Спецвозможности
Интервью

"Мораторий на землю - это продолжение советского времени",- Николай Орлов

04.10.2016
2138
"Мораторий на землю - это продолжение советского времени",- Николай Орлов фото, иллюстрация
Николай Орлов, управляющий партнер юридической фирмы ОМР

До конца 2016 года парламент должен принять Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Этот закон может открыть рынок земли в Украине.

 

На принятии этого закона настаивают украинские и зарубежные эксперты, разрешить продажу земли призывает Украину Международный валютный фонд. В МВФ отмечают, что разрешение на продажу земли будет влиять и на получение очередного транша кредитных денег.

В то же время, украинские аграрии провели предупредительную забастовку, одним из требований которой является продолжение земельного моратория.

О перспективах и юридических аспектах открытия рынка земли в Украине «Пропозиції» рассказал Николай Орлов, управляющий партнер юридической фирмы ОМР.

 

Вопрос продления моратория вызывает бурные дискуссии в обществе. Какие проблемы может решить его отмена?

Отмена моратория на землю уже давно созрела. Около 60% законопроектов, которые генерируют по земельным вопросам различные общественные объединения и народные депутаты в действительности возникают только потому, что у нас нет нормальных земельных отношений.

Рынок земли вызвал бы начало так называемой «первичной агрегации». Что это такое? Это когда все крестьяне, которые имеют свои клочки земли, начали бы между собой продавать и покупать ее. И в очень скором времени - по моим подсчетам, пусть даже оптимистичным, лет через 3-5 у нас вместо 1000 арендодателей было бы 20, были бы укрупненные куски земли. Тогда владельцы начнут засаживать поля, исчезнут полевые дороги, с которыми у нас перманентная проблема. Но наш подход к земле остается советским.

Сейчас у нас в Украине происходит конкуренция за аренду, поэтому иногда цена аренды зашкаливает и выходит за рамки экономической целесообразности. Скажем, в Словакии, по обновленным данным, средняя стоимость аренды составляет 65 евро за гектар. А мы платим в 2-3 раза больше. Поэтому у нас эти отношения оторвались от реалий. Потому что входная цена тонны пшеницы и в Словакии, и у нас одинакова - мы же в экспортном рынке живем. А происходит это только потому, что наши аграрии не могут купить землю. И такое положение дел выгодно двум категориям - популистам и агробизнесу. Что самое смешное - речь идет о малом и среднем бизнесе. У агрохолдингов с документами все в порядке, в большинстве случаев многие из них переподписали договоры аренды на длительные сроки - 10-20 лет. Поэтому они защищены от большинства негативов.

А те, кто никогда не хотел тратить деньги на подписание договоров аренды, боятся, что арендодатели от них уйдут - не будет крепостничества и надо будет выкладывать деньги за землю.

Проблема с землей все равно появится. На самом деле она раскручивается, потому что это рыночные механизмы, которые нельзя остановить. В чем заключается специфика ситуации? У нас есть неподмораторные земли, которые скупаются, у нас есть договоры эмфитевзиса. По экспертным оценкам, на сегодня 20-30% жителей села хотят продать свои паи, но не могут это сделать. Эти паи - это остатки советского наследия, фактически это деньги, которые крестьяне никак не могут монетизировать. Это создает дикий социально-психологический конфликт в селе.

У нас из-за всей этой шизофрении с арендой агробизнес частично превратился в отдел связей с общественностью. Он должен заигрывать с тысячами людей, у которых другие нужды и другое мышление. И этот социальный конфликт никто не исследует, а он имеет потенциальную взрывную природу.

От министра к министру мы слышим мантру: давайте будем развивать мелкий агробизнес и фермерство. Все за. Но давайте обратимся к опыту других стран, в которых он развивается благодаря дешевому финансированию, дотациям, специальным программам. У нас ничего этого нет уже давно. То есть сейчас мы держим рынок земли, и якобы развиваем мелкий и средний агробизнес. А это не так. Мелкие производители бегут из села. Мы на сегодняшний день наблюдаем массовое закрытие фермерских хозяйств, потому что они не могут работать без льгот, платить высокие налоги, нести риски.

