Спецвозможности
Агробизнес

7 земельных новаций августа

27.08.2018
953
7 земельных новаций августа фото, иллюстрация

Обычно «мертвый» в плане законотворчества месяц август этого года принес несколько важных земельных новаций. 19 августа (в воскресенье!) у Президента наконец дошли руки до подписания принятого еще 10 июля закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствование правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине». Новый документ регулирует сразу несколько важных вопросов в сфере землепользования, без чего невозможно функционирование цивилизованного рынка земли. Правда, регулирует не тотчас, а с 1 января 2019 года.

 

«Шахматка»

Что делать, когда львиная доля крестьян сдали в аренду свои паи агрофирме, а несколько человек - своему куму или родственнику-фермеру, и участки этих нескольких человек располагаются внутри массива? Никаких проблем здесь не: директор или управляющий филиалом агрофирмы договаривается с фермером об обмене участков так, чтобы фермеру были краю и одним массивом.

Однако были случаи, когда агрофирма навязывала фермеру неравноценный обмен. А когда тот не соглашался, угрожали все опахать, обсеять, по периметру поставить охрану и не пустить фермера на законно арендованный участок.

Бывало и наоборот: владелец участка в поле требовал от хозяйства заоблачной арендной платы. А недавно владельцев таких лоскутков начали посещать рейдеры: заехали комбайном на участок своего арендодателя, и давай молотить урожай хозяйства, которое арендовало большую часть поля, пока никто не видит. Когда приезжает полиция, эти люди объясняют, что приехали молотить свое, а сами ждут, пока полиция и хозяин поедут.

Теперь же, как пояснил партнер юридической фирмы АМР Кирилл Левтеров, хозяйству, которое арендует 75% и более общей площади земельного массива, предоставлено право получать в аренду другие земельные участки массива при условии предоставления взамен в субаренду другого земельного участка, расположенного в этом же массиве. Таким образом, создается механизм легализации практики обмена земельными участками, но в пределах одного массива, без соглашения владельцев участков, которые до сих пор регулируются только не совсем определенными устными договоренностями.

Более того, в случае попыток сторон выкручивать руки друг другу предусмотрены, с одной стороны, возможность заключения договора аренды по решению суда, то есть, несмотря на несогласие владельцев или арендаторов небольших участков, а с другой - закреплено правило, по которому условия договоров субаренды должны быть не хуже условий договоров аренды.

Наконец, данную новацию можно рассматривать как первый шаг в содействии консолидации земельных массивов - сначала в аренде, которую потом можно оформить на максимальный срок, а там - и в собственности: смотри, закрепят законодательно за арендатором преимущественное право на выкуп.

 

 

 

 

Полевые дороги

С «шахматкой» тесно связан и другой вопрос - полевых дорог. Ведь, согласно законодательству, владелец каждого 2-7-гектарного пая вправе провести к себе полевую дорогу. И на бумаге, в землеустроительных документах все эти дороги есть. Эти дороги на бумаге занимают ощутимую часть полей, что заставляет на практике их распахивать, подвергаясь возможным претензиям со стороны контролирующих органов.

Теперь же, как отмечает Кирилл Левтеров, землю под такими полевыми дорогами на бумаге, расположенными внутри земельного массива, официально разрешат использовать для выращивания сельхозпродукции. Арендовать их сможет арендатор не менее 75% (а если такого нет, то хотя бы 25%) земель массива. В то же время полевые дороги, которые ограничивают поле, остаются землями общего пользования.

 

 

Лесополосы

 

Наконец дождался решения и вопрос полезащитных лесополос. Их официально включили в земли сельскохозяйственного назначения. В то же время, как добавляет Кирилл Левтеров, закон предоставил право сдавать участки под лесополосами в аренду без аукциона.

