Спецвозможности
Интервью

Андрей Кошиль: «Земля - это самый ценный актив и большая перспектива»

09.08.2018
1032
Андрей Кошиль: «Земля - это самый ценный актив и большая перспектива» фото, иллюстрация

 

 

С каждым годом земельный вопрос становится все острее. Часто законодательные акты инициируют и реализуют люди очень далеки от земли и сельского хозяйства. Поэтому в 2004 году для защиты прав владельцев паев и преодоления коррупции и правовой помощи всем участникам земельного рынка группа землеустроительных организаций создала Ассоциацию «Земельный союз Украины» (ЗСУ), которая является негосударственной неприбыльной организацией. С самого начала создания Союз возглавляет Андрей Кошиль. «ПРопозиция» общалась с президентом ВСУ о наиболее насущных вопросах земельной сферы и путях их решения.

 

 

 

ДЕФИЦИТ ЗЕМЕЛЬ

 

В связи с активным развитием аграрной сферы все чаще приходится слышать о дефиците земельных ресурсов. Это действительно так?

Вопрос дефицита земельных ресурсов для нашей страны достаточно актуален. Однако проблема не столько в недостатке свободных для обработки земель, сколько в трудностях с формированием единого земельного массива. Фактически поля разделили на много кусочков и раздали физическим лицам. И это не виртуальные паи, а конкретные участки с границами. Соответственно, чтобы «оформить» даже одно поле, нужно найти несколько десятков человек, договориться с ними, оформить договор аренды, при необходимости - внести эти участки в кадастр, реестр прав... Поэтому самое сложное - это оформление документов и работа с владельцами земельных паев. Если бы не эта преграда, сельхозпроизводители охотно бы активнее расширяли земельные банки, собирая для своего пользования все больше и больше площадей.

 

Какие тенденции по землепользованию Вы наблюдаете?

Сейчас происходит активная миграция сельхозпроизводителей с юга страны на север. Это связано не только с тем, что на севере меньше конкуренция и больше свободных земель, но и с изменением климата. Запорожская, Днепропетровская, Кировоградская, Николаевская и Херсонская области становятся зоной рискованного земледелия. И даже при очень высоком бонитете земельных участков это не значит, что на них можно получить нормальный урожай: не будет дождя, то просто-напросто все усилия и вложенные средства будут потеряны. Поэтому сейчас аграрии предпочитают земли с невысокой бальности, в частности на севере, но там, где есть значительное количество осадков.

 

Это касается и западных регионов?

Частично, потому что на западе страны трудно сформировать более или менее нормальный банк земли, потому что паи там очень маленькие. Например, если в Херсонской области на одного человека приходится участок в 5-7 га и даже больше, то на Львовщине площадь паев часто не превышает 1 га. Соответственно, нужно найти в три раза больше людей, согласных отдать в аренду свои паи, а это опять же большая волокита на заключение договоров. Транзакционные расходы на землю растут очень сильно. Поэтому оформить аренду на юге и востоке Украины намного проще, потому что там большие паи в расчете на одного человека. Соответственно, легче их обслуживать.

 

Популярна ли у аграриев практика расширения земельного банка за счет так называемых маржинальных земель - заброшенных садов, оврагов, участков, которые длительное время не были в использовании?

Что касается заброшенных садов, то ситуация для аграриев не очень благоприятная, так как в процессе приватизации коллективных предприятий на одного человека-пайщика выделяли три участка: пашня, многолетние насаждения и пастбища. Если пашен могло быть и несколько гектаров, то многолетние насаждения, как правило, составляли несколько соток. По средствам и времени процесс оформления как пашни, так и многолетних насаждений требует одинаковых ресурсов. Однако с 2 га пашни можно получить приличную арендную плату, а что делать владельцу со своим куском сада - неизвестно.

Поэтому все заброшенные сады - это обычно маленькие участки, большая часть которых вообще юридически не оформлена. И сделать это почти невозможно. Например, чтобы взять в аренду даже 1 га сада, надо будет найти и договориться с десятками людей, внести все эти участки в кадастр и реестр прав, организовать подписание договоров аренды. Это все сельхозпроизводителю с учетом суммарной стоимости, конечно, будет экономически невыгодно. И даже если все это осуществить, арендная плата за 6 соток сада составит мизер - и 100 грн не набежит. Поэтому с юридической и экономической точки зрения оформлять паи сады не слишком целесообразно, транзакционные расходы будут больше, чем потенциальная выгода.  Плюс к этому - нужно учесть дополнительные расходы на раскорчевывание деревьев. Именно поэтому старые украинские сады на сегодня до сих пор стоят не тронутые. И перспективы по ним я не вижу.

