Спецможливості
Аналітика

Навіть після зняття мораторію на продаж власники паїв не збираються спускати їх за безцінь

12.02.2018
1438
Навіть після зняття мораторію на продаж власники паїв не збираються спускати їх за безцінь фото, ілюстрація

Проведене з лютого по травень минулого року Національним науковим центром «Інститут аграрної економіки» спільно з науковими установами НААН дослідження, підсумки якого були підбиті нещодавно, показує, що в разі зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель на ринок буде викинуто не більше 2,8 млн га угідь. Адже навіть серед тих, хто отримав земельні паї в спадок, щонайменше дві третини власників не збираються їх продавати. А серед тих, хто не проти продати свою землю, левова частка не згодні робити це за ціну, нижчу, ніж у сусідніх з нами країнах ЄС.

 

Продавати чи не продавати?

Ґрунтовне опитування двох з половиною тисяч власників земельних паїв в усіх областях України, крім Криму та інших окупованих територій, для якого в кожній області обиралося 3 райони (прилеглий до обласного центру і по одному розвинутому й депресивному), показало цікаві результати.

Щодо загальних принципів функціонування ринку земель в майбутньому, то тут очікувано найбільше виявилось принципових противників купівлі-продажу земель — кожен четвертий. Загалом тих, кого в тій чи іншій мірі влаштовує нинішня ситуація, — трохи більше половини. Натомість

за продаж землі без будь-яких обмежень висловились тільки 3,3% — кожний тридцятий. Це менше, ніж прихильників повторної цілковитої націоналізації земель (таких налічувалось 3,9%).

Кожен третій розглядає різноманітні варіанти обігу земель. Так, 11% найбільше вподобали ідею продажу сільгоспугідь лише фізособам-громадянам України, 9,4% — ідею продажу найбільш «правильним» (з точки зору місцевої громади, яка й має на їх думку регулювати купівлю-продаж та відстежувати процеси недобросовісної конкуренції) фермерським господарствам (ФГ) чи агрофірмам.  5,6% — висловилися за можливість продажу земель територіальній громаді, щоб та надалі здавала ділянки в оренду.

На запитання «За яких умов можна було б зняти мораторій на продаж сільськогосподарських земель?» найбільше — 37,5% респондентів — вибрало варіант комплексного законодавчого і нормативно-правового врегулювання ринку землі. 29% стоять за те, щоб залишити все, як є, і майже 20% вважає, що для відкриття ринку землі необхідним є створення спеціальних земельних комісій, створених в межах територіальних громад, які б регулювали обіг ділянок з наданням пріоритету тим, хто самостійно господарює на землі, проживає в межах даної території або є бюджетоформуючим суб’єктом для конкретної територіальної громади. Майже 10% вважають за необхідне перелік умов відкриття ринку земель доповнити закріпленням максимального розміру володіння однією особою, і ще майже 5% — законодавчого визначення категорій покупців, які мають право на придбання сільгоспугідь.

Наразі стандартно — передавши в оренду агрофірмі — розпорядилися своїм паєм понад дві третини опитаних власників. Ще 16% передали їх в оренду фермерам. Також 16% використовують свій пай самостійно: 11% приєднали його до ОСГ, а ще 5,5% — до власного сільгосппідприємства або ФГ. Є й ті, хто частину паю використовує самостійно, а частину здає в оренду, однак таких менше 5%. Як правило, це власники, чиї земельні паї розпорошені по території і знаходяться у двох, а то й трьох різних земельних масивах.

Хоча в низці областей сільгосппідприємства нарікають на високу орендну плату, серед пайовиків її розміром задоволений лише кожен четвертий. Цілком можна зрозуміти ті 8% власників, які отримують за свій пай не більше 500 грн/га (хоча й серед них задоволений розміром орендної плати кожен четвертий), чи тих 18%, які отримують від 500 до 1000 грн/га, або 30% тих, хто отримує 1000–1500 грн/га. В цілому ж понад 3000 грн/га отримують 44% власників паїв, а хочуть отримувати стільки ж понад 86%. Ще  15% власників зазначили конкретну суму  — 4000 грн/га. А хотіли б отримувати – 9000 грн/га, тобто майже 300 євро/га, що співставне з цінами в сусідніх країнах ЄС.

Отже, основна маса вітчизняних пайовиків знає реальну ціну землі і не схильна продешевити.

