Ринок землі в Україні: немає в еволюції початку?

Лічені тижні залишилися до закінчення строку дії мораторію, накладеного на торгівлю землею сільськогосподарського призначення. З неминучістю цього кроку, схоже, більшість аграріїв уже змирилася, проте запитань щодо купівлі-продажу такого важливого виробничого і життєвого ресурсу, як земля, залишається надто багато. Деякі з них кореспондент “Пропозиції” Павло Коротич поставив перед експертом у галузі земельних відносин заступником директора Проекту “Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток земельного кадастру” керівником Всеукра-їнської ліги сприяння розвиткові ринку землі Віктором Зайцем.

— Вікторе Мефодійовичу, чи готова в Україні законодавча та нормативна база до початку повноцінного функціонування ринку землі?
— Уряд і комітети Верховної Ради зосередили свою увагу на кількох головних напрямах. По-перше, треба запровадити систему реєстрації прав власності на землю та нерухоме майно, бо ринку без відповідного прозорого відображення в державній базі даних бути не може. Основне призначення цієї реєстрації — гарантування з боку держави права особи на володіння певним майном. Система являтиме собою електоронну базу даних, у якій відображуватимуться земельні ділянки, їх власники та землекористувачі, а також правовий режим використання землі. Інформація, що надходитиме до бази даних, буде містити описові характеристики об’єкта на основі тих робіт, які здійснюються під час посвідчення права власності, а також його оцінку. У створенні цієї системи найважчу ділянку вже пройдено: держава визначилася з підприємством-виконавцем: йдеться про Центр державного земельного кадастру, на який Законом “Про реєстрацію земель” покладено обов’язки адміністратора системи реєстрації. А держатилем Реєстру є Держкомзем, у підпорядкуванні якого перебуває Центр.

По-друге, триває робота над Законом “Про ринок земель”. Проте наскільки швидко він прийматиметься, очевидно, залежатиме від політичної ситуації в країні. Нарешті, потребує певного вдосконалення низка документів, що сприяють реалізації Закону “Про оцінку земель”, бо без такої оцінки трансакції неможливі. Ці напрями я б назвав трьома китами розвитку ринку землі в Україні.

— Улітку Верховна Рада подовжила була мораторій на торгівлю землею ще на два роки, проте на цей Закон Президент наклав вето. Чи не вплинуть такі настрої парламентарів на процес запровадження ринку землі?
— Тут я можу говорити лише про свої особисті відчуття. Як на мене, ідеально підготуватися до ринку землі, не запровадивши трансакції, неможливо. Тобто ми можемо відкладати до якихось надзвичайно сприятливих умов, проте навчитися плавати можна лише тоді, коли залізеш у воду. Нереально створити ефективні механізми превентивно, не відчуваючи інтересу суб’єктів ринку до землі як до засобу виробництва і просторової бази розміщення продуктивних сил. Відстрочення мають ще й негативний соціальний ефект, адже не секрет, що багато людей, які є власниками земельних паїв, — пенсіонери, люди похилого віку. Вони можуть і не встигнути скористатися своїм правом.

— З чого складатиметься інфраструктура ринку землі в Україні?
— Державна система реєстрації буде остовом цієї інфраструктури, проте не менш важливе значення матиме розвиток мережі тих приватних підприємств, які надаватимуть безпосередні послуги з ідентифікації об’єктів, оцінки, з виділення землі в натурі. Значна частина послуг, що надаватимуться цими підприємствами, ліцензується державою. Отримані дані вони повинні будуть передавати до державної бази даних для того, щоб інформація зіставлялася, зберігалася і не виникало жодних накладок. Тобто йдеться про ті самі БТІ, але на землі.

Нині все це в Україні вже започатковано: такі фірми ліцензуються, працюють. Серед них мають бути й такі, що займатимуться обслуговуванням трансакцій на ринку землі: ті самі біржі, агентства нерухомості, специлізовані іпотечні банки. Це доволі широка інфраструктура, і вона не може сформуватися за один рік і не сформується взагалі, якщо ми будемо відкладати мораторіями можливість заробляти на цьому ринку. Звісно, тут є речі, до яких треба підходити дуже обережно, щоб не допустити соціально несприйнятливих форм, спекуляцій.

