Спецможливості
Інтерв'ю

"Мораторій на землю - це продовження радянського часу",- Микола Орлов

04.10.2016
1054
"Мораторій на землю - це продовження радянського часу",- Микола Орлов фото, ілюстрація
Николай Орлов, управляющий партнер юридической фирмы ОМР

До кінця 2016 року парламент повинен прийняти Закон про обіг земель сільськогосподарського призначення. Цей закон має відкрити ринок землі в Україні. 

 

На прийнятті цього закону наполягають українські та закордонні експерти, дозволити продаж землі закликає Україну Міжнародний валютний фонд. В МВФ зазначають, що дозвіл на продаж землі впливатиме і на отримання чергового траншу кредитних грошей.

Водночас, українські аграрії провели попереджувальний страйк, однією з вимог якого є продовження земельного мораторію.   

Про перспективи та юридичні аспекти відкриття ринку землі в Україні «Пропозиції» розповів Микола Орлов, керуючий партнер юридичної фірми ОМР.

 

Питання продовження мораторію викликає бурхливі дискусії у суспільстві. Які проблеми може вирішити його відміна?

Відміна мораторію на землю вже давно дозріла. Біля 60% законопроектів, які генерують різні громадські об’єднання, народні депутати щодо земельних питань насправді виникають тільки через те, що у нас немає нормальних земельних відносин.

Ринок землі спричинив би початок  т.зв. «первинної агрегації». Що це таке? Це коли всі селяни, які мають свої клаптики землі,  почали б між собою продавати і купувати її. І у дуже швидкому часі – за моїми підрахунками, може і оптимістичними, але років за 3-5 у нас замість 1000 орендодавців було б 20, були б укрупнені шматки землі.  Тоді власники почали б засаджувати поля, зникли б польові дороги, з якими у нас перманентна проблема. Але наш підхід до землі залишається радянським.

Зараз у нас в Україні  відбувається конкуренція за оренду, через це інколи ціна оренди зашкалює і виходить за рамки економічної доцільності.  Скажімо, у Словаччині, за оновленими даними, середня вартість оренди становить 65 євро за гектар. А ми платимо у 2-3 рази більше. Тому у нас ці відносини відірвались від реалій. Бо вхідна ціна тони пшениці і у Словаччині, і у нас однакова - ми ж у експортному ринку живемо. А відбувається це лише через те, що наші аграрії не можуть купити землю. І такий стан справ вигідний двом категоріям – популістам і агробізнесу. Що найсмішніше – йдеться про малий і середній бізнес. У агрохолдингів з документами все в порядку, у більшості випадків багато хто з них перепідписав договори оренди на тривалі терміни – 10-20 років. Тому вони убезпечені від більшості негативів.

А ті, хто ніколи не хотів витрачати гроші на підписання договорів оренди, бояться, що орендодавці від них повтікають - не буде кріпацтва і треба буде  викладати гроші за землю.

Проблема із землею все одно постане. Насправді вона розкручується, бо це ринкові механізми, які не можна зупинити. В чому полягає специфіка ситуації? У нас є непідмораторні землі, які скуповуються, у нас є договори емфітевзису. За експертними оцінками, на сьогодні 20-30% мешканців села хочуть продати свої паї, але не можуть це зробити. Ці паї – це залишки радянської спадщини, фактично це гроші, які селяни ніяк не можуть монетизувати. Це створює дикий соціально-психологічний конфлікт на селі.

У нас через всю цю шизофренію з орендою агробізнес частково перетворився на відділ зв’язків з громадськістю. Він повинен загравати до тисяч людей, у яких інші потреби і інше мислення. І цей соціальний конфлікт ніхто не досліджує,  а він має потенційну вибухову природу.

Від міністра до міністра ми чуємо мантру: давайте будемо розвивати дрібний агробізнес і фермерство. Всі за.  Але давайте звернемось до досвіду інших країн, у яких він розвивається завдяки дешевому фінансуванню, дотаціям, спеціальним програмам. У нас нічого цього немає вже давно. Тобто зараз ми тримаємо ринок землі, і нібито розвиваємо дрібний і середній агробізнес. А це не так. Дрібні виробники тікають із села. Ми на сьогоднішній день спостерігаємо масове закриття фермерських господарств, бо вони не можуть працювати без пільг, платити високі податки, нести ризики.