Що неодноразово знаходить підтвердження в інших розділах дослідження. Однак чи виправдаються їх очікування, враховуючи низьку купівельну спроможність – покаже час.

Цікавими є результати отримані стосовно  продажу сільськогосподарських земель через механізм емфітевзису. Як показує опитування, половина пайовиків взагалі не знають, що це таке, і лише 16% ставляться до цього інструменту позитивно — вдвічі менше, ніж тих, хто ставиться негативно. Крім того, половина опитаних зовсім не бажають користуватися цим інструментом, і лише 10% — не проти, тоді як 40% не можуть визначитися (вочевидь через те, що нічого про нього не знають).

 

Землю хочуть продавати дорого, а купувати можуть тільки дешево

Стосовно подальшого розпорядження своїм паєм, то, як показує опитування, власники не схильні до різких рухів: найбільше — 43,5% — планують так само здавати їх в оренду, а 23,5% — передати в спадок. 21% хоче залишити пай собі, в тому числі лише кожен третій для створення власного ФГ (решта дві третини, скоріше за все, хочуть бути одноосібниками).

Близько 2% хочуть змінити його цільове призначення, переважно (1,6%) під забудову — очевидно, більшість з них цю землю потім продадуть, бо кілька гектарів для будівництва лише одного будинку явно забагато.

Коли ж респондентам поставили питання руба: чи плануєте Ви продати свій пай у разі зняття мораторію на торгівлю сільгоспземлями, лише трохи більше 10% відповіли ствердно, дві третини однозначно сказали «Ні», а 23% не змогли визначитись. Таким чином,

відразу після відкриття ринку сільськогосподарських земель їх пропозиція складе всього від 1,5 до 2,8 млн га. А з цієї кількості, вочевидь, продана буде лише невелика частина. Адже майже 80% готових продати свої паї оцінюють їх у щонайменше $6000 за гектар.

Дві п’ятих вказали конкретну суму, яку хотіли б отримати продаючи земельний наділ – у середньому це $12 тис. за гектар.

Тобто, на рівні найуспішніших наших сусідів у ЄС і навіть вище за середні показники в деяких країнах Євросоюзу. Що знову-таки свідчить про хорошу обізнаність бажаючих продати свій пай із цінами на європейському ринку. Що цікаво, що і ті, хто заробив свій пай, працюючи в колгоспі, радгоспі чи КСП, хто тяжко працював на землі, і ті, хто його лише успадкував, називають приблизно однакові суми, за які готові розстатися зі своєю землею. Це також спростовує гіпотезу про те, що ті, хто успадкував землю, тільки й мріють якомога швидше продати її за будь-яку ціну.

Натомість, як свідчить опитування тих, хто обробляє свої паї самостійно або орендує їх, ведучи фермерське господарство чи володіючи сільгосппідприємством, ціна, яку власники паїв хотіли б отримати за свою землю, їм не по кишені. Зокрема, майже третина господарів (32%) з урахуванням наявних у них обігових коштів можуть заплатити не більше $500 за гектар. 22% спроможні викласти за гектар від $500 до $1000, трохи більше 10% — $1000–2000, 7% — $2000–3000, 4% — $3000–5000, і лише менше 9% згодні заплатити більше $6000 — суму, яку хочуть отримати майже 80% бажаючих продати свій пай.

Середня ж сума, яку готові заплатити за землю ті, хто на ній господарює, становить $2500 за гектар — майже вп’ятеро менше, ніж в середньому очікують отримати продавці. Відтак навіть серед тих, хто господарює на землі самостійно лише 26% планують купувати землю. Ще 20% прикупили б земель, але лише за умови пільгового кредитування і стільки ж — за умови розстрочки оплати. 16% точно не бажають купувати землю і ще 14% ще не визначилися зі своїми планами.

Серед тих же, хто ще й орендує земельні паї для ведення агробізнесу, як не дивно для когось, охочих купити землю менше — лише 21%. Натомість не мають наміру купувати землю аж 38%. Ще 17% докупили б землі, але лише за умови пільгового кредитування, 10% — за умови розстрочки оплати і 17% не визначились.

Отже, як бачимо, агрофірми не настільки горять бажанням скуповувати землю, як дрібні виробники. Вочевидь тому, що придбання невеликих площ, які могли б задовольнити одноосібника, для агрофірм нічого не змінить, а скупка значних обсягів землі вимагає непосильних для сільськогосподарського підприємства інвестицій.

