Спецвозможности
Аналитика

Даже после снятия моратория на продажу собственники паев не собираются спускати их за бесценок

12.02.2018
1532
Даже после снятия моратория на продажу собственники паев не собираются спускати их за бесценок фото, иллюстрация
Проведенное с февраля по май прошлого года Национальным научным центром «Институт аграрной экономики» совместно с научными учреждениями НААН исследование, итоги которого были подведены недавно, показывает, что в случае снятия моратория на продажу сельскохозяйственных земель на рынок будет выброшено не более 2,8 млн га угодий. Ведь даже среди тех, кто получил земельные паи в наследство, не менее двух третей собственников не собираются их продавать. А среди тех, кто не прочь продать свою землю, львиная доля не согласны делать это по цене ниже, чем в соседних с нами странах ЕС.

 

Продавать или не продавать?

Основательный опрос двух с половиной тысяч владельцев земельных паев во всех областях Украины, кроме Крыма и других оккупированных территорий, для которого в каждой области избиралось 3 района (прилегающий к областному центру и по одному развитому и депрессивному), показало интересные результаты.
 
Что касается общих принципов функционирования рынка земель в будущем, то ожидаемо больше оказалось принципиальных противников купли-продажи земель - каждый четвертый. В общем тех, кого в той или иной степени устраивает нынешняя ситуация - чуть больше половины. Зато

за продажу земли без каких-либо ограничений высказались только 3,3% - каждый тридцатый. Это меньше, чем сторонников повторной полной национализации земель (таких насчитывалось 3,9%).

Каждый третий рассматривает различные варианты обращения земель. Так, 11% больше всего полюбили идею продажи сельхозугодий только физлицам-гражданам Украины, 9,4% - идею продажи наиболее «правильным» (с точки зрения местной общины, которая и должна, по их мнению, регулировать куплю-продажу и отслеживать процессы недобросовестной конкуренции) фермерским хозяйствам (ФГ) или агрофирмам. 5,6% - высказались за возможность продажи земель территориальной общине, чтобы та в дальнейшем сдавала участки в аренду.

На вопрос «При каких условиях можно было бы снять мораторий на продажу сельскохозяйственных земель?» больше всего - 37,5% респондентов - выбрало вариант комплексного законодательного и нормативно-правового регулирования рынка земли. 29% стоят за то, чтобы оставить все, как есть, и почти 20% считает, что для открытия рынка земли необходимо создание специальных земельных комиссий, созданных в пределах территориальных общин, регулирующих оборот участков с предоставлением приоритета тем, кто самостоятельно ведет хозяйство на земле, проживает в пределах данной территории или является бюджетообразующим субъектом для конкретной территориальной общины. Почти 10% считают необходимым перечень условий открытия рынка земель дополнить закреплением максимального размера владения одним лицом, и еще почти 5% - законодательного определения категорий покупателей, имеющих право на приобретение сельхозугодий.

Сейчас стандартно - передав в аренду агрофирме - распорядились своим паем более двух третей опрошенных владельцев. Еще 16% передали их в аренду фермерам. Также 16% используют свой пай самостоятельно: 11% присоединили его к ОСГ, а еще 5,5% - к собственному сельхозпредприятию или ФХ. Есть и те, кто часть пая использует самостоятельно, а часть сдает в аренду, однако таких менее 5%. Как правило, это владельцы, чьи земельные паи рассеяны по территории и находятся в двух, а то и трех разных земельных массивах.
 
Хотя в ряде областей сельхозпредприятия сетуют на высокую арендную плату, среди пайщиков ее размером доволен лишь каждый четвертый. Вполне можно понять те 8% владельцев, которые получают за свой пай не более 500 грн/га (хотя и среди них доволен размером арендной платы каждый четвертый), или тех 18%, которые получают от 500 до 1000 грн/га, или 30% тех, кто получает 1000-1500 грн/га. В целом же более 3000 грн/га получают 44% владельцев паев, а хотят получать столько же более 86%. Еще 15% владельцев отметили конкретную сумму - в среднем 4000 грн/га. А хотели бы получать - в среднем 9000 грн/га, то есть почти 300 евро/га, что сопоставимо с ценами в соседних странах ЕС.
Итак, основная масса отечественных пайщиков знает реальную цену земли и не склонна продешевить.
Что неоднократно находит подтверждение в других разделах исследования. Однако оправдаются ли их ожидания, учитывая низкую покупательную способность - покажет время.
 