— Ринок землі функціонуватиме у сільській місцевості, тобто там, де повновладними господарями, в тому числі й господарями землі, звикли почуватися райдержадміністрації. До того ж, чиновники не уявляють собі виконання урядових рішень без задіяння адмінресурсу, — а ви говорите про необхідність створення ринкових механізмів...
— Питання ефективного розподілу повноважень між центром і місцевою владою критично стоїть не лише для земельних відносин. А щодо можливості зловживань і “перетягувань канату”, то, будемо сподіватися, що новий закон про розмежування земель державної і комунальної власності дасть свій позитивний ефект і шляхи для оптимального поєднання інтересів на рівні громада — суспільство буде знайдено.

Але наразі проблема полягає ще й у тому, що ні центр, ні місцеве самоврядування не виконують повною мірою функцію захисту інтересів землевласника і землекористувача. Хоча центральні і місцеві органи весь час змагаються між собою за те, хто б з них краще ці інтереси міг забезпечувати. І розв’язання цієї проблеми в багатьох випадках залежить від певних корекцій у бюджетний процес. Тому що всі ці питання зав’язані на бюджетні потоки, перерозподіл центрального і місцевого бюджетів. Нині ситуація така, що більша частина місцевого бюджету формується за рахунок земельних платежів. Адже це прямий податок, який не залежить від результатів господарювання підприємств. Проте за умов, коли більшість місцевих бюджетів просто бідні, вони хапаються за цей платіж як потопаючий за соломинку і тим необдумано збільшують ставки земельних платежів. Урешті це призводить до нагнітання нездорової атмосфери і протистояння із підприємствами, особливо, якщо це підприємство державної власності, та ще й могутнє, яке забезпечує значну частину робочих місць у населеному пункті і має законодавчо встановлені пільги щодо плати за землю.

— Чи готові, на вашу думку, до ринку землі власники земельних паїв?
— Наш проект провадить соціальні дослідження з цих питань, тому я можу сказати, що період настороженості щодо приватної власності на землю в населення, у цілому, минув. Про повернення до старої системи нині говорить дуже малий відсоток людей. Проблема права власності на землю перебуває тепер у площині створення ефективних механізмів реалізації цього права. А це набагато складніше, ніж просто перший крок до приватизації. Адже багато норм законодавства мають бути узгоджені, повинні розвивати і доповнювати одна одну, а не суперечити.

— Як свідчить практика, одержання селянином державного акта на свій земельний пай, зазвичай, не підкріплене особистими мотивами самого власника: він це робить з ініціативи і за гроші або підприємця-орендаря, або проекту на кшталт вашого. І надалі цей землевласник бачить себе лише потенційним продавцем своєї власності, і аж ніяк не покупцем нової землі.
— Це все хвороби росту. Не відчувають вони себе покупцями здебільшого з тієї причини, що в них десятиріччями систематично відбивали це почуття. Так, багато селян ще не усвідомлюють себе власниками повною мірою, і це видно, зокрема, з рівня орендної плати за землю. Проте, з другого боку, ми бачимо зростання судових позовів із земельних питань у площині орендодавець—орендар. Не сказати, що це дуже добре, але рано чи пізно ми прийдемо до того, що все вирішуватимуть суди, а не адміністративна влада.

Свого часу такі самі побоювання були щодо приватизації житла. Казали, що люди почнуть направо-наліво продавати квартири і залишаться ні з чим. Проте ми бачимо, що на зміну тіньовому обміну прийшли відкриті трансакції, хоч доволі часто і з прихованою ціною. Так само не виключено, що матимуть місце випадки скидання за безцінь земельних ділянок тими власниками, які не відчувають у них потреби. Але більшість селян не поспішатиме позбуватися землі, і все залежатиме від ситуації для конкретної людини: чи одинока вона, який її вік, яке матеріальне становище. Багато також залежатиме від створення консалтингової інфраструктури: допомагати тут можуть і дорадчі служби, про які нині так багато говорять. Вони мають займатися не лише соціальними питаннями, а й земельними. Селяни повинні мати широкий доступ до баз даних, які давали б їм змогу орієнтуватися в цінах. Звісно, усе це стане можливим лише тоді, коли землевласники зможуть реалізовувати своє право власності.