При цьому 10% охочих купити землю зізналися, що хочуть зробити це із метою подальшого перепродажу і 4,4% — з тим, щоб перевести під забудову.

Натомість 80% запевнили, що придбання землі їм потрібне для ведення сільського господарства.

 

Спадкоємці паїв недалеко пішли від своїх спадкодавців

Цікаво було дослідити відмінності між тими, хто заробив пай своєю працею в сільгосппідприємстві, і тими, хто його успадкував. Адже побутує думка, що ті, хто працював на землі, справді так легко з землею не розлучаться, а от їхні діти й онуки, що живуть у місті, тільки й мріють пошвидше отримати взамін землі живі гроші.

Справді, якщо серед тих, хто заробив земельний пай працюючи у господарстві – найбільше пенсіонерів, то  серед спадкоємців паїв більшу частку складають ті, хто працює в галузях, не пов’язаних з сільським господарством. І перших, і других — по 36%.

Цікаво те, що спадкоємці паїв більш схильні обробляти їх у перспективі самостійно, ніж ті, хто їх отримав за багаторічну роботу на землі. Так,  частка тих, хто повністю або частково використовує свій пай самостійно, серед спадкоємців більша, ніж серед тих, хто отримав його безпосередньо у процесі паювання: відповідно 12% і 9% повністю і 5% і 1% частково. Втім, це можна пояснити більш молодим віковим складом, а також тим, що ті, хто багато років був найманим працівником і виконував вузький набір виробничих операцій, не наважується самостійно вести господарство, як то кажуть, «від і до».

Як і очікувалося, спадкоємці паїв виявилися менш консервативними у своїх поглядах на майбутнє земельного ринку. Але не набагато, тобто, вважати, що вони тільки й чекають моменту, щоб розпродати свою землю, підстав немає. Наприклад, в обох категоріях найбільше тих, хто є прихильником орендних відносин і в майбутньому — 25% серед спадкоємців і 30% серед тих, хто отримав пай за роботу на землі.

Тих, хто в цілому проти купівлі-продажу земель, серед спадкоємців паїв трохи більше половини (51%), тоді як серед тих, хто заробив свій пай — аж 62%. Майже однаково тих, хто підтримує ідею купівлі-продажу землі  в цілому (27 і 24%), однак частина із них переконані, що зараз це питання не на часі (6 і 10% відповідно).

За абсолютно вільний продаж землі виступають лише 6%, що значно менше від очікувань.  Для порівняння: серед тих, хто заробив свій пай, таких 3%. Найбільше ж в обох групах тих, хто розуміє, що зняттю мораторію має передувати комплексне законодавче й нормативне врегулювання земельних питань.

Прогнозовано серед спадкоємців паїв суттєво більше тих, хто в разі відкриття ринку землі продав би свій пай — 13% проти 5%. Як і тих, хто змінив би цільове призначення (3% проти 1%). Більше тих, хто планує на цій землі працювати самостійно, приєднавши пай до ОСГ (15% проти 10%) і започаткувати власне фермерське господарство (7% проти 3%).

Спадкоємці паїв, як люди, мабуть, молодші й обізнаніші, проситимуть за свою землю більш високу ціну, ніж ті, хто їх заробив, але знову ненабагато. Близько 43% спадкоємців і 37% безпосередніх учасників паювання вказали, що це має бути 6 тис. дол/га. На прохання вказати конкретну суму  приблизно така ж частка опитаних (36 і 44%) відповіла, що це має бути 12,8 і 10 тис. дол./га відповідно.

 

Що кажуть ті, хто землю обробляє

Ще одна цікава для дослідження група, яку ми виділили, — ті, хто господарює на землі, а не здає її в оренду. Адже саме їхні інтереси декларуються головними під час усіх наших реформ останніх десятиліть.

Зокрема, в цій групі противники зняття мораторію на купівлю-продаж землі вже в меншості — 42%. Щоправда прихильників — приблизно ж стільки (40% проти 22%), з них 10 і 8% відповідно підтримують необхідність введення ринку земель, але вважають, що нині це не на часі.