Получается, что земля долгое время была нераспаханной?

Что касается участков, которые длительное время не обрабатывались, то сегодня на них достаточно весомый спрос, так как их можно сертифицировать для выращивания органической продукции. Очень активно развивается сегмент ягодоводства, лекарственных трав, нишевых культур. Спрос растет: те земли, которые простаивали десятилетиями, сейчас активно вводят в экономический оборот, проводят раскорчевывание лесных самонасаджень. Также их с удовольствием используют для выращивания обычных зерновых культур, если такие участки размещены вблизи основного земельного банка сельхозпроизводителя.

 

Вложения нужны, чтобы привести землю в порядок?

Все зависит от того, что там сейчас растет. Так, например, сосну проще корчевать, чем кусты. Также возникают проблемы с вредителями и сорняками. Однако нынешние расходы могут покрыться будущими доходами.

 

Вы упоминали, что арендная плата за землю в последнее время существенно увеличилось.

Так, в черноземной полосе арендная плата стремительно растет. На руки граждане уже могут получать ежегодно более 100 долл. / га. Это хорошо для населения, но становится достаточно обременительным для холдингов. Ведь нужно учесть, что крупные предприятия платят деньги официально, а значит, на них насчитывают налоги и сборы: 18% НДФЛ, 1,5% - военный сбор, а кроме того, они вынуждены брать на себя еще и определенные социальные выплаты. Небольшие же предприятия часто арендуют паи на основе устных договоренностей, не платят налоги. Поэтому они могут предлагать цену как минимум на 20% выше. К тому же владелец пая за получение платы в случае официально оформленной аренды может потерять право на субсидию, что является весомым стимулом сдавать землю по устной договоренности или не указывать в договоре реальную цену арендной платы, на что могут идти небольшие сельхозпроизводители.

Выросла не только арендная плата, но и сама стоимость прав краткосрочной (семилетней) аренды в случае покупки корпоративных прав предприятия. В черноземной зоне она «перевалила» за 1000 долл., а в некоторых случаях за нее просят и по 1600 долл. / га.

Если сложить стоимость прав на аренду, арендную плату, то для арендаторов финансовая картина получается не очень приятная. Поэтому для них проще взять дешевую землю в зоне Полесья, где арендная плата может быть в разы дешевле: за пай в 2 га - в районе 1000 грн. Конечно, цена колеблется в зависимости от качества почв, конкуренции. Но в северном регионе по сравнению с другими, плата за землю значительно дешевле. Кроме того, там низкая конкуренция за паи между аграриями. Поэтому север страны становится все интереснее для сельхозпроизводителей. Сюда можно приходить, формировать компактные массивы - начинать бизнес буквально с нуля. Поэтому есть тенденция, что крупные агропроизводители продают части своих хозяйств в «разогретых» черноземных зонах и идут в северные части Волынской, Житомирской, Ривненской, Сумской, Киевской, Черниговской областей.

 

ОСВОЕНИЕ СЕВЕРА по-украински

 

Эта тенденция - переход на север - относительно новая?

Так, подобные сдвиги активно начались год-два назад. Именно последнее время стремительно выросли цены на черноземные области. Не секрет, что у нас есть ряд холдингов, которые являются лидерами по повышению арендной платы и активного расширения земельного банка. Среди них, в частности, можно назвать «Кернел», потому что он полностью сформировал производственный цикл - от выращивания подсолнечника к экспорту масла - и высокую маржинальность. Также к этой когорте относятся, например, «Астарта», «Сварог». Конечно, на их фоне активно растет цена. Это процесс положительный, ведь увеличиваются доходы.

 

Насколько активно идет освоение украинского севере?

Объективные данные найти трудно, потому что, кроме крупных агрохолдингов, сегодня агробизнесом хотят заниматься все, даже очень далекие от этого дела люди - промышленники, ритейлеры, банкиры, политики и депутаты, финансовые спекулянты. К слову, последние активно «набирают» земли в северном регионе, так как этот бизнес великомаржинальний. Если есть сформирован банк земли на уровне хотя бы 500-1000 га, то он сразу возрастает в стоимости в несколько раз по сравнению с затратами. Поэтому первые места среди «покорителей Севера» занимают даже не агрохолдинги, а целый ряд посредников, спекулянтов. Хотя среди них и мелкие предприниматели, которые хотят просто обрабатывать свои 1000-2000 га и выращивать традиционные кукурузу, подсолнечник, рапс.

 

По Вашему мнению, если процесс освоения земель на севере страны будет продолжаться такими же темпами, то за какой период наступит полный их «захват»? 

