Грошова оцiнка землi — важлива складова земельної реформи

Нещодавно Верховна рада України прийняла Закон "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Про значення цього закону для сільського господарства країни розповідає начальник Управління Державного земельного кадастру Державного комітету України по земельних ресурсах Микола Лихогруд

Прийняття Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" — це спроба систематизувати з єдиних позицій процеси оцінювання земельних ділянок, будівель та споруд, устаткування, транспортних засобів, цінних паперів, об’єктів інтелектуальної власності тощо. Але тільки перелік об’єктів оцінки, більшість з яких оцінюється за зовсім різними методичними підходами і технологіями оцінки, свідчить про ступінь складності цього завдання. Тому не дивно, що цей закон має як багато переваг, так і багато недоліків, але закон нині діє і всі ми повинні його дотримуватись. Проаналізуємо деякі аспекти цього закону з точки зору грошової оцінки земельних ділянок.
Передусім звертають на себе увагу ті норми закону, які зменшують сферу відомчого впливу на процеси оцінки і делегують значну частину повноважень Фонду державного майна України та громадським організаціям оцінювачів (Українське товариство оцінювачів, Ліга оцінювачів та ін.). У результаті прийнятий закон суттєво конфліктує з чинним законодавством. Так, наприклад, на сьогодні є понад 20 чинних законодавчих актів (закони, укази Президента, постанови Кабінету Міністрів), згідно з якими грошовою оцінкою земель в Україні займається виключно Держкомзем. Тут ми маємо на увазі весь комплекс питань, пов’язаних з грошовою оцінкою, а саме: розробку відповідних нормативно-методичних документів, організацію процесу оцінки та його моніторинг, експертизу звітів з оцінки, підготовку оцінювачів з видачею сертифікатів, ліцензування суб’єктів оцінки тощо. Така відомча централізація функцій з оцінки землі при Держкомземі є закономірною і зумовлена кількома обставинами.
По-перше, початковим етапом розвитку ринку землі. Ринок землі в Україні тільки починає формуватися. Це говорить про те, що ми сьогодні ще не маємо досвідчених оцінювачів, не маємо баз даних про вартість проданих ділянок, не маємо інфрасруктури ринку землі, тому Держкомзем, як державний орган, повинен здійснювати всебічний контроль за об’єктивністю показників грошової оцінки (з точки зору правильності застосування методичних підходів до оцінки) та здійснювати моніторинг за ринком землі в цілому. З часом незалежні експерти-оцінювачі, безумовно, працюватимуть на ринку землі, але найближчим часом, тобто на етапі становлення ринку землі, контроль з боку держави просто необхідний.
По-друге, грошова оцінка є складовою Державного земельного кадастру, ведення якого покладено на Держкомзем. Показники нормативної та експертної (ринкової) грошової оцінки є обов’язковими атрибутами бази даних Державного земельного кадастру. Крім показників грошової оцінки, кадастрова база даних містить також інформацію про місцезнаходження земельної ділянки, її розміри, характеристики грунтів, цільове призначення та правовий стан, про власників та користувачів тощо. Якщо частина функцій з грошової оцінки буде відокремлена від Держкомзему і делегована іншим структурам, то це може призвести до того, що результати грошової оцінки залишаться поза Держкомземом і кадастрова база даних не буде мати повних і актуальних даних з грошової оцінки земель. Така ситуація недопустима, тому що реформування земельних відносин в Україні здійснюється Держкомземом з урахуванням фінансово-економічних механізмів, які базуються на показниках грошової оцінки земель, розмірах оподаткування, орендної плати, державного мита тощо. Крім того, грошова оцінка використовується при розпаюванні земель, визначенні втрат сільськогосподарського виробництва, формуванні статзвітності, що є також прерогативою Держкомзему.