І це не проблема людей. Це проблема економічна  і фінансова. Який бізнес може платити 27% річних? Банки можуть скільки завгодно розказувати про ризики. Але 27%  річних легальний бізнес платити не може. Для цього потрібні унікальні умови, які свого часу були в агросфері. У нас 20 років існував спец режим ПДВ, при цьому було море зловживань: врожай часто продавали «по-чорному», селянам платили «по-чорному», ПДФО платили з номінальною вартістю. Це клондайк, але все колись закінчується. Фактично це було фінансування села за рахунок несплати податків. Зараз агробізнес починають змушувати платити податки. І джерело фінансування закрилось.

 

Якщо говорити  про державну землю, що там відбувається?

Одним словом це називається дерибан. Є певні міфологеми про державну землю. Перша, яка побутувала ще за часів Януковича,– це те, що у нас є великий банк державної землі, який є мега цікавим і апетитним. Насправді державні землі розкидані клаптиками – десь 10 га, десь 30, десь шматок лісосмуги. Але коли ці шматки скласти, отримуємо від 10 тис га на район. Була така  ідея -  створити земельний банк. Насправді проблема в тому, що через  розкиданість і  розрізненість державні землі є цікавими лише тим господарствам, поруч з якими вони знаходяться. Тому сказати, що ми зберемо ці землі і  передамо їх комусь в ренту чи концесію, є невиправданим з точки зору фактажу.

По-друге, є така ідея, що всі землі повинні повернутися державі, і вона повинна їх знову в оренду віддавати –  на противагу вільному ринку землі.  На прикладі державних земель ми вже можемо бачити, як держава розпоряджається своїми землями.  Це варіант повного невігластва з точки зору земельного менеджменту. 

Щоб розібратися у цьому питанні, наша компанія вперше за багато років провела інвентаризацію державної землі і з’ясувала,  що велика частина тієї землі обробляється, причому без документів. До 30% державних земель по деяких районах обробляються на підставі домовленостей, які нічим не підкріплені. Але й це ще не все. У більшості своїй ці землі ще і не про інвентаризовані – тобто, це просто плями на карті, розташування яких  у кращому випадку може визначатися по відношенню до інших інвентаризованих ділянок або до доріг. Це terra incognita. Її треба просто заміряти. Ще у 2013-му році спеціально під це внеслися зміни до державного бюджету, виділялися гроші на інвентаризацію державних земель. Але я сумніваюся, що хоча б третина проінвентаризована.  

Ця вся історія потроху починає закінчуватись. Звичайно, це комусь не подобається. Але тиск громадськості у земельному питання останнім часом посилився.

У нас є ще державні землі у користуванні державних підприємств. Якщо йдеться про землі Академії наук, то можемо говорити мінімально про кількість від  350 тис га. Це дослідні підприємства, які повинні займатися селекцією, боротьбою з хворобами, дослідженням агрохімікатів, тобто науковою роботою, якою у нас замаються мало.  Що тут відбувається? Державні землі продати чи передати не можна офіційно ніяк. Тоді складається система договорів на вирощування врожаю, обробітку, закупки ЗЗР і т.ін. Середня ставка неофіційного «чорного» платежу становить  90 доларів на га. Якийсь зацікавлений аграрій, працюючи на цих полях і вирощуючи врожай,  платить  - і, звісно, не державі. Хоча, чесно кажучи, якби держава ці гроші приймала і використовувала їх на ті ж самі дослідження, було б більше толку. Ці землі не інвентаризовані – ми навіть не можемо назвати точну кількість.  І цей ринок теж існує.

Давайте казати чесно: держава виявилася найгіршим землевласником. Тому що вона сама з того нічого не отримує, не вибудувала систему державного контролю.

Я думаю, що це є найкращим прикладом, чому ідея повернути всю землю державі спричинить корупцію у мільярдних масштабах.  Це не конституційно.  Люди – власники. Будь-яка підміна нормальних, здорових ринкових механізмів закінчується завжди корупцією. Ми в цьому переконувалися  вже безліч разів.

 

Отже, який вихід може бути із цієї ситуації?

На сьогоднішній день фактично є три концепції  про те, що робити з ринком землі, якщо його запровадити.

Ми відкидаємо ідею, що  він взагалі не потрібен або його треба віддати державі. Є концепція лібералізувати ринок для всіх  і відразу. Ми завжди виступали проти цієї концепції. Тому що вважаємо, що повинен бути буфер і перехідний період.  Інакше у нас  може виникнути хвиля спекуляції землею. У людей гроші є,  і не тільки у наших людей. Ціни злетять до небес. Хоча об’єктивно земля в Україні  не може коштувати дорожче, ніж земля на сході Словаччини або Польщі. А там орні землі коштують від 2 до 3 тисяч євро.

