Іноземний інвестор прийде швидше, якщо стане власником української землі

Основна мета запропонованого народним депутатом України Василем Онопенком законопроекту про внесення змін до Земельного кодексу України — надати можливість іноземним інвесторам набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення. Обгрунтовуючи її, автор вважає, що темпи інвестування в економіку України тому такі повільні, що “самі парламентарі не завжди усвідомлюють причини, які криються в несприятливому кліматі українського законодавства”.
В угодах України з іншими країнами про сприяння інвестуванню та взаємний захист інвестицій, яких парламент ратифікував понад 50, наша держава зобов’язалася сприяти інвестиціям громадян та товариствам інших держав. Однак на практиці ці наміри не до кінця реалізовано, вважає автор законопроекту. Справа в тому, що, відповідно до положень чинного законодавства, однією з форм іноземних інвестицій є придбання не забороненого законодавством України нерухомого майна (ч. 3 ст. 3 Закону “Про режим іноземного інвестування”). Крім того, статтею 7 цього ж Закону встановлено національний режим господарської та інвестиційної діяльності для іноземних інвесторів. Однак, коли такий інвестор має намір придбати земельну ділянку несільськогосподарського призначення, виникає низка проблем. Так, згідно зі статтями 82 та 129 Земельного кодексу, вітчизняні юридичні особи не обмежені в умовах набуття права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності. Підставою для цього є цивільно-правові норми, внесення земельних ділянок засновниками до статутного фонду, прийняття спадщини, інші передбачені законом підстави.
Натомість іноземні юридичні особи мають таке право лише за умови відкриття в Україні постійного представництва (ч. 3 ст. 129 ЗКУ) або заснування спільного підприємства ( ч. 3 ст. 82 ЗКУ).
На думку автора законопроекту, встановлення такого обмеження для іноземних інвесторів (юридичних осіб зі 100% іноземним капіталом) позбавлене будь-якої економічної чи юридичної доцільності. За його словами, виникає абсурдна ситуація, коли іноземна юридична особа, яка тільки формально відкрила в Україні представництво, може придбати земельну ділянку у власність, а іноземний інвестор, який уже вклав свій капітал в Україну, створив власне підприємство, позбавлений такого права. Таким чином, у законодавстві створено штучні перепони як для іноземних інвесторів, так і для місцевих органів влади.
Тому народний депутат пропонує внести зміни до статті 82 Земельного кодексу з тим, щоб розширити коло осіб, які можуть набувати у власність такі земельні ділянки. В разі прийняття закону виникне можливість і буде визначено порядок набуття у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення для підприємств зі стовідсотковими іноземними інвестиціями та для створених ними на території України дочірніх підприємств, філій тощо.