По-третє, експертизу звітів з грошової оцінки, особливо земель сільськогосподарського призначення, повинні здійснювати органи Держкомзему. Це зумовлено тим, що процедура експертизи потребує використання значної кількості додаткових кадастрових та планово-картографічних матеріалів, показників бонітування грунтів з визначенням агрогруп, проектів землеустрою тощо. Усі ці матеріали знаходяться в місцевих органах Держкомзему, тому інші структури просто не мають можливості здійснювати повну і всебічну експертизу звітів з грошової оцінки.
Вищеперераховані обставини слід розглядати не як ознаки монополізації грошової оцінки земель Держкомземом, а як аргументацію державного підходу до грошової оцінки земель, як необхідність забезпечення цілісності Державного земельного кадастру та необхідність державного контролю за ринком землі та забезпечення процесу реформування земельних відносин об’єктивними та повними даними з грошової оцінки земель.
Законом також передбачені зміни щодо підготовки оцінювачів, видачі їм кваліфікаційних свідоцтв та надання права юридичним особам на оцінку земель. Згідно з чинним законодавством цими питаннями займається Держкомзем, але новим законом ці повноваження делегуються Фонду державного майна України. Тепер фахівець повинен пройти навчання на семінарі з грошової оцінки земель, потім пройти стажування терміном не менше одного року і після цього скласти іспит і отримати відповідне кваліфікаційне свідоцтво. Тобто, нові суб’єкти оцінки теоретично зможуть з’явитися на ринку землі не раніше ніж через 1 рік. З цього приводу слід відзначити, що вихід нового закону зафіксував неоднаковий стан робіт із грошової оцінки в різних галузях. Наприклад, ринок нерухомості (будівель, квартир тощо) існує майже 10 років, на ньому вже сформувалась інфраструктура оцінювачів, ріелтерського забезпечення, і цей ринок досить легко адаптується до переходу на новий порядок сертифікації та підготовки фахівців з оцінки. А от з ринком землі ситуація дещо інша. На сьогодні Держкомзем згідно з Законом "Про ліцензування деяких видів професіональної діяльності" видав лише декілька десятків ліцензій на роботи з грошової оцінки землі, і якщо тепер призупинити видачу ліцензій (як того вимагає новий закон), то це означає зупинку ринку землі через брак оцінювачів. Тому Держкомзем продовжує свою діяльність з підготовки фахівців з грошової оцінки землі та з ліцензування суб’єктів оцінки до приведення у відповідність із законодавчою базою.
Поза сумнівом, на сьогодні має місце ситуація з неврегульованістю питань щодо розподілу повноважень з грошової оцінки земельних ділянок. Це ще раз говорить про необхідність прийняття найближчим часом фундаментальних законів в галузіі земельних відносин, де ці питання були б визначені остаточно. Передусім це "Земельний кодекс", а також закони "Про державний земельний кадастр", "Про оцінку землі", "Про реєстрацію прав на земельні ділянки та іншу нерухомість", "Про іпотеку землі" та ін.
Зазначені суперечності в чинних законодавчих актах та необхідність реалізації норм прийнятого закону з оцінки вимагають термінової розробки пакету підзаконних актів, де були б врегульовані ці питання, особливо на стадії перехідного періоду. Фондом державного майна України передбачено розробку більш 35 підзаконних актів, до якої залучаються причетні відомства та установи. Серед цих документів — різного роду стандарти, положення, методики тощо, які повинні регламентувати діяльність з грошової оцінки. Досвід свідчить, що відсутність достатньої нормативної бази — погано, але й велика зарегламентованість діяльності — теж погано. Фахівцю знадобиться не менше півроку на вивчення такої "перенавантаженої" нормативної бази. Крім того, відомо, що грошова оцінка землі — це, скоріше мистецтво, ніж наука. А занадто регламентувати творчий процес — недоцільно та й неможливо. Грошова оцінка — це моделювання найкращого та найбільш ефективного використання землі в межах її цільового призначення.
