ням змін до по­ряд­ку реєстрації ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но реєстраційна служ­ба вправі ви­да­ти особі, що втра­ти­ла от­ри­ма­ний до
2013 р. дер­жав­ний акт, но­ве свідоцтво про пра­во влас­ності за умо­ви по­дан­ня виз­на­че­но­го па­ке­ту до­ку­ментів.

   Звер­не­мо ува­гу, що відповідно до з­га­да­ної ви­ще По­ста­но­ви Кабіне­ту Міністрів Ук­раїни від 5 лю­то­го 2014 р. розмір оренд­ної пла­ти за до­го­во­ра­ми орен­ди землі є інфор­мацією, що підля­гає вне­сен­ню у Дер­жав­ний реєстр ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но. Це оз­на­чає, що відте­пер у разі зміни оренд­ної пла­ти відповідні до­дат­кові уго­ди слід зда­ва­ти в реєстраційну служ­бу на реєстрацію фак­тич­но у за­галь­но­му по­ряд­ку. Та­ке но­во­вве­ден­ня на­вряд чи мож­на на­зва­ти по­зи­ти­вом; на­пев­но, по­яс­ни­ти йо­го мож­на ба­жан­ням вла­ди ма­ти ак­ту­альні дані про рівень оренд­ної пла­ти, що скла­дається в різних регіонах та га­лу­зях гос­по­да­рю­ван­ня.

   Спро­с­ти­ти жит­тя жи­те­лям сільської місце­вості по­кли­кані зміни відповідно до За­ко­ну Ук­раїни № 1212 від 15 квітня 2014 р. (про вне­сен­ня змін до За­ко­ну Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень») та По­ста­но­ви Кабіне­ту Мі­ніст­рів Ук­раїни № 337 від 13 серп­ня 2014 р. (про вне­сен­ня змін до По­ряд­ку дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень). Вка­за­ни­ми нор­ма­тив­ни­ми ак­та­ми вре­гу­ль­о­ва­но пи­тан­ня реєстрації пра­ва влас­ності на інди­віду­альні (са­дибні) жит­лові, са­дові та  дачні бу­дин­ки, гос­по­дарські (при­са­дибні) будівлі й спо­ру­ди. За­про­ва­д­же­ний спро­ще­ний ме­ханізм реєстрації прав, з ви­да­чею свідоцтва на вка­зані ви­ще об’єкти, сто­сується ви­нят­ко­во та­ких будівель та спо­руд, що розміщені на те­ри­торії сільських рад та закінчені будівництвом до
5 серп­ня 1992 р.
Для про­ве­ден­ня та­кої реєстрації до­стат­ньо на­да­ти до­ку­мент, що підтвер­д­жує ви­ник­нен­ня ре­чо­вих прав на зе­ме­ль­ну ділян­ку. Та­ким до­ку­мен­том мож­на вва­жа­ти рішен­ня сільської ра­ди що­до пе­ре­дачі (на­дан­ня) зе­мель­ної ділян­ки у власність або ко­ри­с­ту­ван­ня. Та­кож осо­ба має на­да­ти до реєстраційно­го ор­га­ну ви­пи­с­ку із по­го­с­по­дарсь­кої кни­ги, а та­кож технічний па­с­порт на об’єкт не­ру­хо­мо­го май­на (у разі як­що у ви­писці з по­го­с­по­дарсь­кої кни­ги відсутні відо­мос­ті про технічні ха­рак­те­ри­с­ти­ки об’єкта не­ру­хо­мо­го май­на).