Пільги — для розвитку сільського туризму
Інший законопроект запропонував народний депутат України Михайло Ратушний. Ідеться про внесення змін до статті 11 Закону України “Про пріоритетність соціального розвитку села та агропромислового комплексу в народному господарстві”, згідно з якими стане можливим більше сприяти розвитку зеленого й сільського туризму та створенню нових робочих місць у сільській місцевості. Автор зазначає, що пропоновані зміни до цього закону вже вносило Міністерство культури і туризму спільно з Міністерством економіки, Міністерством агропромислової політики, Міністерством фінансів та Міністерством юстиції на виконання Указу Президента України від 11 березня 2003 р. № 207 “Про деякі заходи щодо розвитку туристичної та курортно-рекреаційної сфер України”, але з якихось причин законопроект було відкликано з Верховної Ради України. Проте суть його залишається актуальною.
“Організація відпочинку та туризму на базі сільських поселень може мати позитивний вплив на економіку та екологію багатьох адміністративних районів України, — зазначається в пояснювальній записці до законопроекту, — за рахунок використання наявного приватного житлового фонду, фінансових ресурсів сільського населення для будівництва та пристосування приватного житла для прийому туристів, самозайнятості селян, розширення внутрішнього ринку, забезпечення туристів екологічно чистими продуктами харчування та збереження природи внаслідок зниження антропогенного навантаження”.
Нині в селах України налічується 6,2 млн житлових будинків, з яких 98% — у приватній власності. Середньорічна кількість працездатного населення, що проживає в сільській місцевості, становить 6,4 млн осіб, значна кількість яких не працевлаштована або частково зайнята. Тож сільський туризм повинен стати невід’ємною складовою комплексного соціального, економічного розвитку села, одним із засобів вирішення багатьох сільських проблем, серед яких — недостатність робочих місць, зростаючий надлишок робочої сили тощо.
Що ж, власне, передбачається згідно зі змінами?
Передусім, ідеться про надання пільг для індивідуального житлового будівництва на землях сільських населених пунктів. Зокрема, законом буде передбачено, що уряд України, місцеві державні адміністрації сприятимуть розвитку індивідуального житлового будівництва на землях сільських населених пунктів, створюватимуть сільським забудовникам (як місцевому населенню, так і громадянам, які переселяються на постійне місце проживання в сільську місцевість) пільгові умови щодо забезпечення будівельними матеріалами і обладнанням, надаватимуть їм послуги та пільгові довгострокові державні кредити.
Індивідуальні сільські забудовники користуються державним пільговим кредитом за умови постійного проживання на землях сільських населених пунктів або переселення на постійне місце проживання в сільську місцевість, якщо їхні загальні річні видатки на оплату державного пільгового кредиту, з урахуванням процентної ставки, перевищують 20% сукупного річного доходу сім’ї.
25% суми пільгового довгострокового державного кредиту компенсуватимуть забудовникам через п’ять років після введення будівель в експлуатацію за умови, що вони постійно працюватимуть у сільськогосподарському виробництві, переробній та обслуговуючих галузях агропромислового комплексу, що функціонують у сільській місцевості, у соціальній сфері села та органах місцевого самоврядування на селі, використовуватимуть такі будівлі для розміщення та проживання туристів. Молодим сім’ям цю пільгу надаватимуть одразу після введення будівель в експлуатацію.
Розміри індивідуальних житлових і господарських споруд на селі не обмежуватимуться, пропонує автор законопроекту.
Передбачається також, що порядок надання державних пільгових кредитів для індивідуальних сільських забудовників визначатиме уряд України.
Індивідуальні забудовники, які споруджують житлові будинки і господарські споруди, працюють у сільському господарстві, переробній та обслуговуючих галузях агропромислового комплексу, що функціонують у сільській місцевості, у соціальній сфері села та органах місцевого самоврядування і не користуються державним пільговим кредитом, отримують компенсацію за рахунок держави в розмірі 35% вартості зазначених будинків і споруд. Ця пільга зберігається також за цими особами в разі спорудження житла та господарських будівель на кооперативних засадах. Цим же забудовникам у разі спорудження житла підрядним способом компенсуватимуть із Державного бюджету частину вартості будівництва жилого будинку й господарських споруд, що не належать до прямих витрат підрядних будівельних організацій і включаються до кошторисів (розрахунків вартості) будівництва згідно з чинними нормативними актами.
Щоправда, ця законодавча пропозиція передбачає збільшення обсягів бюджетних видатків за рахунок розширення контингенту пільгових категорій громадян, що впливатиме на доходну та видаткову частини бюджету. Тому експерти пропонують визначити термін набуття чинності цього закону не раніше 1 січня 2007 року.