Трудно прогнозировать, прежде всего, потому, что оформление этих земель достаточно тяжелое с юридической точки зрения. И не только из-за недооформленисти документов на землю собственников и запущенность полей, но и из-за плохих демографических явлений. Многие люди выехали на заработки, в том числе и заграницу. Сотни тысяч владельцев земли умерли, а наследники не вступили в право наследства, то есть это так называемаое выморочное наследство, которое тоже нужно оформлять. Поэтому часто найти владельца земли и в соответствии с требованиями действующего законодательства,  оформить все необходимые документы - дело довольно длительное, тяжелое и финансово далеко не дешевое.

Есть также проблемы с проездами между участками-паями, которые остались в коллективной собственности и для которых нет нормального юридического механизма оформления. Поэтому, по сути, качество почти всех земельных банков в Украине достаточно низкое. Если «копнуть» глубже в земельную документацию любого сельскохозяйственного предприятия и посмотреть даже на публичную кадастровую карту, то сразу будут видны пробелы (фактически «клочья», запахивающиеся полными массивами). Соответственно, если участок не внесен в кадастр, не зарегистрировано право собственности, то не зарегистрировано и право аренды. Учитывая эти процессы оформления и формирования цельных массивов, то, так сказать, «шахматки», будут продолжаться еще довольно долго.

Физический же процесс освоения идет очень быстро. Заходит первое хозяйство, и если оно берет в аренду даже 10% массива, получается патовая ситуация: когда в поле заняты даже несколько участков, другой сельхозпроизводитель уже не может взять остаток - ему нужно договариваться с «первопроходцами». Этим и пользуются земельные спекулянты. Компании хаотично набирают землю с надеждой получить прибыль тогда, когда придет настоящий сельхозпроизводитель. Если процесс договоренности не будет удачный, то земли могут просто «зависнуть».

В целом «завоевания» Севера Украины будет продолжаться до тех пор, пока будет экономическая целесообразность.

 

Не вредит ли  это землям с экологической точки зрения?

Не вредит ли это землям? К сожалению, эта проблема актуальна. Однако это касается не только северного региона. Краткосрочная аренда точно не способствует повышению плодородия, так как агропроизводитель не уверен в том, что он будет обрабатывать эту землю, условно говоря, завтра. Поэтому и хозяйничает так, чтобы получить большую прибыль прямо сейчас. Не зная, будет возможность обрабатывать землю через несколько лет, в севообороте преобладают, в основном, однолетние культуры. Никто не хочет делать капитальные инвестиции, имея на руках лишь 5-7-летнюю аренду. Проще посеять весной - собрать осенью, чем тратить средства на закладку сада или ягодника, строительство мелиоративной системы...

По европейским меркам степень распаханности украинских земель достаточно высока. И много почв, которые обрабатывали еще с советских времен, сейчас уже очень истощены - их не нужно было бы делить на части вообще. Конечно, хорошие урожаи можно получать и на песке, если соблюдать агротехнологии, но это очень дорого и не имеет смысла при достаточном наличии плодородных почв. Бедные земли надо было бы залеснять, а также начинать восстанавливать и закладывать новые лесозащитные полосы, чтобы уберечь украинские черноземы от черных пылевых бурь и почвенной эрозии. Для примера: одна из таких бурь, произошедшая в 1928 году, буквально смела 15 млн т чернозема с 1 млн га!

 

О РЫНКЕ ЗЕМЛИ

 

Если бы рынок земли открылся прямо сейчас, то какими были бы цены?

Интересный вопрос, на который нет однозначного ответа. Реальная цена будет зависеть от того, кто и при каких ограничениях будет допущен к покупке земли. А если брать цены прогнозные, то Земельный союз Украины с августа прошлого года проводит публичноый эксперимент на портале www.zem.ua. Любой владелец земли может выставить на продажу участок, отметив только его кадастровый номер и ожидаемую стоимость. Средневзвешенная цена паевой подмораторной земли составляла более 8 тыс. долл. / га. Так что заявления о том, что владельцы продадут свои участки за 300 долл. - это только мифы. Менее 3% опрошенных респондентов реально готовы выставить свои участки на продажу.