 

А чому  не може коштувати дорожче?

Якщо у людини є гроші вкласти у землю, то при всіх чорноземах і міфах про те, яка у нас в Україні класна земля, у Словаччині вона отримає дешеве фінансування європейського рівня, субсидії європейського рівня, страхування та сертифікацію європейського рівня – всі блага цивілізації.  Тому людина з грішми швидше вирішить у Словаччині землю купувати. Це відразу вихід на європейський ринок.  А в Україні ще треба пробиватися через кордон і долати безліч різних перепон. Тому, повертаючись до ідеї про перехідний період, якщо його не робити, отримаємо хвилю спекуляції.  Вона, звичайно ж, всядеться. Але ті пару років, які вона триватиме, будуть достатньо деструктивними для агробізнесу. Тому що почнеться боротьба за землю і, нажаль,  не чесна. Повинен бути цивілізований перехід. Ми не можемо відразу продавати всім.

Тому важливий підхід – на час перехідного періоду продавати можуть тільки громадяни України і тільки громадянам України. Це відразу відкине достатньо великий пласт інших спекулянтів. Причому  можна  встановити певні запобіжники щодо вартості – не нижче, ніж нормативна оцінка. Не треба забувати і про те, що у нас можуть примушувати людей  до продажу, користуючись безпорадним станом чи іншими проблемами , і купувати за безцінь.

Третій варіант, який також має право на існування – це запроваджувати вільний ринок частково. Тобто вибирати якісь регіони з якихось причин і втілювати там в тестовому режимі. Перевірити, а потім поширити досвід на всю Україну. Це компромісний варіант.

Є й інші пропозиції – продавати право оренди. Але це не  працює ніде у світі, і тут не буде працювати. Це достатньо складні і віддалені від реалій ринку механізми.  І це засмучує найбільше. Всі ці квазі-механізми не вирішують проблем -  ні з великою частиною орендодавців, частина яких – це люди похилого віку, якими легко маніпулювати. Вони не вирішують проблеми з польовими дорогами, які постійно всім заважають. Вони не вирішують проблеми з обмінами землі. Бо якщо приватний власник має ділянку посеред поля і хоче її обробляти, то ви нічого не можете зробити. А якби був ринок землі, цю ділянку можна було б викупити або помінятися.

І всі ці питання жоден із законопроектів не вирішує. Бо подолати їх може тільки первинне розукрупнення землі. Інших способів немає. Це в усьому світі вирішувалося тільки так. А ми намагаємось знайти наш унікальний шлях. У нас є достатньо велика кількість обдурених мас, яким згодовують популістську інформацію. І у нас є досить невелика кількість людей, яким це вигідно. Ці проблеми накопичуються і загострюються високою конкуренцією за землю. Загострюються тим фактом,  що у нас на сьогодні швидко вимирає сільське населення і з’являється багато відумерлої спадщини – і це також одна з причин, чому не хочуть скасовувати мораторій. Дуже вигідно обробляти землю і взагалі нікому нічого не платити.

Ще такий момент, про який ніхто не говорить. Ми не можемо створювати капіталомісткі, наукомісткі підприємства на невласній землі. Ніхто не буде інвестувати мільйони доларів не у свою землю.

Чому у нас із запізненням запускаються садки? Чому із запізненням запускається зрошення, виноградники? Саме через це. Бо вкладати в орендовані землі великі гроші ніхто не хоче. Завтра може прийти власник землі і захотіти її забрати назад. І  йому все одно, що вкладено гроші, що існує певна економіка процесу. І це у нас дуже поширена ситуація.

На жаль, на цьому питанні  у нас грають вже не перший рік.  Тому  у нас мораторій на землю вже повинен був  скінчитися на початку 2000-х, але цього і досі не сталось.

 

Ольга Бабчук, o.babchuk@univest-media.com

Інтерв'ю
Во­ло­ди­мир Яков­чук, ге­не­раль­ний ди­рек­тор Євраліс Се­менс Ук­раї­на
Ге­не­раль­ний ди­рек­тор ТОВ «Євраліс Се­менс Ук­раї­на» Во­ло­ди­мир Яков­чук розповідає про новинки французького насінницького бренда сезону-2017 та «закулісне» життя компанії.
Олександр Ярещенко, заступник директора з наукової роботи Інституту садівництва НААН
Ягідництво називають однією із найперспективніших галузей АПК. Саме сюди і початкуючі, і досвідчені аграрії  вкладають великі суми грошей. Про те,  за якими критеріями слід обирати культури

1
0