Спецвозможности
Интервью

Чего на самом деле ждать от законов о рынке земли и борьбе с рейдерством?

16.10.2019
451
Чего на самом деле ждать от законов о рынке земли и борьбе с рейдерством? фото, иллюстрация
Вновь избранная Верховная Рада по скорости принятия законов соревнуется с Верховным Советом УССР коммунистических времен, когда любой вопрос голосовался за минуту: «Кто за? Кто против? Кто воздержался? - Единогласно». Молниеносно разработали и внесли в парламент законопроект об продаже сельскохозяйственных земель, который предыдущая власть разрабатывала не один год. Хотели даже направить сразу в парламент, без проведения заседания профильного комитета, и только после вмешательства общественности затормозили процесс. А недавно быстрее, чем за месяц, прошел все необходимые этапы подготовки Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности». Этот закон, окончательно принятый 3 октября, направлен на борьбу с рейдерством. Объяснить предложенные нововведения мы попросили председателя комитета аграрного и земельного права Ассоциации адвокатов Украины Виктора Кобылянского.
 
 
Правительственный законопроект об обороте сельскохозяйственных земель предлагает установить верхний предел землевладения на уровне чуть более 200 тыс. га.
 
0,5% общей площади земель - это 214 тыс. га.

 

Да. Но не сможет ли олигарх, зарегистрировав, например, агрофирмы на жену, двух взрослых детей и невестку, скупить миллион гектаров?
 
Нет. В законе написано, что ограничения распространяются и на связанных лиц. То есть, родственные связи между теми, кто скупать земли, будут отслеживаться. Полностью это проблему не решает: например, можно скупать землю на фирму кума - он не считается по закону связанным лицом.
 
Но угроза концентрации земель в одних руках очень сильно преувеличена. Не скупили же олигархи те земли, которые не подпадают под действие моратория, а таких достаточно. Я считаю, что олигархи не будут спешить выкупать земли вообще - их устраивает долгосрочная аренда.

 

«Кока Кола Украина» — это украинская компания?

Согласно законодательству - да.

 

То есть, подобные компании могли бы покупать землю, если бы первоначальный вариант правительственного законопроекта был принят?
 
Да. И не только они. В агрохолдингах, напомню, уже сейчас много иностранного капитала.

 

Можно ли еще как-то предотвратить скупку земли иностранцами?
 
В парламент внесено несколько альтернативных законопроектов, где предусмотрено, например, что смогут покупать землю только те юрлица, конечными бенефициарами которых являются резиденты Украины.
 

Предусмотрены ли какие-нибудь предохранители против спекуляции землей?
 
Предохранителей против спекуляции нет. Возможно, ее не хотят сдерживать, возможно, не считают, что нужны какие-то дополнительные рычаги для регулирования. Хотя в законопроектах, которые вносились в парламент предыдущего созыва, предусматривались определенные механизмы для предотвращения спекуляции, в частности, налоговый.
 
Вместе с тем против приобретения земли не для того, чтобы обрабатывать, а для перепродажи, существуют предохранители уже сейчас. Так, ст. 1 Закона «О государственном контроле за использованием и охраной земель» говорит, что в понятие нецелевого использования входит и ее неиспользование. Это нарушение, за которое пункт а статьи 143 Земельного Кодекса предусматривает возможность принудительного изъятия земельного участка. Вопрос только в государственном контроле за использованием земель: он сегодня неэффективен.

И наконец сам рынок будет способствовать тому, чтобы земля обрабатывалась. Ведь после открытия рынка она будет дорожать. Соответственно, покупать ее будет тот, кто может больше заработать, то есть, эффективнее хозяйствовать. Но, конечно, для того, чтобы рынок работал именно так, нужен не один год.

 

Кто будет иметь приоритетное право на выкуп земли?
 
Однозначно нынешний арендатор. Такое право у него есть уже сейчас - оно предусмотрено Земельным, Гражданским, Хозяйственным кодексами, Законом «Об аренде земли». Дискуссии ведутся только о том, нужно ли преимущественное право выкупа предоставлять еще и государству, ОТО или пользователям смежных участков. От всего этого правительство отказалось, потому что это вопрос довольно спорный.

 

Есть ли там какие-то пункты, которые стимулируют концентрацию земельных массивов?
 
Такая норма уже есть - в ст. 37-прим Земельного Кодекса, которая предусматривает возможности вплоть до принудительного обмена по желанию владельца значительной части земли в массиве. Однако эти механизмы на практике еще не отработаны.

 

Оставляет ли правительственный законопроект возможность бесплатного получения земли?
 
Этой возможности фактически нет уже сейчас. Она задекларирована, но доступна только влиятельным чиновникам или в обмен на взятку. Большинство экспертов советует вообще закрыть эту «лавочку» с бесплатной приватизацией. Возможно, надо оставить тем, у кого есть дом с советских времен, а земля до сих пор не приватизирована. Говорят о том, что надо оставить эту возможность определенным льготным категориям, в частности, ветеранам. Это не может продолжаться бесконечно, это надо прекращать. Но правительственный законопроект этого вопроса не касается.

 

3 октября был принят закон, который называют законом по борьбе с рейдерством. Что он меняет?

Первым делом в законе предлагают обязательное нотариальное удостоверение в письменной форме или единой цифровой подписью договоров об отчуждении долей в уставном капитале общества.

