Спецвозможности
Аналитика

Кто и зачем скупает землю по $5000 за гектар?

27.10.2021
4139
Кто и зачем скупает землю по $5000 за гектар? фото, иллюстрация

Харьковщина — далеко не самый лучший регион с точки зрения выгод от покупки земли. Местные сельхозпроизводители ощутимо страдают как от климатических изменений, проявившихся в усилении летней жары и засушливости, так и от распространения заразихи - злостного паразита подсолнечника. К тому же особенно осторожные инвесторы воспринимают область как прифронтовый регион, где покупать любую недвижимость очень рискованно. Поэтому в области, которая по активности торговли землей среди лидеров в Украине, средневзвешенная цена по состоянию на середину октября составляла 34,5 тыс. грн, или чуть больше $1300, за гектар.

Но недавно к местным сельхозпроизводителям начали приходить «письма счастья», где арендаторам предлагалось выкупить землю по $5000 за гектар. Такое письмо, напомним, предусмотрено в том случае, если есть желающие приобрести у владельца арендованную ими землю по такой цене. Кто же предлагает за землю такие деньги?

 

Землі, які, згідно документів, продаються по $5000 за гектарНа первый взгляд, арендаторам вроде бы и нечего переживать, ведь заключенный ранее договор аренды продолжает работать даже после смены собственника. Но, очевидно, агрофирмы хотели эти участки выкупить сами, как только рынок земли откроется для юрлиц.

Крупные агрокомпании, у которых начали, как говорится, из-под носа, уводить земельные участки, заинтересовались такими аномальными ценами и покупателями, которые такие суммы предлагали. Как оказалось, покупатель и продавец договаривались, что продавец впоследствии вернет новому владельцу земли то, что он переплатил. Так, получив за гектар $5000, продавец земли возвращал покупателю $3500. Разумеется, наличными.
 
По словам юристов, подобные случаи происходят не только в Харьковской области, но и в других областях. Да и объемы завышения рыночной цены земли (которые потом возвращается в карман покупателя земли) в каждом случае разные, часто они невелики.
 
Продавец земли видит в этой схеме прежде всего способ обойти положение о приоритетном праве арендатора на выкуп земли и продать ее тому, кому хочет, скажем, местному фермеру или "просто хорошему человеку", а не "ненавистному латифундисту". Ведь если последнему предлагают выкупить участок по цене выше рыночной, то это гарантия того, что арендатор откажется.

Тем более что агрокомпании, являясь юридическими лицами и не имея (пока что) права покупать землю, могут занимать позицию собаки на сене и, насколько это возможно, препятствовать продаже земли, на которую сами имеют планы после 2024 года. Ведь не всем агрофирмам пока удается найти промежуточных покупателей среди физлиц, по крайней мере, в необходимом количестве.

Сами же агрофирмы видят в такой схеме не больше, не меньше мошенничество, добавляя, что есть вероятность использования подобных схем для отмывания средств, полученных преступным путем. Ведь имеет место возврат покупателю части выплаченных средств черным налом. Они убеждают пайщиков, что участие в подобных схемах продажи земли — это соучастие в мошенничестве и отмывание средств, наказуемое лишением свободы до 6 лет и конфискацией имущества. Хотя средства, за которые покупается земля, согласно закону должны проходить проверку на происхождение. Впрочем, практика соблюдения законодательства в Украине вынуждает сомневаться в стопроцентной эффективности этой нормы.

Вместе с тем, адвокат Сергей Цымбалюк отметил в комментарии сайту «Пропозиція», что не видит в данной схеме нарушения законодательства. Кроме налогового.

Как напомнил директор Центра земельного права Виктор Кобылянский, если продавец земли по документам получил $5000, ему начислят налоги именно на этот объем доходов, а не на фактически полученные $1500. И какие-либо объяснения, что продавец вернул часть суммы покупателю, не станут аргументами для налоговиков. Зная в целом невысокую правовую грамотность пайщиков, можно прогнозировать, что некоторые из них не поинтересуются заранее, кто же будет платить налог с дохода от продажи земли. Следовательно, уплату налога с суммы продажи покупателем следует оговорить в договоре заранее, чтобы впоследствии не получить неожиданно для себя счет от налоговой на несколько десятков тысяч гривень.

Кроме того, Виктор Кобылянский напоминает, что продавец земли обязан будет проинформировать о «получении им или членом семьи лица из состава домохозяйства единовременно дохода в сумме, превышающей 25-кратный размер прожиточного минимума, установленного для трудоспособных лиц» (на сегодняшний день это 2379 х 25 = 59475 грн, то есть чуть более $2000) и в соответствии с п. 90 Положения о порядке назначения жилищных субсидий, принятого постановлением КМУ №848 от 21 октября 1995 г., потерять субсидию.

Но самый большой риск, по его словам, в подобных схемах несет покупатель земли. Ведь продавца ничего не обязывает вернуть покупателю «избыточную» сумму. А если продавец земли заранее даст доверенному лицу данные для клиент-банка и деньги моментально переведут в другое место, то возвращать будет нечего. Наверное, именно поэтому, как сообщают источники с Харьковщины, описанные здесь схемы приобретения земли предлагают, в частности, те, кого продавец участка элементарно побоится «кинуть» — лица, у которых за плечами не один тюремный срок..

Следует понимать, что латифундисты не станут бездействовать, когда выкупают землю, которую они планируют приобрести сами. Во-первых, они наверняка будут обращаться в правоохранительные органы, убеждая их, что здесь имеют место мошенничество и отмывание средств. Правда, заявить о нарушении своих прав, как отметил партнер юридической фирмы «София» Александр Поливодский, арендатор может только доказав наличие изложенных выше обстоятельств. Во-вторых, по его словам, данную схему можно квалифицировать как мнимую сделку, то есть, договор, совершенный для сокрытия другого договора, который стороны на самом деле совершили. А мнимый договор, напоминает господин Поливодский, недействителен.

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка может повлечь за собой присуждение земельного участка арендатору. При этом арендатору придется заплатить цену, которая была на самом деле уплачена. То есть, в вышеупомянутом случае все те же $1500 за гектар.
 
Кроме того, добавляет А. Поливодский, сделка по цене, которая явно превышает рыночную, сама по себе несет риски: с точки зрения законодательства о финансовом мониторинге и борьбе с отмыванием средств такие сделки вызывают обоснованное подозрение, соответственно, и продавец земли, и покупатель подвергаются рискам применения финансовых санкций.
 

Богдан Малиновский, b.malinovskiy@univest-media.com

Ключевые слова: ринок землі

Интервью
Теплица
Современная жизнь диктует необходимость ИТ- модернизации отечественных агропредприятий, однако пока что новейшими технологиями владеет лишь десятая часть предприятий.  
Ірина Кухтіна
О необходимости объединения производителей ягод, львиная доля которых в Украине выращивается единоличниками и домохозяйствами, говорят уже давно. В прошлом году такая ассоциация - «Ягідництво України» - была зарегистрирована. Редакция... Подробнее

1
0