И это не проблема людей. Это проблема экономическая и финансовая. Бизнес может платить 27% годовых? Банки могут сколько угодно рассказывать о рисках. Но 27% годовых легальный бизнес платить не может. Для этого нужны уникальные условия, которые в свое время были в агросфере. У нас 20 лет существовал спецрежим НДС, при этом было море злоупотреблений: урожай часто продавали «по-черному», крестьянам платили «по-черному», НДФЛ платили с номинальной стоимостью. Это клондайк, но все когда-то заканчивается. Фактически это было финансирование села за счет неуплаты налогов. Сейчас агробизнес начинают заставлять платить налоги. И источник финансирования закрылся.

 

Если говорить о государственной земле, что там происходит?

Одним словом это называется дерибан. Есть определенные мифологемы о государственной земле. Первая, которая бытовала еще во времена Януковича - это то, что у нас есть большой банк государственной земли, который является мега интересным и аппетитным. На самом деле государственные земли разбросаны клочками - около 10 га, где-то 30 га,  где-то кусок лесополосы. Но когда эти куски сложить, получаем от 10 тыс га на район. Была такая идея - создать земельный банк. На самом деле проблема в том, что из-за разбросанности и разрозненности государственные земли интересны тем хозяйствам, рядом с которыми они находятся. Поэтому сказать, что мы соберем эти земли и передадим их кому-то в ренту или концессию, является неоправданным с точки зрения фактажа.

Во-вторых, есть такая идея, что все земли должны вернуться государству, и оно должно их снова в аренду отдавать - в противовес свободному рынку земли. На примере государственных земель мы уже можем видеть, как государство распоряжается своими землями. Это вариант полного невежества с точки зрения земельного менеджмента.

Чтобы разобраться в этом вопросе, наша компания впервые за много лет провела инвентаризацию государственной земли и выяснила, что большая часть этой земли обрабатывается, причем без документов. До 30% государственных земель по некоторым районам обрабатываются на основании договоренностей, которые ничем не подкреплены. Но и это еще не все. В большинстве своем эти земли еще и не  инвентаризованы - то есть это просто пятна на карте, расположение которых в лучшем случае может определяться по отношению к другим инвентаризованным участкам или к дорогам. Это terra incognita. Ее надо просто измерить. Еще в 2013-м году специально под это вносились изменения в государственный бюджет, выделялись деньги на инвентаризацию государственных земель. Но я сомневаюсь, что хотя бы треть инвентаризована.

Вся эта история понемногу начинает заканчиваться. Конечно, это кому-то не нравится. Но давление общественности в земельном вопрос в последнее время усилилось.

У нас есть еще государственные земли в пользовании государственных предприятий. Если речь идет о землях Академии наук, то можем говорить минимально о количестве от 350 тыс га. Это исследовательские предприятия, которые должны заниматься селекцией, борьбой с болезнями, исследованием агрохимикатов, то есть научной работой, которой у нас замаються мало. Что здесь происходит? Государственные земли продать или передать официально нельзя никак. Тогда складывается система договоров на выращивание урожая, обработку, закупку СЗР и т.д. Средняя ставка неофициального «черного» платежа составляет 90 долларов с га. Какой-то заинтересованный аграрий, работая на этих полях и выращивая урожай, платит - и, конечно, не государству. Хотя, честно говоря, если бы государство эти деньги принимало и использовало их на те же исследования, было бы больше толку. Эти земли не инвентаризованы - мы даже не можем назвать точное количество. И этот рынок тоже существует.

Давайте говорить честно: государство оказалось плохим землевладельцем. Потому что оно само из этого ничего не получает, не выстроило систему государственного контроля.

Я думаю, что это является лучшим примером, почему идея вернуть всю землю государству повлечет коррупцию в миллиардных масштабах. Это неконституционно. Люди - собственники. Любая замена нормальных, здоровых рыночных механизмов заканчивается всегда коррупцией. Мы в этом убеждались уже много раз.

 

Итак, какой выход может быть из этой ситуации?

На сегодняшний день фактически есть три концепции о том, что делать с рынком земли, если его ввести.

Мы отвергаем идею, что он вообще не нужен или его надо отдать государству. Есть концепция либерализовать рынок для всех и сразу. Мы всегда выступали против этой концепции. Потому что считаем, что должен быть буфер и переходный период. Иначе у нас может возникнуть волна спекуляции землей. У людей деньги есть, и не только у наших людей. Цены взлетят до небес. Хотя объективно земля в Украине не может стоить дороже, чем земля на востоке Словакии или Польши. А там пахотные земли стоят от 2 до 3 тысяч евро.