— Важко уявити, щоб колишній колгоспник, людина похилого віку, пішов шукати якісь комп’ютерні бази даних, почав би ними користуватися...
— Я повторюю, що дуже багато залежатиме від органів земельних ресурсів, дорадчих служб і тих фірм, які будуть зацікавлені розвивати свою діяльність на місцях. Якщо на ринку існуватиме протекціонізм, його суб’єктам закриватимуть дорогу, то люди залишаться непоінформованими.

— У будь-якому разі комерційні фірмі, що оперуватимуть на ринку землі, будуть прагнути купити дешевше — продати дорожче.
— Це якщо буде дві-три фірми на область. А якщо десять на район, то ціни швидко наблизяться до об’єктивних. Крім того, ви зараз кажете про рієлторів на ринку землі, я ж роблю наголос на позитивному впливі консалтингової інфраструктури, діяльність якої щодо надання інформації максимальній кількості учасників ринку різко обмежує "апетити" рієлторів.

— Давайте тепер поговоримо про потенційних покупців української землі. Чи можна вже скласти їх узагальнену характеристику?
— За того рівня орендної плати, що існує нині, я б не передбачав великого ажіотажу в скуповуванні земель сільськогосподарського призначення. А в перспективі, коли орендна плата зросте, то зросте й інтерес до купівлі. Купувати будуть, насамперед, підприємства, що виробляють сільгосппродукцію. Але це перспектива неблизька, інтерес покупців формуватиметься з розвитком економіки в цілому. Тому ми маємо ще час цивілізувати ці відносини спільною наполегливою роботою. Що ж до прямої спекуляції землею, то її негативний вплив має бути знятий законодавчими нормами щодо можливостей перепродажу лише тих земельних ділянок, які впродовж певного періоду були поліпшені користувачем. Крім того, протистояти нездоровій спекуляції мають жорсткі норми про оподаткування прибутку операторів ринку нерухомості, сплату ПДВ тощо.

Нині ж стоїть питання погодження інтересів землекористувача і землевласника на рівні строків оренди землі, бо користувачеві, за певної невизначеності економічної ситуації, вигідніше укладати договори оренди на довший термін, а власникові — навпаки. Верховна Рада на це відреагувала тим, що прийняла зміни до Закону “Про оренду землі”, якими запровадила рекомендаційні норми щодо укладання договорів на строк ротації сівозміни. Але і найкращий закон не дасть негайного позитивного ефекту доти, поки суспільство не усвідомить необхідності коректних домовленостей між власником і користувачем. Становлення ринку землі — процес еволюційний: його неможливо почати з якоїсь дати, він має виростати зі свободи поведінки суб’єктів цього ринку.

— Щодо цін на українські сільгоспугіддя існують мало не полярні думки: від тверджень, що вони найдорожчі у світі, до протилежних переконань, що через свою занедбаність і нерозвиненість інфраструктури аграрного виробництва вони нічого не варті. Існує також методика визначення ціни землі від Інституту аграрної економіки УААН. Де ж істина?
— Те, що сьогодні немає ціни на землю, бо немає її обороту, не означає, що земля не має вартості. А вартість, якщо вона визначена коректно, відповідає передбачуваному на даний момент рівню цін. Крім того, ціни на землю дуже залежать від економічної ситуації в країні.

— Хочу навести приклад з життя. У Києво-Святошинському районі є агрокомбінат “Тарасівський”, до складу якого входить кількасотгектарний інтенсивний сад — один із найбільших в Україні. Як відомо, створення інтенсивного саду потребує величезних коштів, до того ж, інвестиція ця довгострокова. Проте керівник агрокомбінату у розмові зі мною казав, що не вірить у майбутнє цього саду, та й господарства в цілому. Адже “Тарасівський” розташований на околиці Києва, а земля у столичному передмісті дуже дорога. І щойно почнеться її купівля-продаж, пайовики відразу почнуть одержувати пропозиції, від яких не зможуть відмовитися.
— Це питання структуризації ринків збуту сільгосппродукції. Адже землекористувач повинен на більш дешевій землі давати більш дешеву продукцію, і ця продукція має бути настільки ліквідною, щоб він міг заплатити орендну плату або купити землю, якщо це більш вигідно.