Интересные результаты получены относительно продажи сельскохозяйственных земель через механизм эмфитевзиса. Как показывает опрос, половина пайщиков вообще не знают, что это такое, и только 16% относятся к этому инструменту положительно - вдвое меньше, чем тех, кто относится отрицательно. Кроме того, половина опрошенных вовсе не желают пользоваться этим инструментом, и только 10% - не против, тогда как 40% не могут определиться (очевидно из-за того, что ничего о нем не знают).

 

Землю хотят продавать дорого, а покупать могут только дешево

Относительно дальнейшего распоряжения своим паем, то, как показывает опрос, владельцы не склонны к резким движениям: больше всего - 43,5% - планируют так же сдавать их в аренду, а 23,5% - передать по наследству. 21% хочет оставить пай себе, в том числе только каждый третий для создания собственного ФХ (остальные две трети, скорее всего, хотят быть единоличниками).
 
Около 2% хотят изменить его целевое назначение, преимущественно (1,6%) под застройку - очевидно, большинство из них эту землю потом продадут, потому что несколько гектаров для строительства только одного дома явно многовато.
 
Когда респондентам был задан вопрос ребром: "Планируете ли Вы продать свой пай в случае снятия моратория на торговлю сельхозземлями?", только чуть более 10% ответили утвердительно, две трети однозначно сказали «Нет», а 23% не смогли определиться. Таким образом,
сразу после открытия рынка сельскохозяйственных земель их предложение составит всего от 1,5 до 2,8 млн га. А из этого количества, очевидно, будет продана лишь небольшая часть. Ведь почти 80% готовых продать свои паи оценивают их минимум в $6000 за гектар.

Две пятых указали конкретную сумму, которую хотели бы получить, продавая земельный надел – в среднем $12 тыс. за гектар.

То есть, на уровне самых успешных наших соседей в ЕС и даже выше средних показателей в некоторых странах Евросоюза. Что опять-таки свидетельствует о хорошей осведомленности желающих продать свой пай с ценами на европейском рынке. Что интересно, что и те, кто заработал свой пай, работая в колхозе, совхозе или КСП, кто тяжело работал на земле, и те, кто его только унаследовал, называют примерно одинаковые суммы, за которые готовы расстаться со своей землей. Это также опровергает гипотезу о том, что те, кто унаследовал землю, только и мечтают как можно быстрее продать ее за любую цену.
 
Зато, как свидетельствует опрос, тех, кто обрабатывает свои паи самостоятельно или арендует их, ведя фермерское хозяйство или владея сельхозпредприятием, цена, которую собственники паев хотели бы получить за свою землю, им не по карману. В частности, почти треть хозяев (32%) с учетом имеющихся у них оборотных средств могут заплатить не более $ 500 за гектар. 22% способны выложить за гектар от $ 500 до $ 1000, чуть более 10% - $ 1000-2000, 7% - $ 2000-3000, 4% - $ 3000-5000, и лишь менее 9% готовы заплатить более $ 6000 - сумму, которую хотят получить почти 80% желающих продать свой пай.

Средняя сумма, которую готовы заплатить за землю те, кто на ней ведет хозяйство, составляет $ 2500 за гектар - почти в пять раз меньше, чем в среднем ожидают получить продавцы. Поэтому даже среди тех, кто хозяйничает на земле самостоятельно, лишь 26% планируют покупать землю. Еще 20% прикупили бы земли, но только при условии льготного кредитования и столько же - при условии рассрочки оплаты. 16% точно не хотят покупать землю и еще 14% еще не определились со своими​ планами.

Среди тех же, кто еще и арендует земельные паи для ведения агробизнеса, как ни странно для кого-то, желающих купить землю меньше - всего 21%. Зато не намерены покупать землю до 38%. Еще 17% докупили бы земли, но только при условии льготного кредитования, 10% - при условии рассрочки оплаты и 17% не определились.
 