 

Что это даст?

Это сузит пространство для махинаций непосредственно с Единым государственным реестром юрлиц. До сих пор с помощью подкупленных регистраторов или похищенных электронных ключей доступа злоумышленники вносили изменения в состав участников общества, из-за чего рейдеры получали контроль над предприятием и быстро отчуждали его имущество на подставных лиц. Это одна из распространенных и эффективных рейдерских схем, с которой Минюст борется давно. Проблема заключается в том, что если нотариус, помогая рейдерам совершать противозаконное действие, рискует своим свидетельством на право осуществления нотариальной деятельности. У регистраторов такого риска нет, и именно через такие аккредитованные субъекты регистрации проводилось очень много рейдерских действий. Об этой проблеме говорилось давно, и я считаю большим прогрессом в борьбе с рейдерством то, что новый закон ее решает.

 

Что еще меняется?
 
Вещные права теперь могут быть зарегистрированы только в той области, где находится объект, например, земельный участок. Раньше когда я видел, что земельный участок в Киево-Святошинском районе, а право на него зарегистрировано регистратором из Черкасской области, то это был сигнал к тому, что что-то здесь нечисто. Теперь такая экстерриториальность сужена.

 

А что будет означать для субъектов хозяйствования обязательство для регистраторов направлять запрос на предмет регистрации прав до 2013 года?

Это вопрос, который уже пытались решить, но административным путем - письмами Минюста. Когда-то это была самая распространенная схема рейдерства сельскохозяйственных земель - двойные договора аренды. То есть, искали участки, договоры на которые были заключены до 2013 г.., когда еще не было Госреестра вещных прав, и, соответственно, не было в этом в Госреестре, созданном в 2013 г., и этих договоров. А потом рейдеры заключали договор на этот же участок и регистрировали его согласно действующей процедуры. И Госреестр выдавал информацию, что рейдеры являются законными арендаторами.
 
Минюст направлял письма регистраторам, в которых писал, что они должны проверять факт регистрации прав до 2013 г. Но эти указания очень часто не выполнялись. А включение этой нормы в закон будет способствовать борьбе с рейдерством.

 

Что тут еще интересного?
 
Закон предусматривает совершенствование ряда технических моментов. Например, проверка документов - сведения реестра, права дееспособности. То, что это вписали, свидетельствует о комплексности подхода к борьбе с рейдерством.
 
Или пункт о том, что предоставление информации из Госреестра вещных прав в электронной форме осуществляется в режиме реального времени. Раньше можно было с интервалом в полчаса продать через разных нотариусов один и тот же объект разным лицам. Оно уже сейчас делается практически в режиме реального времени, но если будет закреплено законодательно, то не будет соблазна эту норму обойти.

Вписана обязанность Минюста немедленно сообщать правоохранительные органы, если в процессе рассмотрения жалобы (например, во время работы так называемой антирейдерской комиссии) выявлены нарушения со стороны регистратора.

Минюст должен решать вопрос о передаче регистрационных дел, документов, которые находятся на рассмотрении у нотариуса. Это еще один шаг на пути к победе над «черными» нотариусами. Потому что бывает, что нотариус осуществляет очевидно неправомерные действия, а затем его самого не найти, документов не найти, потому что их специально в архив не сдают. А это дополнительная мера по борьбе с таким безобразием.
 
Четко определяется контроль Минюстом в сфере госрегистрации, в т. ч. путем мониторинга регистрационных действий.
 
Закон вносит изменения в Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», которыми обязывает заверять отчуждение доли в письменной форме, проверять подлинность подписей и тому подобное.
 
 
Итак, как Вы в целом охарактеризуете недавний закон, нацеленный на борьбу с рейдерством?
 
В целом могу сказать, что закон предусматривает действительно необходимые шаги. Но для аграрной отрасли этого мало. Для реального преодоления рейдерства не хватает обеспечения наполнения Государственного земельного кадастра. До сих пор очень много участков отсутствуют в кадастре, много ошибок, наложений границ.

 

Какие угрозы аграрного рейдерства остались?
 
Например, то, что эмфитевзис регистрируется не в реестре прав, а в реестре отягощений. То есть, аренда участка и его эмфитевзис регистрируются в различных реестрах. И регистратор может не увидеть права аренды на участок и зарегистрировать на него эмфитевзис. Минюст на это реагировал, писал письма регистраторам, что они и этот момент должны проверять, но на практике проверяли не всегда. И если фермер, имея документы на аренду участка, увидит на нем посторонних людей, которые собирают его урожай, то последние могут предоставить такие же настоящие документы на эмфитевзис. И тогда полиции, которая приедет на место, не останется ничего другого, как отправить стороны конфликта в суд. А пока суд, рейдеры успеют продать урожай и исчезнуть.

 

Беседовал Богдан Малиновский, b.malinovskiy@univest-media.com

 

 

Интервью
Бакуменко
Председатель Верховной Рады Андрей Парубий поддержал продление моратория на продажу сельскохозяйственных земель в Украине. За продление моратория выступают фракции "Народного фронта", "Батькивщины" и
«Зерновые технологии-2018» завершили выставочный сезон для аграрной отрасли, ведь скоро - открытие нового сезона, полевого. Для УПЭК, владельца предприятия «Лозовские машины», одного из флагманов отечественного сельскохозяйственного... Подробнее

1
0