До того ж, ми мало уваги приділяємо питанням перспективного планування територій. Таке планування має спиратися на ті ж таки бази даних вартості землі. Нині часто можна почути закиди, що, мовляв, роздали селянам землю, а тепер фонди знецінюються або ж їх треба переносити. Але це те саме, що винести підприємство за межі населеного пункту. Ми живемо в умовах переконцентрації виробничих ресурсів і повинні це усвідомлювати. Мають бути розроблені державні програми розвитку територій, бо в Україні є депресивні зони, де не вистачає інвестицій, тоді як Київ та деякі інші великі міста демонструють доволі високі темпи забудови і претендують на освоєння нових територій. Адже урбанізація є закономірним наслідком системних змін, що підтверджує світовий досвід.

Проте кожний окремий випадок слід розглядати окремо і, можливо, не лише на рівні району, а й Кабінету Міністрів. Має бути стратегія, а у нас ці процеси розвиваються спонтанно.

— Цьогорічний з’їзд Асоціації фермерів України здивував мене тим, що наші вільні хлібороби майже одностайно висловилися проти скасування мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель. І це при тому, що кілька років тому фермери були найпалкішими прихильниками ринку землі. Причина зміни їхніх настроїв полягала в тому, що вони усвідомлювали, що ані викупити орендовані землі (які в структурі господарств становлять 90 і більше відсотків), ані змагатися рівнем орендної платні з великим капіталом, який може прийти на землю, вони не зможуть, тож їхнім господарствам може прийти кінець.
— Ми весь час говоримо про поточну ситуацію, а не про перспективу. Адже земля використовується так, як їй диктує політика розвитку земельних поліпшень. Наскільки ефективно розмістять ці фермери свої виробничі потужності, як буде реструктуризовано територію колишніх КСП з метою оптимального розміщення ферм, тракторних парків, сівозмін тощо, наскільки власник землі буде тяжіти до власника цих потужностей, а не навпаки — ось які треба ставити питання. Стратегічна лінія має бути такою: якщо з боку капіталу немає інтересу розміщувати тут земельні поліпшення, тобто нові виробничі потужності, то немає й інтересу до оренди землі. Тоді власник не має економічної можливості реалізувати своє право власності через орендну плату. На даному етапі ми певною мірою захопилися тим, що зміною статуту підприємства намагаємося розв’язувати виробничі проблеми. Але реструктуризація не є простою зміною статуту: це переформування всіх виробничих ресурсів — земельних, трудових і капіталу. Приймаючи вдалі рішення щодо здійснення земельних поліпшень, зокрема, через забудову несільськогосподарських територій, і ефективно розміщуючи виробничі потужності, землекористувач бореться за прихильність орендодавця. І тоді орендодавець зацікавлений здавати землю саме такому підприємству.

Я згоден, що сільгосппідприємства у результаті реформи залишилися декапіталізованими, у них немає активів: земля — не їхня, фонди у багатьох випадках — також. За цих умов підприємства можуть лише своїм менеджментом апелювати, наприклад, до фінансових установ щодо одержання кредитів. Отож, врахування під час реструктуризації ефективності розміщення продуктивних сил, взаєморозуміння між землевласником і землекористувачем є ключовими питаннями, які впливають на формування фінансових потоків в аграрній галузі і на її розвиток. Це дуже складні й неоднозначні питання. Вони не лежать на поверхні, і фермери часто бачать наслідок, а не причину.

— На жаль, складнощів у ці надскладні питання додають ще й дії влади на місцях. Не раз доводилося чути про випадки, коли керівники районів викликали до себе фермерів і “пропонували” відмовитися від того чи того орендованого поля на користь іншої особи. Тобто взаєморозуміння доводиться шукати і на такому рівні.
— Ви зачепили питання свободи підприємництва. Тут не земельні відносини винні, а суспільні, а земельні лише втягуються в цю проблематику. І не треба покладати на земельну реформу не властивих їй завдань.

