Спецвозможности
Аналитика

Как иностранцу завладеть украинской землей?

12.02.2019
1233
Как иностранцу завладеть украинской землей? фото, иллюстрация
Сейчас вопрос свободного обращения сельскохозяйственных земель в Украине является «болезненным» как для самих резидентов так и для нерезидентов Украины. Введенный мораторий действует уже длительное время, и его отмена все время откладывается с объяснениями того, что рынок украинских земель сельскохозяйственного назначения не готов к открытию учитывая возможный хаос на рынке земли и риск скупки земель по несправедливо низким ценам и тому подобное.
 
Следовательно, парламент Украины продлил действие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2020 года, а правительство к 1 марта 2019 г. должно разработать и внести на рассмотрение парламента проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
 
Сейчас из анализа прошлогоднего проекта закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения следует, что приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранцами станет возможным лишь с 1 января 2030 г. В случае принятия такого законопроекта это даст возможность приобретения земли на средства иностранного инвестора через украинское юридическое лицо.
 
То есть, с 2030 года права иностранных субъектов по приобретению земель сельскохозяйственного назначения в Украине могут быть значительно расширены, однако не будут ли парламентом установлены к таким правам каких-либо условностей и или ограничений - пока спрогнозировать невозможно.
Но возможно приобретение иностранцами украинских сельскохозяйственных земель уже сейчас?
Согласно ч. 1 ст. 26 Конституции Украины иностранцы и лица без гражданства, находящиеся в Украине на законных основаниях, пользуются теми же правами и свободами, а также несут такие же обязанности, как и граждане Украины, - за исключениями, установленными Конституцией, законами или международными договорами Украины .
 
Иностранное юридическое лицо - это организация, обладающая правами и обязанностями юридического лица по законодательству иностранного государства его регистрации.
 
Что касается исключений среди прав иностранных субъектов, то такие предусмотрены ч. 2 ст. 26 Конституции Украины, из которой следует, что граждане иностранных государств не имеют права приобретать в частную собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения на территории Украины.
Но из всех правил есть исключения, и таким исключением относительно права приобретения иностранными субъектами украинских земель сельскохозяйственного назначения является наследование.

Процедура оформления наследования земельного участка сельскохозяйственного назначения иностранцами не отличается от процедуры наследования, определенной для граждан Украины.

Следовательно, по истечении шестимесячного срока, при отсутствии возражений со стороны других наследников при условии предоставления необходимых документов, наследник-иностранец получает свидетельство о праве на наследство. После получения свидетельства о праве на наследство наследнику-иностранцу необходимо зарегистрировать свои права на наследуемое имущество. Для регистрации права на земельные участки он может обратиться: к государственному регистратору или к нотариусу. Подтверждением госрегистрации является Извлечение из Государственного реестра о праве собственности.

Однако, такое исключение в отношении права иностранных субъектов на наследование земельного участка не является абсолютным, и скорее является лишь переходным условием, поскольку часть 4 статьи 81 Земельного кодекса Украины устанавливает обязательства иностранцам-наследникам, принявшим по наследству сельскохозяйственную землю, в течение одного года отчуждить ее. Данное положение является императивным и на него не распространяется действие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Отсчет годичного срока для добровольного отчуждения земельного участка начинается с даты получения Извлечения.
 
В случае совершения иностранцем-наследником добровольного отчуждения такая земля будет отчуждена в принудительном порядке по инициативе органов прокуратуры в пользу территориальных общин или государства.
 
Следует заметить, что согласно ст. 1296 Гражданского кодекса Украины выдача наследникам свидетельства никаким сроком не ограничена, а его отсутствие не лишает их прав на наследство. То есть, фактически принудительное отчуждение унаследованного земельного участка может быть отсрочено, а право владения земельным участком иностранным субъектом продолжено. Но при таких условиях

земля может использоваться только ее фактическим, но еще не официальным, собственником, то есть иностранным наследником, и не может быть передана в пользование третьим лицам. Так может продолжаться бесконечно, пока иностранец не получит свидетельство о наследстве.

Что касается права передачи иностранным субъектом принадлежащего ему земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование (аренду, эмфитевзис), то такое право есть, однако и оно ограничено во времени и возможно лишь при условии посредничества. Так, согласно Налоговому кодексу Украины, недвижимость, принадлежащая физическому лицу - нерезиденту, предоставляется в аренду исключительно через физическое лицо - предпринимателя или юридическое лицо - резидента (уполномоченных лиц), выполняющих представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора и выступают его налоговым агентом в отношении таких доходов. Нерезидент, нарушающий нормы этого пункта, считается уклоняющимся от уплаты налога. То есть, передача в пользование (аренду, эмфитевзис) таких земельных участков возможна только через ФЛП или юридических лиц - резидентов Украины и по общему правилу договоры пользования могут быть оформлены только в течение первого года со дня оформления иностранным субъектом права на земельный участок сельскохозяйственного назначения, и по завершению годичного срока такой земельный участок подлежит отчуждению, при этом лицо, в пользовании которого находится такой земельный участок, имеет первоочередное право на его выкуп.
 
Юридическое лицо - не исключение.
Но регистрировать юридическое лицо в Украине, чтобы на него выкупать землю, иностранцу нет смысла. Ему покупать землю не позволят, поскольку в учредителях иностранец.
 
Но если у иностранца есть украинский бизнес-партнер, которого он способен контролировать, например, совладелец его бизнеса в Украине, наемный работник и т.д., то на этого украинца можно зарегистрировать новое юрлицо, которое беспрепятственно сможет скупать землю. Это юрлицо можно как можно теснее связать с фирмой иностранца: отечественное законодательство содержит целый ряд способов, как одно юрлицо сделать зависимым от другого договорами аренды, займов, совместной деятельности и т. д.
Что касается использования иностранными субъектами земли сельскохозяйственного назначения на праве пользования, то отмечаем, что здесь права иностранных субъектов никоим образом не ограничены, и иностранные субъекты могут использовать земли сельскохозяйственного назначения на тех же условиях, что и арендаторы резиденты Украины.
 
Итак, суммируя вышесказанное ответ на вопрос, могут ли иностранные субъекты приобрести в собственность земли сельскохозяйственного назначения - "да, но нет». Что касается права использования таких земель, то ответ - «да».

 

Ирина Домбровская, адвокат Адвокатского бюро «Сергея Пагера»

Интервью
Клінт Мартін
11 июля 2016 Украина и Канада подписали Соглашение о создании зоны свободной торговли. Это крупнейшая сделка такого плана после ЗСТ с Евросоюзом.
С каждым годом украинский агробизнес становится более инновационным, высокотехнологичным и сложным. Такие глобальные изменения в некогда привычном и традиционном для Украины секторе требуют от управленца новых подходов к ведению бизнеса и... Подробнее

1
0