Спецвозможности
Аналитика

Ключевые элементы в построении отношений с землевладельцами

05.08.2019
1320
Ключевые элементы в построении отношений с землевладельцами  фото, иллюстрация
Земельный банк агрокомпании в Украине состоит из земель, владельцами которых являются люди. Содержание и развитие земельного банка, как главного актива это основной приоритет аграрной компании. Хотя он и является основным активом, однако он очень нестабилен.
 
Агропроизводители ежедневно сталкиваются с риском потери земельного банка. Самое интересное, что на практике сами аграрии увеличивают риски потери земельного банка. Для эффективного и безопасного ведения вашего бизнеса важно укреплять отношения именно с владельцами земельных участков, которые предоставляют свою землю в аренду. Во избежание потери земельного банка наша компания разработала алгоритм действий, выполнение которых необходимо для ведения стабильного агробизнеса.
 
Основной месседж, который мы предлагаем внедрять - это построение партнерских отношений именно с землевладельцами.
 
Важным вариантом коммуникации с землевладельцами Украины является проведение собрания. Например, один или два раза в год проводить такие собрания. Заранее установить конкретную дату и место проведения, чтобы каждый желающий мог присутствовать на нем. Важно не только услышать людей, но и установить контакт в форме дискуссии, обсудить волнующие вопросы и предоставить на них обоснованные ответы, быть в курсе, какие проблемы беспокоят владельцев земельных участков.
 
Предоставить возможность ознакомиться с отчетом по выплате арендной платы, уплате налогов в государственный бюджет, обсудить проекты и планы на текущий год. Это должно стать традиционным для каждого владельца аграрного бизнеса.
 
Многие владельцы земельных участков даже не знают, кто пользуется их землями. Это свидетельствует о плохо налаженной коммуникации со стороны Арендатора. В таком случае, Арендодателю все равно, кто будет пользоваться его земельным участком, или вы, или кто-то другой.
 
Зато на некоторых предприятиях создаются целые отделы, ответственные за сотрудничество с гражданами. Устанавливается график приема граждан, чтобы каждый желающий мог подойти в определенные места, высказать пожелания в развитии местности, или рассказать о своих проблемах. Создаются «горячие линии», где каждый сможет обратиться в случае возникновения вопросов. Такие действия позволяют избегать проблем в будущем и способствовать лояльному отношению к Арендатора со стороны владельцев земли.

 

Следующим важным видом поддержания тесных связей с владельцами земельных участков является активное участие в развитии инфраструктуры и улучшения благоустройства сельской местности. В селе очень эффективно работает «сарафанное радио», поэтому мнение каждого односельчанина будет транслироваться в общее впечатление о Вас как человеке и профессионале. Чем выше такая оценка - тем больше шансов сохранить землю.  

 

Репутация Арендатора играет важную роль в развитии его деятельности в Украине. Необходимо внимательно относиться к жизненным проблемам крестьян и реализовывать социально значимые проекты: выделять средства на детсады, медучреждения, закупать школьным учреждениям необходимый инвентарь, расчищать дороги зимой и осуществлять текущий ремонт и т.д..
Еще один фактор в постоянных отношениях с арендодателем - это своевременные расчеты за арендованные земельные участки.

Договором аренды определяется размер арендной платы, порядок и форма выплаты. На практике чаще используют следующие варианты выплат арендной платы:

· В денежной форме путем перечисления средств на расчетный счет Арендодателя;
 
· В денежной форме путем получения наличных в кассе агропредприятия;
 
· В натуральной форме (выплата арендной платы товарами, включая собственно произведенной продукции: пшеница, кукуруза, подсолнечник и др; работами (вспашка) или услугами).
 
Оперативность выплат позволяет создать хорошее впечатление об Арендаторе, характеризует его как ответственное лицо, а также дает возможность сформировать доверие. Важно, качественно и своевременно выполнять взятые на себя договорные обязательства. При таких условиях не возникнет желание передать свои земли вашим конкурентам.

Так, в соответствии с п. «в» ст. 96 Земельного Кодекса Украины землепользователи обязаны своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату. То есть, арендодатель вправе требовать от Арендатора своевременного внесения арендной платы (абзац 5 ч.1. ст. 24 Закона Украины «Об аренде земли»).

