Спецвозможности
Аналитика

Чтобы открытие рынка земли не стало разочарованием

05.01.2021
1537
Чтобы открытие рынка земли не стало разочарованием фото, иллюстрация

«На сегодня не стоит цель запустить рынок земли ради рынка», - заявил директор по связям с органами государственной власти УКАБ, предыдущий глава Госгеокадастра Денис Башлык. От рынка земли должны выиграть владельцы, сельхозпроизводители и экономика в целом. Так, по расчетам Всемирного банка, как рассказал Денис Башлык, открытие рынка земли обеспечит Украине дополнительный прирост ВВП в объеме от 0,7 до 1,6%. «Но это если условия ведения бизнеса не ухудшатся. А на бизнес влияют и коронакризис, и климатические изменения. Поэтому надо создать максимально комфортные условия, чтобы сохранить агробизнес и нивелировать риски», - отметил​ Д. Башлык.

 

Такие условия призваны обеспечить законы, сопутствующие Закону «Об обращении сельскохозяйственных земель», который и открывает рынок. Однако с 9 законов из т. наз. земельного пакета три еще не приняты. Это законопроект №2194 (о передаче ОТО государственных земель и полномочий по контролю за землепользованием и дерегуляции в земельной сфере), №2195 (о продаже и предоставлении в аренду государственных и коммунальных земель через электронные аукционы) и закон о консолидации земельных участков. Особенно жалеют лоббисты рынка земли о первом из этих трех законопроектов, который должен быть принят в декабре, но был отправлен на повторное второе чтение.

Денис Башлык объяснил важность дерегуляции в земельной сфере: «Отвод земли сейчас требует минимум 5 согласований, которые часто дублируются и противоречат друг другу. Господствует субъективный подход к рассмотрению проекта землеустройства - единого стандарта нет, каждая область оформляет и согласовывает эти проекты по-своему. А государственная землеустроительная экспертиза иногда напоминает лотерею: ты можешь три раза подавать документы, их будут возвращать, а на четвертый согласуют. Все эти факторы могут влиять на цену земли. Например, если земельный участок надо дооформить, а это займет полгода-год, то это ощутимо снизит его цену». Поэтому, по его мнению, критически важно до запуска рынка земли распространить и на землеустроительную сферу принцип единого окна: когда документы проверяются один раз - на этапе регистрации.

Дерегуляция, предусмотренная законопроектом №2194, заключается и в ликвидации Главных управлений Госгеокадастра в областях. Впрочем, вместо них будут созданы подразделения Госгеокадастра как единого юридического лица. К тому же до создания таких подразделений и даже некоторое время после этого Главные управления в областях продолжать действовать.

Законопроект №2194 предусматривает также механизм реализации преимущественного права арендатора на выкуп участка, который, как надеются в УКАБ, должен стать действенным, поскольку заимствован из практики развитых стран. Правда, как считает Д. Башлык, эффективность работы этого механизма у нас и в Западной Европе и Северной Америке трудно сравнивать, поскольку там доля арендованных земель в земельном банке сельхозпроизводителей небольшая, тогда как у нас - львиная.

Итак, механизм предлагается следующий: землевладелец должен предоставить нотариусу проект договора, удостоверяющий куплю-продажу, нотариус в течение 3 рабочих дней сообщает об этом арендатору, а тот имеет 2 месяца, чтобы сообщить нотариусу о намерениях воспользоваться своим правом. Если такого сообщения не поступает, считается, что арендатор отказался от преимущественного права. Во время проведения земельных торгов механизм преимущественного права предлагается реализовать следующим образом: землевладелец сообщает арендатора о проведении торгов минимум за 30 дней, арендатор сообщает о решении воспользоваться правом лицитатора сразу после окончания торгов и покупает участок по цене, равной предложению победителя аукциона.

Денис Башлык добавил, что реализация преимущественного права арендатора на выкуп земли, по подсчетам Киевской школы экономики, приведет к дополнительной чистой выгоде сельхозпроизводителей на уровне 10,4 долл/га а также сгенерирует 26 долл/га дополнительной добавленной стоимости в агросекторе.

Но больше всего повлияют на цену земельных участков благоприятные условия для их консолидации, то есть - для «выдавливания» с земельного массива владельца, который имеет участок посреди массива, по желанию владельца большей части площади массива. Закон, который должен способствовать решению проблемы «шахматки», принят еще в 2018 году. Но, как отметила координатор земельного комитета УКАБ, кандидат юридических наук Эллина Юрченко, он фактически не работает: на сегодня ни один из членов УКАБ им еще не воспользовался. Дело в том, что законом предусмотрено, что арендаторы могут заключать договор обмена земельными участками, но путем аренды или субаренды, что не совсем удовлетворяет интересы бизнеса. И если бы стороны могли заключить договор субаренды, то они и без этого закона его заключили бы. А договор аренды - это дополнительные затраты на их заключения и регистрацию, к тому же договор аренды, согласно закону, должен заключаться минимум на 7 лет, а обмен участками на практике часто бывает нужным на 1-3 года. К тому же аренда, согласно закону, должна оплачиваться, то есть в данном случае одно хозяйство должно перечислить деньги на счет другого, а то, в свою очередь, фактически вернуть полученные средства. Кроме того, законом до сих пор не предусмотрена возможность обмена участков, находящихся в эмфитевзисе или постоянном пользовании. И, главное - то, что участки, которыми обмениваются, на практике очень редко находятся в пределах одного массива, как это предусматривает закон. И обмен участками, согласно действующему закону - только право, а не обязанность собственника или арендатора участка, который и создает «шахматку».

Поэтому УКАБ предлагает предусмотреть добровольный обмен путем заключения договоров обмена правами пользования, в том числе, краткосрочных и безоплатных договоров. Обмен участками, как предлагает УКАБ, должен быть равноценным (площадь и НДО участков должны отличаться не более чем на 10%), и может быть в пределах различных массивов, но в пределах одной ОТО. Информация об обмене такими правами, по мнению УКАБ, должна указываться в Реестре прав на недвижимое имущество в сведениях о вещном праве. Как пояснила Эллина Юрченко, это защитит от одной из форм рейдерства урожая - когда пользователь небольшого участка в массиве после уборки своего поля продолжает молотить остальные площади.
 
Также УКАБ предлагает ввести механизм принудительной консолидации участков по желанию владельца не менее 75% площади массива и дать владельцам земельных участков право выкупа соответствующей части смежных проектных полевых дорог.

Между тем до официального открытия рынка сельскохозяйственных земель остается менее полугода. Сможет ли депутатский корпус, среди которого усугубляются противоречия, принять за это время все необходимые законы окончательно? Или им покажется, что проще будет продлить мораторий в очередной раз?

 

Богдан Малиновский, b.malinovskiy@univest-media.com

Интервью
В феврале, как раз во время работы выставки «АгроВесна 2020», в Украину по приглашению проекта Киево-Могилянской бизнес-школы Ukrainian Food Valley приезжал бывший фермер, сенатор парламента Нидерландов, где он возглавляет Комитет по... Подробнее
Государственная продовольственно-зерновая корпорация Украины (ГПЗКУ) - единственный государственный оператор зернового рынка Украины, лидер в сфере хранения, переработки и экспорта зерновых и

1
0