Чия земля — державна чи комунальна?
Внести зміни до Закону України “Про розмежування земель державної і комунальної власності” запропонувала народний депутат України Лариса Усаченко. Це спричинено тим, що виникла потреба чіткого врегулювання порядку розмежування земель, які, відповідно до Земельного кодексу України, передано у власність територіальних громад сіл, селищ та міст, від земель, які залишаються у власності держави.
На думку авторки, фактично комунальна власність на землю в Україні протягом тривалого часу не існувала. Для її введення потрібно було прийняти в Конституції України закон, який би детально врегулював відносини щодо виникнення, здійснення та припинення права комунальної власності на землю, та власне здійснити передачу частини земель державної власності у власність територіальних громад сіл, селищ та міст або у їхню спільну власність.
Це було здійснено 1 січня 2002 р. з уведенням у дію нового Земельного кодексу України. Справді, в Кодекс включено положення, які регулюють питання комунальної власності на землю. Частина земель державної власності проголошена такою, що належать не державі, а територіальним громадам сіл, селищ і міст. Зокрема, в комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розміщено об’єкти комунальної власності.
Однак більшість державних і комунальних підприємств, установ і організацій, які одержали земельні ділянки в користування ще до введення в дію нового Земельного кодексу України, за даними народного депутата, не мають державних актів на право користування земельними ділянками, а межі цих ділянок не завжди визначено і зафіксовано в натурі (на місцевості). Оскільки ці землі належали одному власникові — державі, то така ситуація була прийнятою, бо система користування ними була єдиною. Але з проголошенням Земельним кодексом практично всіх земельних ділянок, які було надано в постійне користування комунальним підприємствам, установам і організаціям, об’єктом права комунальної власності змінився власник цих земель та порядок управління ними. Тому проблема відмежування земель, які належать державі, від земель, які перейшли у власність територіальних громад, набула гостроти й потребує нагального розв’язання.
Авторка законопроекту поставила за мету: дати чітке визначення тому, які з суспільних (тобто неприватизованих) земель перебувають у комунальній власності, а які — в державній, враховуючи землі як у межах населених пунктів, так і поза ними; встановити процедуру вирішення можливих спорів між сільською, селищною та міською радами і органом виконавчої влади щодо права власності на землі, які підлягають розмежуванню; визначити процедуру вирішення можливих спорів щодо проходження меж земельних ділянок, на які претендує держава, та земельних ділянок, на які претендує територіальна громада.

Без затрат бюджетних коштів
Основні положення законопроекту полягають у принципах розмежування земель державної та комунальної власності, які реалізовано в тексті законопроекту. Перший із них полягає у визнанні пріоритету належності земель у межах населеного пункту відповідній територіальній громаді. Тобто всі землі в межах населеного пункту вважаються такими, що з 1 січня 2002 р. перебувають у комунальній власності, крім земель, належність яких державі зафіксовано в Земельному кодексі. Саме тому у ст. 4 законопроекту записано, що всі землі в межах населених пунктів є власністю відповідних територіальних громад, окрім:
а) земель, які не можна передавати з державної у комунальну власність (перелік низки таких земель зазначено в п.3 ст. 84 Земельного кодексу України);
б) інших земель, на яких розміщені будівлі, споруди та інші об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності держави;
в) земель, переданих у власність громадян, юридичних осіб та іноземних держав. А в ст. 3 законопроекту зазначено, що в межах населених пунктів землями державної власності є землі, які ні за яких обставин не можна передавати з державної у комунальну власність (про що йдеться у п.3 ст. 84 Земельного кодексу України), та землі, на яких розміщено будівлі, споруди та інші об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності держави.
Другий принцип розмежування земель державної і комунальної власності полягає у визнанні пріоритету належності земель, які містяться за межами населених пунктів, державі. Так, згідно зі ст. 3 проекту Закону, за межами населених пунктів землями державної власності є всі землі, які не передано в приватну та комунальну власність. А ст. 4 проголошує, що за межами населених пунктів землями комунальної власності є лише ті землі, на яких розміщені об’єкти, що перебувають у власності територіальних громад сіл, селищ та міст, у тому числі в їхній спільній власності.
Третій принцип розмежування земель державної і комунальної власності полягає в тому, що, на підставі цього законопроекту, розмежуванню підлягають лишень ті земельні ділянки державної власності, які безпосередньо межують із земельними ділянками комунальної власності, та навпаки. Тобто якщо, наприклад, в одному місці є кілька земельних ділянок державної власності, з яких тільки одна межує із земельною ділянкою комунальної власності, то, за цим законопроектом, встановлюються межі лише тієї земельної ділянки державної власності, яка безпосередньо межує із земельною ділянкою комунальної власності. Такий підхід дасть змогу швидко і без надмірних бюджетних витрат провести розмежування земель державної та комунальної власності і тим самим увести в дію норми Земельного кодексу України, які визначають повноваження органів виконавчої влади як суб’єктів права державної власності на землю та органів місцевого самоврядування як суб’єктів комунальної власності на землю. Адже до розмежування ці норми не діють, а діє норма пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу, якою передбачено, що до розмежування земель усіма землями в межах населених пунктів — і землями комунальної власності, і землями державної власності — розпоряджаються ради, тобто органи місцевого самоврядування, а за межами населених пунктів — органи виконавчої влади держави.

Тарас Колісник