В соответствии с п. «д» ч.1. ст. 141 Земельного Кодекса Украины предусмотрено такое основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.
 
Согласно ч.2. ст. 651 Гражданского Кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
 
То есть, в случае систематической неуплаты арендной платы за пользование земельным участком происходит нарушение условий договора аренды, что является основанием для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.
 
Согласно статье 610 Гражданского Кодекса Украины нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).

Таким образом, ненадлежащее исполнение условий договора, неисполнение обязанности по уплате арендной платы также является нарушением условий договора аренды земельного участка, которое дает право арендодателю требовать расторжения такого договора, несмотря на то, выплачена ли в дальнейшем задолженность.

Вышеупомянутая правовая позиция высказана в постановлении Верховного суда в составе объединенной палаты Кассационного гражданского суда по делу № 183/262/17 от 6 марта 2019 г. (производство № 61-41932сво18).
 
Во избежание конфликтных ситуаций в будущем, советуем внимательнее подходить к составлению договора аренды земли, особенно в части арендной платы. Договором необходимо четко предусмотреть способ расчета (наличный, через кассу агропредприятия, безналичный, или выплата в натуральной форме (зерном, пшеницей и т.д.) и условия его осуществления (частичная выплата или полностью вся сумма).
 
Если Арендодатель пожелает получать плату в натуральной форме - Договором необходимо зафиксировать перечень продукции, количество, порядок и сроки поставки, а также способ оценки стоимости продукции. Чтобы защитить Арендатора от недобросовестного арендодателя, рекомендуем Арендатору зафиксировать факт выплаты арендной платы документально. В противном случае доказать такую ​​уплату будет невозможно.

Факт осуществление расчетов с арендодателем будет бесспорным подтверждением добросовестного выполнения перед ними обязательств. Ведь, систематическая неуплата арендной платы за пользование земельными участками приведет к наступлению негативных последствий для Арендаторов - уменьшению земельного банка.

Важно обратить внимание аграриям Украины на надлежащее оформление договоров аренды и обязательное проведение их государственной регистрации!

Альона ПагерПеред тем, как заключать договор аренды земельного участка, следует проверить полномочия собственника, действительно ли он наделен полномочиями на осуществление сделки, и согласовать все существенные условия. В соответствии со ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенными условиями договора аренды земли являются:

- объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
 
- срок действия договора аренды;

-               арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Первое, что нужно делать каждому Арендатору - навести порядок в своей документации, сделать комплексный правовой аудит действующего земельного банка, что включает в себя:
 
• определение структуры земельного банка;

·             анализ каждого договора, проверка актуальности данных владельцев (смерть, оформление всех документов на пай, выплата арендной платы и т.д.);

· Анализ электронной карты земельных участков;
 
· Анализ реестра договоров аренды;
 
· Анализ электронной карты полей и реестра полей.
 
То есть, правовой аудит состоит из многих составляющих: обнаружение, фиксация и анализ количества земельных участков, их характеристика, место расположения земельного участка, проверка права собственности на земельный участок; анализ отчетности по выплате ежегодной арендной платы и материальной помощи Арендодателям.
 
По заключению аудита можно легко выяснить реальное положение дел, выявить риски и привести документы в соответствие с требованиями действующего законодательства.
 
Вовремя проведенный правовой аудит - это уверенность и безопасность бизнеса в будущем.

Работа с земельным банком и людьми является достаточно сложным и многогранным процессом и должна основываться на плановости, планомерности и эффективности. Сохранение земельного банка - это систематическая и целенаправленная работа!

 

Алена Пагер, эксперт Адвокатского бюро «Сергея Пагера»

 

Интервью
клубника
Рынок ІТ-решений для сельского хозяйства в мире достигает $400 млрд в год. Применение ІТ-технологий значительно увеличивает производительность аграрного производства.
Земельная реформа отнюдь не завершилась с принятием закона об обороте сельскохозяйственных земель. Она требует принятия сопутствующих законов и подзаконных актов, обеспечивающих функционирование рынка земли. О судьбе этих законов и... Подробнее

1
0