Итак, как видим, агрофирмы не столь горят желанием скупать землю, как мелкие производители. Очевидно потому, что приобретение небольших площадей, которые могли бы удовлетворить единоличника, для агрофирм ничего не изменит, а покупка значительных объемов земли требует непосильных для сельскохозяйственного предприятия инвестиций.
 
При этом 10% желающих купить землю признались, что хотят сделать это с целью дальнейшей перепродажи и 4,4% - для того, чтобы перевести под застройку.
 
Зато 80% заверили, что приобретение земли им нужно для ведения сельского хозяйства.

 

Наследники паев недалеко ушли от своих родителей

Интересно было исследовать различия между теми, кто заработал пай своим трудом в сельхозпредприятии, и теми, кто его унаследовал. Ведь бытует мнение, что те, кто работал на земле, действительно так легко с землей не расстанутся, а вот их дети и внуки, живущие в городе, только и мечтают поскорее получить взамен земли живые деньги.

Действительно, если среди тех, кто заработал земельный пай, работая в хозяйстве - больше всего пенсионеров, то среди наследников паев большую долю составляют те, кто работает в отраслях, не связанных с сельским хозяйством. И первых, и вторых — по 36%.
Интересно то, что наследники паев более склонны обрабатывать их в перспективе самостоятельно, чем те, кто их получил за многолетнюю работу на земле. Так, доля тех, кто полностью или частично использует свой пай самостоятельно, среди наследников больше, чем среди тех, кто получил его непосредственно в процессе распаевания: соответственно 12% и 9% полностью и 5% и 1% частично. Впрочем, это можно объяснить более молодым возрастным составом, а также тем, что те, кто много лет был наемным работником и выполнял узкий набор производственных операций, не решается самостоятельно вести хозяйство, как говорится, «от и до».
 
Как и ожидалось, наследники паев оказались менее консервативными в своих взглядах на будущее земельного рынка. Но не намного, то есть, считать, что они только и ждут момента, чтобы распродать свою землю, оснований нет. Например, в обеих категориях больше всего тех, кто является сторонником арендных отношений и в будущем - 25% среди наследников и 30% среди тех, кто получил пай за работу на земле.
 
Тех, кто в целом против купли-продажи земель, среди наследников паев чуть больше половины (51%), тогда как среди тех, кто заработал свой пай - до 62%. Почти поровну тех, кто поддерживает идею купли-продажи земли в целом (27 и 24%), однако часть из них убеждены, что сейчас этот вопрос не ко времени (6 и 10% соответственно).

За абсолютно свободную продажу земли выступают лишь 6%, что значительно меньше ожиданий. Для сравнения: среди тех, кто заработал свой пай, таких 3%. Больше всего в обеих группах тех, кто понимает, что снятию моратория должно предшествовать комплексное законодательное и нормативное урегулирование земельных вопросов.

Прогнозируемо среди наследников паев существенно больше тех, кто в случае открытия рынка земли продал бы свой пай - 13% против 5%. Как и тех, кто изменил бы целевое назначение (3% против 1%). Больше тех, кто планирует на этой земле работать самостоятельно, присоединив пай к личному подсобному хозяйству (15% против 10%) и начать собственное фермерское хозяйство (7% против 3%).
 
Наследники паев, как люди, видимо, более молодые и осведомленные, просят за свою землю более высокую цену, чем те, кто их заработал, но опять-таки ненамного. Около 43% наследников и 37% непосредственных участников паевания указали, что это должно быть не менее 6 тыс. долл/га. По просьбе указать конкретную сумму ответила примерно такая же доля опрошенных (36 и 44%), назвав в среднем 12,8 и 10 тыс. долл./га соответственно.

 

Что сказали те, кто землю обрабатываетє

Еще одна интересная для исследования группа, которую мы выделили, - те, кто хозяйничает на земле, а не сдает ее в аренду. Ведь именно их интересы декларируются главными во время всех наших реформ последних десятилетий.
 
В частности, в этой группе противники снятия моратория на куплю-продажу земли уже в меньшинстве - 42%. Правда сторонников - примерно же столько (40% против 22%), из них 10 и 8% соответственно поддерживают необходимость введения рынка земель, но считают, что сейчас не время.
 