Мы изучаем не только цены на отдельные участки, но и сложившиеся массивы, собираем информацию о количестве сельскохозяйственных предприятий заключенных договорво аренды и фермерских хозяйств. Часть этой информации есть на сайте "Земля для бизнеса" www.zem.com.ua, на котором можно увидеть соответствующие цены и предложения по всем областям. Остальные сведения - в закрытой внутренней базе, где содержится информация о более 350 тыс. га земель. Это связано с рейдерскими захватами и общей непрозрачностью рынка. Владельцы предприятий не хотят публиковать информацию о продаже и предоставляют ее только после подписания договора о неразглашении и проверки всей «подноготной» потенциального покупателя.
Также потенциальное открытие рынка требует активной работы с собственниками земли, которых более 14 млн, а те, в свою очередь, нуждаются в помощи - консультационной, правовой. А самое главное - надо значительно упростить и свести воедино земельное законодательство - сейчас оно слишком сложное, разветвленное и противоречивое. Даже специалистам трудно отследить изменения, которые в нем происходят, а обычному человеку это вообще не под силу. Создание нового земельного кодекса - требование времени. Надо отметить большой спрос на информацию о ценах на участки, на разъяснение пунктов земельного законодательства на предоставление правовой помощи. Наш Земельный портал Украины www.zem.ua без какой-либо рекламы и продвижения за год посетили около миллиона пользователей, и их количество постоянно увеличивается.

Какие земельные вопросы больше всего интересуют простых людей?

 

Жажда знаний этих вопросов очень велика. На ресурсе можно узнать цену земельного участка даже без процесса регистрации. В основном, люди хотят продавать землю, а не сдавать ее в аренду.

Для пользователей сайта важно, что они могут найти ответы на самые болезненные для них вопросы, а к тому же - получить пошаговые инструкции, формы документов, соответствующие разъяснения.

Сегодня информация о продаже и аренде земли, в основном, аккумулируется на ресурсе olx. Но эта площадка не приспособлена для торговли землей. Надеюсь, появятся новые площадки, в том числе и государственные. Не должно быть монополии, которая угрожает правам владельцам земли и способствует коррупционным схемам.

 

Противники отмены моратория на продажу земли часто приводят аргумент, что в условиях свободной купли-продажи ее скупят иностранные корпорации...

Потенциальный спрос на украинскую землю может быть действительно большой. Поскольку в Европе мало свободных сельхозземель, наша страна в этом смысле интересна для многих субъектов агрохозяйствования. Основная проблема европейских стран, в частности Германии, - это попытка сдержать рост цен на землю сельскохозяйственного назначения. При низких (даже отрицательных) ставках по депозитам, деньги из банков направляются в альтернативную энергетику, аграрные наделы. Но запутанное и противоречивое законодательство, ненадлежащая защита прав собственности и коррупция отпугивают инвесторов от Украины.

По сути, украинский земельный рынок - один из перспективных в Европе. Качество земель, неплохая инфраструктура и удачное географическое расположение - это наши конкурентные преимущества.

Относительно опасений «выкупа» всей страны в случае открытия свободного рынка, то мне кажется это невозможным по крайней мере по двум причинам. Во-первых, никакого "свободного" рынка не будет. Почти все страны так или иначе регулируют рынок сельхозземель, а в Украине по политическим и социальным мотивам он может быть только суперзарегулированным, со многими ограничениями. Во-вторых, инвесторов не интересуют отдельные паи (средний размер паевого участка - 4,2 га), а только сформированные массивы. Даже найти владельцев участков проблематично, а договориться с ними о выкупе по экономически целесообразным ценам - почти нереально. Например, сегодня никто не запрещается законно, через механизм эмфитевзиса, взять в обработку на 100 или 200 лет (а фактически - купить) паевые земельные участки для закладки сада или ягодника. И желающих много, но они в течение одного-двух лет ищут оптимальные варианты - и не всегда находят. Потому что не могут договориться по цене с владельцами и сформировать единые массивы хотя бы на уровне 50-100 га.

По большому счету, вопрос отмены моратория - политический и имиджевый. Рынок сельхозземель, хотя пока еще и не прозрачный и цивилизованный, у нас все же уже существует и развивается. Вопрос только в том, захочет ли государство им управлять и выводить «из тени».

 

Что нужно, чтобы уменьшить коррупционную составляющую в земельном вопросе?

Стоит отменить бесплатную приватизацию участков, поскольку это дополнительная подпитка коррупции. В аграрном комитете ВРУ готовят закон об улучшении механизма аукционов для госземель, по которым тоже возникает много теневых схем. Также нужно передать ряд полномочий органам местного самоуправления.

 

Журнал "Пропозиция" №3, 2018

Интервью
Система аграрных расписок (АР) работает в 8 областях: Харьковской, Полтавской, Черкасской, Винницкой, Хмельницкой, Тернопольской, Сумской и Николаевской. По состоянию на середину апреля в Украине
Міністерство аграрної політики, Ярослав Краснопольський
Недавние изменения в составе правительства могут коснуться  и деятельности Министерства аграрной политики и продовольствия. Что изменилось и каких новаций ожидать? С этим вопросом мы обратились к

1
0