Часто кажуть, що при оцінці земельної ділянки за доходним методом (шляхом капіталізації чистого доходу) земельна ділянка має мінусову вартість, тому що на підприємстві доходу взагалі немає, самі збитки. Але такий підхід неправильний, оскільки не був застосований головний принцип оцінки — найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки. Оцінювач повинен, не змінюючи цільового призначення земельної ділянки, промоделювати її найбільш оптимальне використання, тобто, по суті, він повинен розробити ескіз бізнес-плану рентабельного господарювання на цій земельній ділянці із модернізацією технологій, заміною устаткування, реконструкцією будівель та споруд тощо.
На сьогодні в Україні є два різновиди грошової оцінки земельних ділянок: нормативна та експертна. Нормативну — використовують як базу для оподаткування, експертну — як базу для визначення ринкової вартості земельної ділянки при здійсненні різного роду транзакцій із земельними ділянками (купівля/продаж, дарування, міна тощо).
За визначенням, експертна вартість земельної ділянки — це найбільш імовірна ціна її продажу на конкретну дату в умовах конкурентного ринку. Завдання експерта — врахувати всі фактори, які впливають на ринкову вартість земельної ділянки: місцезнаходження, розмір, цільове призначення, правовий режим, конфігурацію, рельєф, інженерне забезпечення, стан місцевого ринку землі та нерухомості, оточуючу інфраструктуру тощо. І що більше факторів буде враховано, то меншою буде різниця між експертною грошовою оцінкою та реальною ринковою.
Чи можливі спекуляції на ринку землі? Як показує зарубіжний досвід, скоріш за все, ні. Припустимо, що новий власник земельної ділянки показує в договорі купівлі-продажу ціну земельної ділянки 10 тис. грн, а експертна - становить 100 тис. грн. Тоді у нього виникнуть проблеми у разі продажу ділянки за 100 тис. грн, оскільки він одержить надприбуток, який буде оподатковано за високою ставкою податку на доход. По-друге, у нового власника будуть проблеми з використанням цієї ділянки як застави при одержанні кредиту в банку; банк видасть кредит, адекватний зареєстрованій ціні ділянки.
Нині землі сільськогосподарського призначення мають тільки нормативну грошову оцінку. Причому ця грошова оцінка виконана станом на 1 липня 1995 року. Але цю оцінку виконували на базі економічної оцінки 1988 року, оскільки вважалося, що саме в той період сільське господарство перебувало у відносно оптимальних умовах. Тоді був необхідний рівень механізації, забезпечувалося необхідне використання агрохімії, була налагоджена система переробки та збуту сільгосппродукції тощо. Але тоді не було ринкових механізмів господарювання, що позначилося на реальності економічних показників. Тому сьогодні використовувати ту базу вже не зовсім коректно. Але, все-таки, ця нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення поки що має право на життя: вона служила базою при розпаюванні земель, вона є базою для оподаткування та визначення мінімального розміру орендної плати тощо.
Але існуюча нормативна оцінка земель сільськогосподарського призначення поступово перестає задовольняти суспільство. Тому нині при Держкомземі створено Робочу групу з удосконалення Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення з урахуванням ринкових факторів, таких як: розташування ділянки щодо населеного пункту, засобів механізації, транспортних магістралей, пунктів збуту та переробки сільгосппродукції. Велике значення для грошової оцінки сільгоспземель мають якісні показники грунтів, такі як вид агрогрупи, бал бонітету, фізико-механічний склад грунтів, природно-кліматичні умови регіону тощо. Методика також повинна враховувати розміри та конфігурацію земельної ділянки, що впливає на технологічність її обробки, характер рельєфу, ступінь інженерної підготовки ділянки та інші фактори.
Як показує досвід країн з розвинутою ринковою економікою, ринкова вартість земельної ділянки визначається, як правило, порівняльним методом, коли вартість встановлюється шляхом порівняння земельної ділянки, що продається, з аналогічною земельною ділянкою, вартість продажу якої відома. Цей підхід базується на використанні великих та об’єктивних баз даних щодо цін продажу, де можна знайти об’єкт-аналог. У нас такі бази даних ще тільки формуються, і тому надзвичайно важливо закласти надійний "фундамент" для оцінки. Отже, контроль з боку держави необхідний і з цієї точки зору.