Якщо ж говорити про землекористувача, інвестора, то треба дивитися, який це інвестор: портфельний чи стратегічний. Розвиток галузі має орієнтуватися на стратегічного інвестора, який прийде не через знайомого посадовця на кілька років і сіятиме соняшник по соняшнику, щоб вирішити питання доходності тої чи тої комерційної структури. На жаль, у нашому суспільстві непоодинокими є випадки такої поведінки суб’єктів ринку, що зумовлена бажанням швидкого збагачення, і це негативно впливає на загальний рівень розвитку національної економіки. Ми маємо заплутаний клубок соціально-економічних проблем, але повинна існувати якась нитка, потягнувши за яку, цей клубок можна розплутати. І цією ниткою може бути лише системна реформа на засадах становлення та розвитку прав власності.

— Хочу провести аналогію з одним з найбільших ринків в аграрному секторі України — ринком зерна. Він також мав би будуватися на засадах свободи підприємництва, чесної конкуренції, цивілізованого ціноутворення тощо. Проте останнім часом ми можемо спостерігати, як цей ринок зазнає дедалі більшого адміністративного втручання: регіональна влада встановлює бар’єри для руху товарних партій зерна, нав’язує ціни, спрямовує товарні і фінансові потоки через окремі уповноважені структури. Усі ці дії є незаконними, проте покарано за них нікого ще не було. Тобто в державі існують тенденції відходу від цивілізованості в регулюванні ринків. Чи не виявлять вони себе і на молодому ринку землі?
— Очевидно, положення Закону “Про ринок зерна” не дають змоги зняти всі ті питання, які ви ставите. Тому що ринок зерна ще не структурований. Проблема, як на мене, в тому, що ми в процесі реформи недооцінили чинник демонополізації. Цей процес значною мірою упущений.

— Чи не свідомо його упущено?
— Якщо навіть і так, все одно це питання дозрівання суспільства до певного рівня цивілізованості.

Подивіться, у нас в аграрній галузі близько 22 тисяч нових сільгосппідприємств та 46 тисяч фермерів: монополії тут немає, зговір неможливий. А якщо говорити про постачальників — скільки ми маємо тракторних заводів? скільки продавців хімічних засобів? електроенергії? З другого боку — елеватор, залізниця. Усі ці структури диктують ціни виробникові сільгосппродукції. Наслідком таких відносин є те, що українські аграрії одержують лише 30% вартості свого продукту (це дані Німецької консультативної групи при уряді України), тоді як у тій самій Німеччині — 70%. Тож як користувач може й орендодавцеві заплатити, і забезпечити розвиток тих поліпшень, які будуть притягувати до нього землевласника? Але ми маємо знайти підходи, щоб ці проблеми розв’язати.

— Поки ми їх шукатимемо, ринок землі, напевно, перейде у вторинну стадію?
— Це зайві страхи. Я свої відчуття проілюструю таким чином. Ось повінь; людина іде без чобіт і зупиняється біля потоку, щоб перечекати, поки вода спаде. Але потік усе більшає. І вже його не перескочиш, а йти треба — вбрід, а то й пливти. Тобто я хочу сказати, що іншого виходу ми не маємо: є об’єктивні закони історії, за якими розвиваються усі країни. А Європа довела, що писані закони і дотримання угод —це результат зафіксованого права власності.

— Якими мають бути роль і місце іноземного капіталу в українському ринку землі?
— Гіпотетична можливість неадекватного впливу інтересів іноземного капіталу на шкоду народу України вважається беззаперечним аргументом супротивників ринку землі. Але я б сказав так: бажання інвестора (в тому числі й іноземного) купувати в нас землю буде найкращим індикатором дієвості реформ. На жаль, поки що таке бажання є незначним. Принаймі, щодо сільськогосподарських земель. Це є показником порівняно низької (з погляду природного, виробничого та інтелектуального потенціалів) привабливості України для інвестицій. Нині Україну можна розглядати як аеродинамічну трубу: капітал пливе із заходу на схід не затримуючись, а прив’язати його може лише нерухомість і цивілізовані відносини на її ринку.

Ми не повинні боятися інтересу іноземного капіталу до нашої країни. Інша справа — треба думати, кого пускати до себе в хату. Для цього і мають готуватися програми розвитку територій та прийматися обгрунтовані рішення, в які галузі залучати іноземних інвесторів, а в які — ні.