Відкриття ринку землі не обговорюється. Є запитання "коли", - Alexandrov & Partners

Кому вигідний закон про землю?

Згідно меморандуму між Україною та МФВ Закон про обіг сільськогосподарських земель повиненні були прийняти до кінця 2017 року. «Чому правила гри МВФ частково прийнято нашими політиками? Справа в тому, що жодна політична сила не готова взяти на себе відповідальність за прийняття даного Закону. Позиція МВФ для наших політиків досить зручна: інакше не розвиваємося, не йдемо в ЄС, значить потрібно швидко прийняти закон», - пояснила вона.

Законопроектів про ринок землі безліч. Серед них основні проекти два: від блоку Петра Порошенка (проект БПП) і альтернативний законопроект. Згідно з проектом БПП, юрособам можна буде купувати землю лише з 2020 року. «Момент, коли в уявленні багатьох прийдуть олігархи і будуть розривати нашу землю, відкладається. Іноземці зможуть купувати землю лише з 2030 року, таким чином, відтягується ще одна «страшилка». Скандал буде не таким резонансним», - переконана О. Крижанівська. Альтернативний законопроект має певні здорові нотки, в ідеалі ними потрібно доповнити законопроект від БПП.

Коли буде прийнято закон про землю?

Прийняти закон прямо зараз, прикрившись вимогами МВФ, можуть досить швидко. «Думаю, його приймуть до 1 січня 2018 року, але це ще не означає, що ринок реально почне працювати», - вважає юрист. Для його повноцінного функціонування потрібна діюча система електронних торгів. В Україні є досвід роботи з електронними системами на прикладі СЕТАМ (система електронних торгів арештованого майна), тому цілком можливо, що з майданчиком для електронної купівлі-продажу землі проблем не буде.

Але питання не тільки в самому законі про ринок землі. «Це не найскандальніший закон. Є ще закон про консолідацію земель, який також повинен бути прийнятий», - нагадала О. Крижанівська. У ньому описано нюанси про викуп або обмін паїв, які будуть перешкоджати викупу загального поля. Коли, припустимо, всі паї навколо розкупили, а по центру залишився «клаптик». Зараз це питання вирішується на рівні «як домовимося», але якщо буде працювати закон, то вступить в силу примусова схема обміну таких «незручних» земельних ділянок. У низці держав подібний примус існує. За словами О. Крижановської, закон про консолідацію набагато складніший закону про обіг земель.

Крім електронних торгів і закону про консолідацію, для запуску ринку потрібно внести зміни в більш ніж 100 нормативно-правових актів. «Так що для повноцінної роботи ринку землі потрібно точно не рік. Якщо величезна кількість юристів будуть опрацьовувати всі ці питання, це можна зробити до кінця року. Але ці зусилля не докладаються, тому навіть якщо закон приймуть, сам ринок запрацює набагато пізніше», - сказала адвокат.

Так, ринок землі буде відрито, але далі розпочнеться величезна робота з підготовки нормативно-правових актів, системи електронних торгів. Відкривати ринок будуть етапами. Шахрайство буде. Але при грамотному підході його можна уникнути.

Чи буде масова скупка землі?

За даними опитування AgriSurvey, проведеного на замовлення Alexandrov&Partners, понад 60% агрокомпаній не готові купувати землю. «Одному з наших клієнтів, агрохолдингу з 60 тис га землі, я задавала питання: чи готові купувати? І отримала чітку відповідь - ні, тому що всі гроші в обороті і немає сенсу просто їх закопувати».

Водночас юрист підкреслює, що українською землею цікавляться багато, хочуть на ній працювати. «Кілька років тому на ринок заходило більше великих інвесторів, які скуповували по 5-10 тис. га. Зараз розмір інвестицій знизився, купують максимум на 2 тис га. Україною зацікавився Індійський інвестиційний фонд, в розпорядженні якого $ 10 млн, але купувати землю вони не готові, розглядається питання оренди. Спочатку хочуть освоїтися на ринку, спробувати, подивитися».

О. Крижанівська наводить ще один приклад: «Чеський інвестор із 30 тис. га землі планує: я попрацюю тут років 5, зароблю грошей. Земля у власність мені не потрібна».

На користь того, що масової скупки земельних паїв не буде, говорить і той факт, що відповідно до закону спочатку відкривається державна земля. «Ринок будуть тестувати на державній землі, і тільки потім на приватній. Тому до моменту продажу паїв пройде кілька років - від 2 до 4 років», - вважає експерт.

Як працює ринок землі сьогодні?