 

А почему не может стоить дороже?

Если у человека есть деньги вложить в землю, то при всех черноземах и мифах о том, какая у нас в Украине классная земля, в Словакии он получит дешевое финансирование европейского уровня, субсидии европейского уровня, страхование и сертификацию европейского уровня - все блага цивилизации. Поэтому человек с деньгами скорее решит в Словакии землю покупать. Это сразу выход на европейский рынок. А в Украине еще надо пробиваться через границу и преодолевать множество различных препятствий. Поэтому, возвращаясь к идее о переходном периоде, если его не вводить,  получим волну спекуляции. Она, конечно же, усядется. Но те пару лет, которые она продлится, будут достаточно деструктивными для агробизнеса. Потому что начнется борьба за землю и, увы, не честная. Должен быть цивилизованный переход. Мы не можем сразу продавать землю  всем.

Поэтому важен подход - на время переходного периода продавать могут только граждане Украины и только гражданам Украины. Это сразу отбросит достаточно большой пласт других спекулянтов. Причем можно установить определенные меры предосторожности по стоимости - не ниже, чем нормативная оценка. Не надо забывать и о том, что у нас могут принуждать людей к продаже, пользуясь беспомощным состоянием или другими проблемами, и покупать за бесценок.

Третий вариант, который также имеет право на существование - это вводить свободный рынок частично. То есть выбирать какие-то регионы по каким-то причинам и осуществлять тампродажу земли  в тестовом режиме. Проверить, а затем распространить опыт на всю Украину. Это компромиссный вариант.

Есть и другие предложения - продавать право аренды. Но это не работает нигде в мире, и здесь не будет работать. Это достаточно сложные и отдаленные от реалий рынка механизмы. Самое печальное, что все эти квази-механизмы не решают проблем - ни с большой частью арендодателей, часть которых - это люди пожилого возраста, которыми легко манипулировать. Они не решают проблемы с полевыми дорогами, которые постоянно всем мешают. Они не решают проблемы с обменами земли. Потому что если частный собственник имеет участок посреди поля и хочет его обрабатывать, то вы ничего не можете сделать. А если бы был рынок земли, этот участок можно было бы выкупить или поменяться.

И все эти вопросы ни один из законопроектов не решает. Потому преодолеть их может только первичным разукрупнением земли. Других способов нет. Это во всем мире решался только так. А мы пытаемся найти наш уникальный путь. У нас есть достаточно большое количество обманутых масс, которым скармливают популистскую информацию. И у нас есть достаточно небольшое количество людей, которым это выгодно. Эти проблемы накапливаются и обостряются высокой конкуренцией за землю. Обостряются тем фактом, что у нас на сегодня быстро вымирает сельское население и появляется много отмершего наследства - и это также одна из причин, почему не хотят отменять мораторий. Очень выгодно обрабатывать землю и вообще никому ничего не платить.

Еще такой момент, о котором никто не говорит. Мы не можем создавать капиталоемкие, наукоемкие предприятия на несобственных землях. Никто не будет инвестировать миллионы долларов не в свою землю.

Почему у нас с опозданием запускаются сады? Почему с опозданием запускается орошение, виноградники? Именно поэтому. Вкладывать в арендованные земли большие деньги никто не хочет. Завтра может прийти владелец земли и захотеть забрать ее назад. И ему все равно, что вложены деньги, что существует определенная экономика процесса. И это у нас очень распространенная ситуация.

К сожалению, на этом вопросе у нас играют уже не первый год. Поэтому мораторий на землю в Украине должен был закончиться в начале 2000-х, но этого до сих пор не произошло.

 

Ольга Бабчук, o.babchuk@univest-media.com

Интервью
заступник директора з наукової роботи Інституту фізіології та генетики рослин НАН України, доктор біологічних наук, професор, член-кореспондент НАН України Віктор Швартау
Как только уборка озимых полностью завершилось, сайт «Пропозиція» обратился к заместителю директора по научной работе Института физиологии и генетики растений НАН Украины, доктору биологических наук, профессору, член-корреспонденту НАН... Подробнее
Бакуменко
Председатель Верховной Рады Андрей Парубий поддержал продление моратория на продажу сельскохозяйственных земель в Украине. За продление моратория выступают фракции "Народного фронта", "Батькивщины" и

1
0