Вместе с тем, две трети из тех, кто самостоятельно обрабатывает земельный пай, выразили желание в будущем расширить площадь своего землепользования и при этом по 20% готовы это сделать при условии льготного кредитования или рассрочки платежа. Тогда как среди арендодателей доля таких втрое меньше.
 
Последняя группа, мнение которой исследовано, - так называемая сельская элита: председатели и депутаты местных советов. Среди них больше всего сторонников исключительно арендной формы земельных отношений - почти 25%. Еще 20% оказались категорическими противниками купли-продажи земли.
 
Вполне ожидаемо среди них выявлено немало сторонников оборота земель с участием территориальных общин. Так, 20% из них выступает за предоставление территориальным общинам решающего права на разрешение продажи земли гражданам и хозяйствам, с предоставлением приоритета тем, кто проживает на их территории, и 16% за выкуп территориальными общинами с последующей передачей в аренду. Соответственно, очень мало (2%) сторонников неограниченной купли-продажи земли.
 
Поэтому среди них так много (каждый четвертый) сторонников создания специальных земельных комиссий, созданных территориальными общинами, которые могли бы регулировать рынок земли с учетом территориальной общины и перспектив ее развития, и уже после этого снимать мораторий. Но больше всего - 47% - выступают за комплексное урегулирование земельного рынка перед тем, как его открыть.
 
В целом же противников продажи земли среди сельской элиты меньше половины (47%). 19% - однозначные сторонники торговли землей, столько же считают, что у рынка земли есть и преимущества, и недостатки, а еще почти 15% поддерживают снятие моратория, но после того как будут решены все земельные вопросы и стабилизирована финансово-экономическое положение в стране.

Выводы

Итак, большинство респондентов убеждены, что мораторий на продажу сельхозземель можно снять только при условии полного законодательного и нормативного урегулирования рыночного оборота. Немало сторонников имеет идея регулирования рыночного оборота земель с помощью специальных агентств или земельных комиссий. Следует указать, что подобные органы существуют и в некоторых развитых странах, на которые Украина ориентируется в реализации реформ. Это, например, SAFER во Франции или «Земельное общество» в Германии, которое представляет собой организации по управлению землями в каждой федеральной земле. Около 70% опрошенных считают такое урегулирование необходимым условием снятия моратория на продажу сельхозземель. При этом, несмотря актуализацию этого вопроса в последние годы, больше половины респондентов (более 58%) не поддерживают открытие рынка земли в современных условиях.
 
Те, кто хозяйствует на своем пае самостоятельно, очевидно видят, что оставлять нынешнюю ситуацию без изменений будет все труднее, поэтому больше привержены идее введения рыночного оборота земель, но регулируемого государством и максимально прозрачного.
 
И владельцы земельных паев, и те, кто их обрабатывает, достаточно умеренны в ответах по вопросам внедрения рынка сельскохозяйственных земель. Выбирая будущую модель земельных отношений в Украине, значительная часть и владельцев, и арендаторов ответила, что хотела бы работать на земле, которая будет их собственностью, при этом выражая недоверие органам государственной власти, которые распоряжаются землями государственной собственности. Среди них очень мало тех, кто в будущем хотел бы арендовать государственные земли.
 
Одним из существенных препятствий на пути внедрения рынка земли является нехватка оборотных средств у потенциальных покупателей. Учитывая это, процесс открытия рынка земли должен сопровождаться запуском мощных механизмов льготного кредитования и рассрочки оплаты стоимости земли с предоставлением приоритета тем, кто сейчас самостоятельно хозяйничает на земле или молодым людям, которые хотели бы создать свое фермерское хозяйство.

Юрий Лупенко, академик НААН, директор Национального научного центра «Институт аграрной экономики»,

Ольга Ходаковская, д. э. н., зав. отделом земельных отношений и природопользования Национального научного центра «Институт аграрной экономики»

Интервью
Владимир Яковчук, генеральный директор Евралис Семенс Украина
Генеральный директор ООО «Евралис Семенс Украина» Владимир Яковчук рассказывает о новинках французского семенного бренда в сезоне-2017 и "закулисной" жизни компании.    
Demydov1
В уникальном сооружении на территории арктического архипелага Свальбард в Норвегии не так давно официально открыли Всемирное хранилище семян. Заботясь о будущем планеты, человечество стремится

1
0