Сьогоднішній ринок землі тіньовий, покупка здійснюється за допомогою емфітевзису - договорів оренди на тривалий період (100-200 років. - Ред.), підкріплених заповітами. Вартість користування землею оплачується відразу. «Емфітевзис - прихована купівля-продаж. Рік тому нотаріуси не хотіли й чути про такі великі терміни оренди, сьогодні це прекрасно сприймається», - додала юрист.

Зараз в очікуванні відкриття ринку землі, багато хто укладає попередній договір купівлі-продажу. Але юрист попереджає, що буває судова практика, що в такому разі договір емфітевзису визнають прихованою купівлею-продажем.

У багатьох агрохолдингів є відділи, які займаються емфітевзисом. «Але вкладати великі кошти в земельний банк вони просто не можуть, вільні кошти йдуть на модернізацію. Сьогодні землю по емфітевзису купують невеликі фермерські господарства з обсягом виробничих площ в 2-3 тис. га».

Як догодити пайовику?

Оскільки земля цікавить багатьох, в Україні ведеться боротьба за пайовика, вважає О. Крижанівська. «Раніше ситуація була така: оцінили землю, уклали договір, рік заплатили, рік не заплатили, десь зерном, десь грошима, пайовики при цьому мовчали. Зараз пайовику потрібно догоджати, бо конкуренція суттєво зросла».

Вартість оренди землі доходить до 10-12% від нормативно-грошової оцінки. «Щоб залучити нового пайовика в Одеській області, наш клієнт дає 12 тис. грн просто для того, щоб укласти з ним договір, постачає йому соняшникову олію, сіно», - поділилася юрист.

Робота з пайовиками перетворюється у велику піар-компанію. «Потрібно цікавитися їх справами, підтримувати. Деякі великі агрохолдинги запрошують пайовиків на поля, показуючи їм передові технології. Наприклад «Сварог Вест Груп» допомагає розвивати села, підтримує кооперативи, на прикладі проекту - заробіток біля будинку на червоній квасолі».

Завоювавши лояльність пайовиків, компанія може розраховувати на різну підтримку. «Знаю клієнта з 5 тис. га, якому бабусі телефонують і попереджають: «Рома, у тебе бензин із гаража вивозять». Клієнт так підтримує пайовиків, що вони перетворилися в його агентурну мережу».

До 10% земельного банку агрохолдингів займає відумерла спадщина. Заради неї складаються комісії, відділи в агрохолдингах. «Вони активно шукають спадкоємців, щоб не орендувати землю за конкурсними процедурами».

З огляду на всі ці фактори, адвокат впевнена, що масової скупки землі після відкриття ринку не буде: «Умовити одночасно 30-40 осіб продати землю важко. Так, потроху будуть викуповувати, але протягом 10-15 років збережеться і практика оренди та емфітевзису».

Білі плями на законодавчій мапі

Поле діяльності для юристів в агросфері велике. Одне з проблемних запитань - фермерські господарства, які юрист називає правовими мутантами. З усіх юросіб фермерські господарства займають 4%. Вони обробляють понад 10% сільгоспземель. «Фермерські господарства - це сіра конячка. Люди не знають, як купувати. Якщо закон про фермерські господарства навіть не визначає, що ти в ньому маєш: права, акції або частки... А на землю фермерських господарств вже багато хто поклав око. У нас був випадок. Прийшов фермер: є господарство на 500 га, таке гарне, мені так воно треба, власник помер, я думав і придумав: давайте одружуся на вдові, переоформлю на себе господарство, а потім розлучуся».

Також оренду землі часто замінюють умовно-правовими конструкціями, як-то: спільна обробка ( «прийдіть, посійте, нам щось заплатите»), за такою схемою працюють багато в'язниць, шкіл.

Явище самозахоплення теж не рідкість в Україні. При перевірці агрохолдингу юристи Alexandrov & Partners часом бачать невраховані площі. «Говоримо «у вас тут за планом немає поля», а у відповідь чуємо «та це ми трошки пріоралі». А це 100 га!», - розповідає О. Крижанівська.

Держава це зрозуміла. Часто незаконному власнику дзвонять і попереджають: «Післязавтра туди приїжджають машини і збирають ваш урожай на користь держави ...». У такій ситуації юрист попереджає, що виїжджати на поле і захищати свої колоски не можна ні в якому разі. «Тим самим визнаєте, що ви це засіяли і зробили самозахоплення території».

Світлана Цибульська, s.tsybulska@univest-media.com

У підготовці статті використані матеріали круглого столу «Інструменти підвищення прибутковості агросектора», Київ, 16.02. 2017