   Відзна­чи­мо зовсім «свіжий» За­кон Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін до де­я­ких за­ко­но­дав­чих актів Ук­раїни (що­до де­я­ких пи­тань спад­ку­ван­ня)», прий­ня­тий 20 жовт­ня 2014 р. Чин­на вла­да до­сить ши­ро­ко висвітлю­ва­ла по­зи­тив­ний ефект цьо­го нор­ма­тив­но­го ак­та, на­го­ло­шу­ю­чи на істот­но­му спро­щенні по­ряд­ку оформ­лен­ня спад­щи­ни жи­те­ля­ми сіль­ської місце­вості. Од­нак за де­таль­но­го вив­чен­ня за­ко­ну в цьо­му ви­ни­ка­ють де­які сумніви.
Справді, за­кон пе­ред­ба­чає, що з 2016 р. упов­но­ва­жені працівни­ки сільських рад на­бу­дуть прав но­таріуса та дер­жав­но­го реєстра­то­ра ре­чо­вих прав при оформ­ленні спад­щи­ни жи­те­ля­ми відповідних сіл. Тоб­то такі по­са­дові осо­би ма­тимуть до­ступ до відпо­від­них реєстрів із пра­вом вно­си­ти від­по­відні за­пи­си та ви­да­ва­ти пра­во­вста­нов­лю­ючі до­ку­мен­ти на спад­ко­ве не­ру­хо­ме май­но. Зда­ва­ло­ся б, по­зи­тив оче­вид­ний — ніж їзди­ти до рай­он­но­го цен­т­ру та сто­я­ти в чер­гах у дер­жав­них но­таріаль­них кон­то­рах, на­ба­га­то швид­ше, де­шев­ше та приємніше прий­ти у свою сільра­ду та влад­на­ти всі спад­кові спра­ви.
Од­нак за­кон ви­су­ває ба­га­то ви­мог до вка­за­них ви­ще упов­но­ва­же­них осіб сільських рад. Пре­тен­ден­ти на зай­нят­тя та­кої по­са­ди по­винні ма­ти ви­щу юри­дич­ну освіту, стаж ро­бо­ти в га­лузі пра­ва не мен­ше трьох років, прой­ти ста­жу­ван­ня у но­таріуса про­тя­гом од­но­го ро­ку, прой­ти на­вчан­ня з ро­бо­ти із реєстра­ми та скла­с­ти іспит зі спад­ко­во­го пра­ва. Ви­ни­кає пи­тан­ня — чи ба­га­то спеціа­лістів ви­яв­лять ба­жан­ня ви­ко­на­ти весь лан­цюг ви­мог за­ко­ну, ви­т­ра­ти­ти ба­га­то ча­су та коштів для от­ри­ман­ня та­кої по­са­ди в скромній сільській раді? Відповідь оче­вид­на. Са­ме то­му та­ке но­во­вве­ден­ня ма­тиме ду­же об­ме­же­не за­сто­су­ван­ня в ме­жах Ук­раїни.
У стінах уря­ду та пар­ла­мен­ту об­го­во­рю­ють­ся та  де­я­кою мірою про­су­ва­ють­ся і більш гло­бальні ба­чен­ня що­до ре­фор­му­ван­ня си­с­те­ми дер­жав­ної реєст­рації прав на не­ру­хомість. На­при­клад, про­по­нується за­про­ва­ди­ти ок­ремі офіси з прий­ман­ня за­явок на вчи­нен­ня реєстраційних дій та  їхньо­го без­по­се­ред­нь­о­го оп­ра­цю­ван­ня. Тоб­то про­по­нується розділи­ти функції по­са­до­вих осіб реєстраційної служ­би з прий­ман­ня за­яв та їхньо­го ви­ко­нан­ня. Та­кий роз­поділ, на дум­ку ініціаторів, дасть змо­гу усу­ну­ти штучні бар’єри, які об­ме­жу­ють кількість прий­ня­тих за­явок (ад­же їхнє не­вчас­не об­роб­лен­ня мо­же бу­ти підста­вою для ос­кар­жен­ня бездіяль­ності реєстра­то­ра та на­кла­ден­ня на ньо­го дис­циплінар­но­го стяг­нен­ня), а та­кож зни­зи­ти рівень ко­рупції у цій га­лузі.
Інша кон­цепція, що підтри­мується ок­ре­ми­ми пред­став­ни­ка­ми уря­ду, пе­ред­ба­чає ра­ди­кальніше ре­фор­му­ван­ня сфе­ри реєстрації — пе­ре­дан­ня по­вно­ва­жень із реєстрації прав на не­ру­хомість до ор­ганів місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня. За своєю сут­тю, це по­вер­нен­ня до ста­ну, що існу­вав до 2013 р. Відмінність у то­му, що раніше ко­му­нальні БТІ реєстру­ва­ли пра­ва на квар­ти­ри, будівлі та спо­ру­ди, а ор­га­ни Держ­зе­ма­гент­ст­ва Ук­раїни — на зе­мельні ділян­ки. На­разі ж пла­нується, що реєстраційні служ­би бу­дуть замінені на ус­та­но­ви місце­вих рад, які бу­дуть реєстру­ва­ти пра­ва на всі ти­пи не­ру­хо­мості.

   Без сумнівів, будь-яка сфе­ра еко­номіки чи дер­жав­но­го уп­равління не мо­же ефек­тив­но функціону­ва­ти в умо­вах безкінеч­них ре­фор­му­вань та змін. Тим більше це сто­сується си­с­те­ми дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хомість, яка є ос­но­вою виз­нан­ня та га­ран­ту­ван­ня прав на зем­лю, будівлі та спо­ру­ди для на­се­лен­ня та бізне­су. Від поєднан­ня про­сто­ти та надійності функціону­ван­ня си­с­те­ми за­ле­жить рівень інве­с­тиційної при­ваб­ли­вості країни. Са­ме то­му вба­чається, що на­яв­на пра­во­ва ба­за дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хомість по­тре­бує істот­но­го вдо­с­ко­на­лен­ня, але у ча­с­тині ре­гу­лю­ван­ня ок­ре­мих відно­син та кон­крет­них ви­падків. Тоб­то не­обхідно опе­ра­тив­но усу­ва­ти не­доліки, які ви­яв­ля­ють­ся в про­цесі пра­во­за­с­то­сов­ної прак­ти­ки. Кар­ди­нальні зміни си­с­те­ми реєстрації, во­че­видь, бу­дуть навіть не кро­ком, а стриб­ком на­зад.