Емфітевзис — «темна конячка» земельного законодавства?
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з немилозвучною для українського вуха назвою «емфітевзис» не є новим для законодавства України. Так, уперше це поняття запроваджено в обіг із прийняттям Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. (набув чинності 01.01.2014 р.). У подальшому, в 2007 році, Земельний кодекс України було доповнено новою главою: «Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», — а в спеціальний земельний закон внесли відповідні положення про емфітевзис.
Однак лише сьогодні у землевпорядній практиці емфітевзису приділяється особлива увага як альтернативі усталеній практиці орендних відносин, що на сьогодні є панівною та всеохопною у вітчизняному АПК.
Справді, емфітевзис має низку переваг порівняно з орендою землі. Однак ці переваги на руку скоріше користувачам землі, а за узгодження всіх умов та їхнього належного викладення у договорі емфітевзису — то й власнику. Є й деякі недоліки цього виду землекористування, пов’язані із недостатнім нормативно-правовим регулюванням. Спробуємо висвітлити основні положення про емфітевзис, що можуть бути корисними всім учасникам земельних правовідносин.
Емфітевзис земельної ділянки. Механізм набуття та реалізації емфітевтичного права регулюється Земельним кодексом України (стаття 102-1) та главою 33 Цивільного кодексу України (статті 407-412).
Отже, емфітевзис — це строкове чи безстрокове, платне чи безоплатне право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що може відчужуватись або успадковуватись.
Цивільним кодексом України передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських
потреб за встановленим цільовим
призначенням.
Договір емфітевзису земельної ділянки.Таким чином, предметом договору емфітевзису є земельна ділянка винятково сільськогосподарського призначення, що перебуває у приватній, комунальній чи державній власності та на яку поширюється обмежене право володіння і користування щодо абсолютного права власності на земельну ділянку.
Сторонами у договірних правовідносинах виступає власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення — з однієї сторони, та особа, яка виявила намір використовувати земельну ділянку (емфітевт), — з другої.
На емфітевта покладається обов’язок ефективного використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації. Таким чином, емфітевт використовує земельну ділянку для задоволення власних потреб, проте робить це винятково із дотриманням вимог чинного законодавства України та положень укладеного і зареєстрованого договору, відповідно до яких емфітевт повинен використовувати такий спосіб виробництва на земельній ділянці, який не погіршує її стан.
У чому ж тут відмінність від оренди? Наведемо основні аспекти.
Як уже було зазначено вище, законодавство України не досить детально регулює питання емфітевзису, на відміну від оренди землі, якій присвячено окремий закон та багато статей Податкового кодексу України (щодо орендної плати за землі державної та комунальної власності).
Порядок плати за користування чужою земельною ділянкою на умовах емфітевзису чинним законодавством України не врегульовано. Це стосується земель усіх форм власності. Тобто в цьому випадку закон не містить обмежень щодо величини плати за користування землею та порядку її внесення. Навіть більше — відповідно до Податкового кодексу України плата користувача (на умовах емфітевзису) за земельні ділянки державної та комунальної власності не є податковим платежем. Отже, податкові органи не мають права втручатися у порядок її сплати (із нарахуванням астрономічних штрафів у разі прострочення сплати) тощо. Це суто цивільні правовідносини між відповідним органом виконавчої влади або місцевого самоврядування та користувачем землі.
Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Серед інших відмінностей емфітевзису від оренди землі слід виділити такі:
право емфітевзису може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування користувачем землі. У разі продажу права користувач зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.
Власник земельної ділянки у разі продажу користувачем права користування іншій особі має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором. Тобто, укладаючи договір емфітевзису, власник може передбачити у ньому можливість сплати йому конкретних відсотків від продажу користувачем свого права користування.
Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу, а може лише бути успадкованим;
- речове право користування земельною ділянкою приватної власності для сільськогосподарських потреб за бажанням емфітевта може бути передано у заставу за згодою власника земельної ділянки. Своєю чергою, законодавством України заборонено передавати у заставу право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб;
- під час укладення договору емфітевзису в ньому за погодженням сторін може бути визначено чіткий механізм оплати, що може бути у формі як одноразового платежу за користування землею за весь період, так і часткових платежів за певні періоди часу;
- на відміну від оренди строк дії договору емфітевзису щодо земель приватної власності може бути строковим або безстроковим. Обмежень щодо строку дії емфітевзису не встановлено. Важливо те, що якщо договір емфітевзису укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, заздалегідь (не менше ніж за один рік) попередивши про це другу сторону.
Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Для земель державної та комунальної власності передбачено максимальний строк емфітевзису — 50 років;
- у разі припинення юридичної особи — користувача землі на умовах емфітевзису, таке право в установленому порядку передається правонаступникові (за реорганізації юридичної особи) або включається до ліквідаційного балансу (за ліквідації юридичної особи).
Отже, однією з основних особливостей речового права емфітевзису є можливість його відчуження іншій особі за різних умов. Водночас відчуження емфітевтом свого речового права не припиняє прав власника на земельну ділянку.
Як було вказано вище, така відмінність не поширюється на земельні ділянки державної та комунальної власності, які не підлягають відчуженню, та правила емфітевзису, за якими ці земельні ділянки є подібними до оренди.
Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. Як уже зазначалось, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) виникає на підставі укладеного між сторонами договору, а саме: речове право емфітевзису із 2013 року відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — і підлягає обов’язковій державній реєстрації.
Слід зауважити, що саме нова система реєстрації речових прав на землю, що почала діяти із 2013 року, дає можливість користуватися таким інструментом, як емфітевзис. Адже до 2013 року територіальні органи Держкомзему України не могли реєструвати договори емфітевзису, бо не мали форм відповідних реєстраційних документів, а саме книги реєстрації були розраховані тільки на договори оренди та державні акти про право власності та постійного користування. Про емфітевзис та інші речові права на землю нічого не говорилось, а тому в реєстрації відповідних договорів переважно відмовляли.
На сьогодні державна реєстрація речових прав на нерухомість є більш уніфікованою. Так, реєстрація права емфітевзису відбувається шляхом
внесення в установленому порядку відповідного запису до Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно.
Емфітевзис є похідним речовим правом від права власності, а тому його державна реєстрація провадиться після державної реєстрації права власності на саму земельну ділянку.
Реєстрація права емфітевзису відбувається шляхом подання заяви про державну реєстрацію такого права до територіального органу державної реєстрації прав у строк, що не перевищує п’яти робочих днів.
Для проведення державної реєстрації права емфітевзису необхідно подати документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), зокрема:
-укладений в установленому законом порядку договір;
- свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
-рішення суду, що набрало законної сили, щодо інших речових прав на нерухоме майно;
- заповіт, яким установлено емфітевзис на нерухоме майно;
- закон, яким установлено емфітевзис на нерухоме майно.
Після внесення записів до Державного реєстру прав державний реєстратор формує та видає витяг із Державного реєстру прав.
Підставами припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідно до Цивільного та Земельного кодексів України є:
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
- закінчення терміну, на який було надано право користування;
- відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;
- невикористання земельної ділянки для забудови у разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років;
- припинення дії договору, укладеного у рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису та суперфіцію*, укладених у рамках такого партнерства);
рішення суду.
Емфітевзис земельної ділянки, пояснення. На сьогодні емфітевзис усе більше застосовують у сфері обігу мораторних земель. В умовах дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення укладення договору емфітевзису без визначення конкретного строку його дії (постійний) або на строк, що виходить за допустимі межі сприйняття, є реальною можливістю законно провести відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка підпадає під дію мораторію. Разом із укладенням договору емфітевзису емфітевт набуває певних ознак незалежності щодо власника земельної ділянки, а також можливість провести відчуження права емфітевзису без погодження власника земельної ділянки.
Втім, сторони договору емфітевзису повинні розуміти окремі ризики під час його укладення та виконання. Користувач має усвідомлювати, що він не набуває право власності на землю, а її використання відбувається на умовах договору, який за певних обставин може бути розірвано, визнано недійсним у судовому порядку тощо. Власник повинен розуміти, що у нього не припиняється правовий зв’язок власності із землею, що обумовлює його обов’язок щорічно сплачувати земельний податок.
Тобто оформлення довгострокових відносин емфітевзису щодо земель сільськогосподарського призначення потребує ретельного опрацювання і вивчення не тільки законодавства, але й судової практики задля уникнення ризиків та задоволення інтересів
усіх сторін.
Р. Дорошенко, юрист ЮК Jurimex