Последняя норма призвана дать возможность распоряжаться полезащитными лесополосами тем, кто распоряжается полями. Ожидается, что если лесополосы будут в пользовании сельхозпредприятий, которые обрабатывают поля, которые эти лесополосы защищают, то посадки перестанут быть бесхозными. Возможно, и действительно сельхозпредприятия будут заботиться о лесополосы, и это положит конец бесконтрольной вырубке, которая продолжается уже более двух десятков лет, особенно на юге, где посадки так нужны, но другого источника топлива у крестьян нет. Кроме того, хозяйства смогут не бояться проводить обработки против вредителей в лесополосах, не дожидаясь, пока они размножатся и полезут на соседнее поле. Правда, хозяйствам следует позаботиться, чтобы лесополосу не взял в аренду кто-то «левый», или, не дай Бог, рейдер.

Невостребованные паи

Еще одной проблемой, которая смущает сельхозпредприятия, есть сотни тысяч паев, которые до сих пор остаются невостребованными. Согласно закону, такие участки должны торчать необработанным бельмом посреди поля. И иногда, в частности, на Полесье, где из-за низкого плодородия почв и радиационного загрязнения инвесторы идут в сельское хозяйство неохотно, так оно и есть. Но обычно на практике такие участки обрабатываются и приносят неплохую прибыль тем, кто их использует.

Единственный момент - нелегально: раз по документам такая земля не арендуется, значит, с нее можно не платить налоги, не учитывать ни участков в обращении, ни продукции, что на них выращивается.

Теперь же местным органам власти предоставлено право через суд забирать такие участки в коммунальную собственность с 2020 года. Кроме того, в 1 января 2025 такие участки следует обязательно выделить в натуре.

 

Мелиорация

Представители агробизнеса с юга Украины неоднократно жаловались, что возрождать орошение мешают в том числе дележки полей на мелкие участки. Ведь строительство или восстановление оросительной инфраструктуры имеет экономический смысл только тогда, когда орошаются большие массивы земли. Но и в этом случае для большинства инвестиций в орошение были неподъемными.

Теперь хозяйствам, которые аккумулировали менее 75% площади земельного массива, предоставили право на возмещение расходов на орошение. Следует ожидать, что соответствующее финансирование будет заложено в бюджет следующего года. Также установлен порядок предоставления земельных сервитутов, необходимых для прокладки или обслуживания оросительных систем.

Эмфитевзис

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Еще один маленький, но важный пункт - ограничение срока эмфитевзиса и суперфиций, которые называли скрытой продажей сельхозземель, находящихся под мораторием, н апротяжении 50 годов. Это наверное существенно снизит интерес инвесторов к этим инструментам. Хотя, возможно, это и делалось с тем расчетом, что «все, кто надо», успеют до 1 января оформить эмфитевзис - кто на 100, а кто на 999 лет?

 

Земли коллективной собственности

На данный момент «зависли в воздухе» сотни тысяч гектаров сельскохозяйственных угодий, которые остаются в коллективной собственности. Многие из этих земель - это старые сады или кормовые угодья, распаевывать которые оказалось невыгодно. Согласно закону, их нужно делить на части отдельно. И доходы от сдачи в аренду паев, площадь которых измеряется не гектарами, а сотками, не окупают расходов на оформление документов на участок. Даже сельхозпредприятия жаловались, что если бы они и взяли на себя расходы по оформлению документов пайщикам, доходы от старого сада не возместили бы им еще и этих расходов. А существуют еще коллективные сады - массивы участков, выделяемых под дачи.Теперь общему собранию членов КСП позволили завершить дележки земель и передать земли несельскохозяйственного назначения в коммунальную собственность. Правда, существуют опасения, что без грамотных подзаконных актов эта норма останется «мертвой». Ведь попробуй собери членов бывших КСП, а тем более наследников умерших пайщиков.

 

Богдан Малиновский, b.malinovskiy@univest-media.com

Интервью
КАБП
Благодаря проведению реформ, Украина сегодня имеет самый большой за последнее время инвестиционный потенциал. К важнейшим международным партнерам Украины принадлежит Канада.
Керівник агрохімічної лабораторії з дослідження ґрунтів університету Міссурі-Дельта-Центр Девід Данн
Будущая урожайность примерно на 60% зависит именно от плодородия почвы. Определить, каких элементов не хватает, а каких излишек, поможет анализ почвы. США как один из мировых лидеров в выращивании зерновых и бобовых накопили большой опыт... Подробнее

1
0