Разом з тим, дві третини із тих, хто самостійно обробляє земельний пай, висловили бажання у майбутньому розширити площу власного землекористування й при цьому близько 20% готові це зробити за умови пільгового кредитування та розстрочення платежу. Тоді як серед орендодавців частка таких втричі менша.

Остання група, думку якої досліджено, — так звана сільська еліта: голови та депутати місцевих рад. Серед них найбільше прихильників виключно орендної форми земельних відносин — майже 25%. Ще 20% виявилися категоричними противниками купівлі-продажу землі.

Цілком очікувано серед них виявлено чимало прихильників обігу земель за участі територіальних громад. Так, 20% із них виступає за надання територіальним громадам вирішального права на дозвіл продажу землі громадянам та господарствам, з наданням пріоритету тим, хто проживає на їх території  і 16% за викуп територіальними громадами з подальшою передачею в оренду. Відповідно, дуже мало (2%) прихильників необмеженої купівлі-продажу землі.

Через це серед них так багато (кожен четвертий) прихильників створення спеціальних земельних комісій, створених територіальними громадами, які б могли регулювати ринок землі з урахуванням інтересів територіальної громади та перспектив її розвитку, і вже після цього знімати мораторій. Та найбільше — 47% — виступають за комплексне врегулювання земельного ринку перед тим, як його відкрити.

В цілому ж противників продажу землі серед сільської еліти менше половини (47%). 19% — однозначні прихильники торгівлі землею, стільки ж вважають, що в ринку землі є й переваги, й недоліки, а ще майже 15% підтримують зняття мораторію, але після того як будуть вирішені усі земельні питання та стабілізовано фінансово-економічне становище у країні.

 

Висновки

Отже, більшість респондентів переконані, що мораторій на продаж сільгоспземель можна зняти лише за умови повного законодавчого та нормативного врегулювання ринкового обігу. Чимало прихильників має ідея регулювання ринкового обігу земель за допомогою спеціальних агентств або земельних комісій. Слід вказати, що подібні органи існують і в деяких розвинутих країнах, на які Україна орієнтується у реалізації реформ. Це, наприклад, SAFER у Франції або «Земельне товариство» в Німеччині, що представляє собою організації з управління землями в кожній федеральній землі. Близько 70% опитаних вважають таке врегулювання необхідною умовою зняття мораторію на продаж сільгоспземель. При цьому, попри актуалізацію цього питання в останні роки, більше половини респондентів (понад 58%) не підтримують відкриття ринку землі в сучасних умовах.

Ті, хто господарює на своєму паї самостійно, вочевидь бачать, що залишати нинішню ситуацію без змін буде дедалі важче, тому більше прихильні до ідеї введення ринкового обігу земель, але регульованого державою та максимально прозорого.

І власники земельних паїв, і ті, хто їх обробляє, досить помірковані у відповідях з питань запровадження ринку сільськогосподарських земель. Обираючи майбутню модель земельних відносин в Україні, значна частина і власників, і орендарів відповіла, що хотіла б господарювати на землі, яка буде їхньою власністю, при цьому висловлюючи недовіру органам державної влади, що розпоряджаються землями державної власності. Серед них дуже мало тих, хто в майбутньому хотів би орендувати державні землі.

Однією з суттєвих перешкод на шляху запровадження ринку землі є брак обігових коштів у потенційних покупців. З огляду на це процес відкриття ринку землі має супроводжуватися запуском потужних механізмів пільгового кредитування та розстрочки оплати вартості землі з наданням пріоритету тим, хто нині самостійно господарює на землі або молодим людям, які хотіли б створити своє фермерське господарство.

 

Юрій Лупенко, академік НААН, директор Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки»,

Ольга Ходаківська, д. е. н., зав. відділом земельних відносин та природокористування Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки»

Інтерв'ю
Богдан Духницький, канд. ек. наук ННЦ «Інститут аграрної економіки», аналітик компанії «Бізнесгрупінвест», що тісно співпрацює з Асоціацією «УКРСАДПРОМ»
Європейський ринок потребує фруктів і ягід і скупує  їх з усього світу. При цьому попитом користується не  лише сировина, а й перероблена продукція. За результатами 2016 року, 70% доходів зі
Державна служба з питань безпечності харчових продуктів та захисту споживачів (Держпродспоживслужба) офіційно працює в Україні з лютого 2016 року. Служба була утворена відповідно до постанови КМУ від

1
0